[請益] 台南北郊一點心得&請益

blargelp 發表於 2024/5/20 上午12:07:09

看板home-sale標題[請益] 台南北郊一點心得&請益作者

blargelp

(春日部四郎)時間May 20 00:07:09 2024推噓54 推:54 噓:0 →:72

PTT評價

前言：
這幾個月一直在關注台南，
算是這兩天下去看的一點點心得。

講A7的話我可以跟奇奇怪怪的人戰來戰去，
但台南我就真的是菜雞，靠著兩天的認知加判斷力得到的心得。

如果有什麼不對，再請告訴我，不然審閱期過了我要下去簽了B了

以下案子不會直接講名字，但應該都很明顯。

A. 網紅帶貨科工案
原本是要去看科工那邊網紅吹的那個案子，
去前兩天問有沒有兩房，代銷說有。

兩房、重劃區第一案，
原本打算沒問題的話當天簽。審閱期什麼的就放棄。股票都賣好了準備直接簽訂。

不過代銷說「剩下」2+1房的2樓= =

樓層不行、房型不是我要的超預算。
重點是這麼鳥的地點還給到快32萬。
我原本預計32是兩房中低樓層的單價啦。
看起來網紅帶貨真的有用，應該是真的有調價。之前聽到不是這價錢。

公設比35
權狀28.02，聽起來很標準的兩房大小。
但進去樣品屋覺得超小。

代銷還說「格局不錯吧」
我黑人問號，我家權狀27坪，公設31。實坪應該是一樣的。但我家舒服多了。
這到底怎麼畫的= = 就算多一衛應該不至於窄成這樣啊？

我真的很好奇到底是什麼關鍵差異可以讓坪效這麼差，有閱格局無數的大大知道嗎？

今天看的
https://i.imgur.com/N4FIJVs.jpeg

我家
https://i.imgur.com/rSG2YZ6.jpeg

總之最後各項缺點就不買了。
本案本身還OK, 但真的是放出爛到不行的房型樓層又沒有對應讓利在價錢上。

好啊你建商都惜售啊。
我這次的預算也是算到三年內薪資才夠付頭款。應該是我兩年內簽的最後一間了。我也會惜購啊= =

原本要直接簽約的心態，搞到我連下訂保留都懶。你就知道多雷= =

優點：重劃區第一案、有基本產業可以支撐租客來源（但低薪）

缺點：
目前看重劃區的住宅地超小，他們家推兩個、另外一家推兩個。
一案疊一案的玩法只有四個案子我覺得疊了也有限。

這麼鳥要等發展的地方不是應該是甜甜價嗎？放出來最低總價還要破千萬，那你有什麼價值？
買這案子一定會賺，但比他好的一定一大堆。
我真的不如回桃園買草漯看他慢慢漲欸。

B 善化華厦
原本想說A可以直接簽約的行程泡湯。
想說隔天週日看看商60、鹽行這些北外環區域。

去善化找我妹跟準妹夫兩個南科仔吃飯
（「準」是因為我跟他們說一定要兩個人都交屋（2025年底）才能登記。不然還要離婚很不方便

吃飯前他們幫我塞了個善化的代銷中心的約看行程，華厦的。

位置極接近FG
在地建商華夏的二期。

不看不知道一看嚇一跳。
哇靠，
華厦原來是這麼有性價比的東西嗎？

兩房兩衛
https://i.imgur.com/xNlvrwc.jpeg

兩房一衛
https://i.imgur.com/bN7WCjB.jpeg

我沒錢仔當然是挑兩房一衛。
兩房兩衛的配置也不錯，要出租能搞成兩套分租/合租。

我是覺得跟我一樣在北部看房的人，應該會被這圖美哭吧。

三房的圖我沒拿，三房格局畫的更漂亮。

單價也香，只比A貴兩萬。
A的廣告真的還一直來蹭南科台積電。最好是有南科仔會買去那裡啦= =
只貴兩萬的真南科，我幹嘛不買？
總價不到八百萬。

直接下訂金低樓層無車位房型。

優點：
低總價低公設、格局佳
離南科超近，台積電騎車不到十分鐘。
FG要蓋了，就算大樓華廈有價差，也一定能被FG開價帶上去。
代銷專業，知道你要什麼，能好好地公開討論哪些優點缺點。（反觀那個騙你買的…）

缺點：
我房型沒車位（但總價少一百萬，好像也不是都缺點？）

車道開口開在極窄巷道。雖然會做退縮，但極窄巷道的巷口是小矮房，很考驗開車技術。雖然我沒車位，但如果這影響到高樓層有車位房型的購買意願跟單價，我多少會受到影響。

這是要怎麼進去啦XDD
https://i.imgur.com/XSVFyMQ.jpeg

不過捏，這個缺點我覺得他有反應在售價上啦。
他二期賣的比一期便宜四五萬LoL

而且一期封盤了，應該是在等FG開出來再來抬價。

結論

我看到這善化幾個案子行情後，再看下北外環的那堆建案，很多都開超過這價錢了
建商很好之類的就另當別論。但北外環很重要的價值是去南科對吧？

我直接買在南科，不就更省事又好租嗎？

說善化沒機能，也還好啊，
善化市區該有的東西都有。
FG蓋起來，應該也會再有機能跟著發展。

畢竟台積電這波五年內沒對手，幾年後機能不可能還只是這樣啊。

不知道各位怎麼想的？
-----
Sent from JPTT on my iPhone

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.25.201.106 (臺灣)

