Re: [閒聊] 都更後室內坪數變小

※ 引述《pinkbest (熊寶貝)》之銘言：
: 想問一下
: (1)都更後拿回的房子
: 一定比原屋坪數小嗎?
: (2)危老就是照原本房子的樣子重新蓋
: 例如原本五樓就是五樓
: 只是外型/內在都砍掉重來
: 變美了
: (好像很簡單?!)
: 例如原本公寓60坪
: 最多能拿到權狀60坪就已經很好了
: 扣掉公設 30% 左右
: 室內包含陽台有的沒的
: 總之就是40坪左右
: 甚至實務上根本不可能拿到上述房子
: 只會更少坪數
: 是嗎?

不是
其實影響都更分回坪數的原因有許多，像是
1. 可申請獎勵
執行方式：都更or危老（50% or 30%)
能否執行防災型都更（30%）
能否滿足容積移轉的條件（40%）
以上三點為最主要的容積獎勵獲得方式
但依台北市的規定（基準容積+獎勵值）不可超過200%，
有個上限綁定在那邊，但還是有幾個例外
ex: 海砂 or 原容>法容

2. 容積可否用的完
就算滿足所有容積獎勵的條件，也不一定能夠將容積完整使用完
像是至少地下室要有辦法規劃出滿足規定的法定車位
這就牽涉到基地形狀、停車效率等等
反正這邊就是先討論容積及獎勵最大化的情況

3. 分配比
一般來講 房價 及 容積率 都是與分配比成正相關的
房價夠高容積率夠多的地方，建商要用來抵付成本及利益的分配比也就越低
所以房價越高，容積率越高的地方，地主分配比也會越高
這也是為什麼台北市最容易都更的根本原因
因為「房價夠高」，才有辦法連住三225%都能夠室內一換一

簡單來講，我們可以用一些簡單的算式來計算能否做到室內一換一
都更的原意就是建物拆除後重建嘛
所以土地持分面積是很重要的

舉例說明：（台北市最常見的 住三4F公寓 假設土地持分面積8坪）
土地面積 x 基準容積 x (1+獎勵值) x 銷評比 = 土地最大可產生權狀坪
8（坪） x 225% x (1+100%) x 1.6 = 57.6（坪）
以上為最大可產生坪數，還要再乘上分配比才是最終獲得的坪數
以台北市更新後房價 150萬/坪的區域，分配比大約58/42 ~ 62/38
我們就抓中間值60/40
57.6（坪）x 60% = 34.56（坪）←這是權狀坪數
假設公設比35%
34.56（坪）x （1-35%）= 22.46（坪）←這是室內坪數
與自己權狀比對一下，就可以得知換不換的回原始坪數
以8坪土地的4F公寓，我想大部分的室內坪數都不會與這個數字落差太大

所以不是一定要什麼大馬路邊，商業區的4F5F公寓才有辦法室內一換一啦

最後再提供一個快速算法，計算若要室內一換一，分回比例概算
過去建造的6F以下公寓，建蔽率多為60%
以住三4F，獎勵申請滿 為例：
原始使用容積= 60% x 4 = 240%
更新後容積= 225% x (1+100%）= 450%
最低換回比例= 240% / 450% = 53.33%
代表只要建商能做到分配比 54/46以上，基地條件能夠將獎勵值申請到滿
住三4F大機率是可以室內一換一的

同場加映 住三5F
原始使用容積= 60% x 5 = 300%
更新後容積= 225% x (1+100%）= 450%
最低換回比例= 300% / 450% = 66.67%
代表5F建物要換回室內一換一，就至少需要67/33以上的分配比，才有機會達成

其實現在台北很多都更案都不是卡在分回條件，而是愚昧又貪婪的無意義比較

關於都更流程、估價、分配等相關議題
還有很多可以跟各位先進討論，有機會再繼續分享

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得

02/21 09:39

我們可以將分配比與共負比看成一個概念，建商協議合建下願意開的分配比跟權變的共負 比是高度正相關 權變架構下，共負比=建商分配比 分配比（共負比）= 共同負擔費用 / 更新後的總價值 同一個房價水準的地方，你容積率的差異也會影響到更新後總價 房價or容積率 提高 更新後總價值 提高 共負比 降低 地主分配比 提高 容積率影響分配比這個結論，我認為沒什麼問題 02/21 22:28