※ PTT 網址

推

zxcvb770005/20 00:10A很爛..還有戴奧辛污染疑慮+出租不可能這麼好租

→

zxcvb770005/20 00:10善化現在出租也不容易你還是沿著北外比較實在

→

Mithra05/20 00:14北外環沿線單坪43起跳鹽行史博北區湖美

→

Mithra05/20 00:14所以這35一定有賺頭的

→

blargelp05/20 00:15A去代銷中心前先去基地看，真的沒什麼搞頭。我只能說網

→

blargelp05/20 00:15紅真的厲害。

推

Morphee05/20 00:15還好有點智商沒去買A，B的話還可但盡量加車位

→

Morphee05/20 00:16租況的話現在租金跟供需恢復正常不是變差是過去幾年

→

blargelp05/20 00:17對，M大說的就是我考慮的點，北外環我看也都破四。（但

→

blargelp05/20 00:17不知道會不會像A7 A10一樣號稱破五/44，實際均價43/38

→

blargelp05/20 00:17）

→

Morphee05/20 00:17供需失衡需求大增到超誇張才會有500萬華夏租金噴到25K

→

Morphee05/20 00:18現在供需恢復到較正常租金投報也降到跟竹科竹北類似

→

Mithra05/20 00:19目前北外沿線的凹陷點可能是史博南科悅揚的40上下

→

Mithra05/20 00:20或是商60的35-36 但算在環外

→

Morphee05/20 00:20但不會到租不出去像我只願租給台積(或上市公司)夫妻情侶

→

Mithra05/20 00:21我蠻看好商60的明年錢解鎖可能會去進那邊的公寓

→

Morphee05/20 00:21空租幾個月不算啥過濾房客並長期合作比較重要

推

l9805/20 00:26那巷子還好啦，如果他中間有電線桿比較麻煩，後視鏡經過可能

→

l9805/20 00:26要收

→

blargelp05/20 00:28這樣算還好喔？臺南人開車技術也太好！

推

alfrog041405/20 00:29兩房兩衛格局好車位可惜了

→

blargelp05/20 00:31至於大家都在講的A很爛，我知道他很爛XD，但有折價折給

→

blargelp05/20 00:31我就好。顯然最後是沒折啦。

推

l9805/20 00:33因為善化/安定很多鄉下老地方很多類似的巷子

推

Morphee05/20 00:38爛有好價就不是爛怕的是預算都拿去請網紅硬要帶貨

→

Morphee05/20 00:38或者是硬要跟好區掛勾想騙一個是一個

→

Mithra05/20 00:42科工案我是覺得26-28差不多問題他們不肯賣這個價XD

→

blargelp05/20 00:46我覺得他們原本應該也是想賣這個價但比預期的買的踴躍

推

mupig05/20 00:52請問最後有去看鹽行重劃區的案子嗎？離北外環和國1都很近

→

mupig05/20 00:53想請教您的看法～謝謝

最後沒去呢，不過我聽到單價時確實如下面留言大大們想的一樣：這是未來價吧？

→

fitenessboyz05/20 01:01科工那價格真的看到笑，是有誰想要住那

→

fitenessboyz05/20 01:01安南區就看商60沒錯，話說善化那巷子真夠小

→

fitenessboyz05/20 01:03很像我之前看新市什麼X境的那基地一樣窄

推

g11121s05/20 01:04北外環通車，南科仔只會往市區買！這邏輯是不是太難了XD

推

zxcvb770005/20 01:05鹽行重劃區都賣未來價你也占不到便宜

推

zxcvb770005/20 01:07而且至少未來4年的價你吃的下去？

推

foda05/20 01:27爛格局，且善化舊的小路真的鳥，誠心建議買桃園這種的，台南

→

foda05/20 01:27重劃區，像是好一點的鹽行，都不便宜，不如直接買北部就好，

北部的案子現在也很難找香到可以直接簽的了,全台都在搞未來價而且我沒錢QQ

→

foda05/20 01:27之後轉手流量也大

推

jamie8141605/20 01:27鹽行是賣至少5年的價

→

jamie8141605/20 01:29不過B格局他媽的棒，有多久沒看過公設低於30的案了？

→

jamie8141605/20 01:31被一堆房仲建商洗腦公設有多重要，笑死人

推

jamie8141605/20 01:39B的兩個格局，房間看起來都2.5-3坪左右，很棒

→

jamie8141605/20 01:39不會一大一小

格局真的漂亮

推

NowQmmmmmmmm05/20 01:46其實沿著鹽水溪周圍看一直看到大港觀海橋就對了0.0

→

NowQmmmmmmmm05/20 01:46等路都好會變得超方便生活機能又好進市區跟就學什

→

NowQmmmmmmmm05/20 01:46麼都很方便比較容易吸引家庭客買而且生活環境又單

→

NowQmmmmmmmm05/20 01:46純安靜

→

NowQmmmmmmmm05/20 01:46重點是路還大條0.0

推

williamchan05/20 01:51南科稀缺的是學區，出租的話是缺車位。嗯剛好兩

→

williamchan05/20 01:51個都沒有XD

這倒是

推

remix92005/20 01:59自住的話鹽行國泰買下去就對了投資則買第一階段

→

remix92005/20 01:59的勝美

→

e081101205/20 03:10在地人，A根本不是什麼重劃區，就一個工業區。

→

e081101205/20 03:10薪資也跟科學園區有點差距，說好租？？租外勞嗎？一案疊

→

e081101205/20 03:10一案？？那邊沒肉

你這麼說好像沒錯，那邊要算重劃區好像都很勉強

推

NightxFrog05/20 04:15南科第一圈還是不難租啦，只是沒前幾年這麼熱

→

NightxFrog05/20 04:17問過一些租客，主要原因就是這幾年買房交屋

GGer應該都買了吧

推

jemdogdog05/20 05:13建議你多花一點錢買大樓

其實善化大樓很少 LM 跟FG吧，善化市區大樓好像只有蓋七年的桂田

推

CIIIO05/20 05:35..你去買善化華廈幹麻？

→

CIIIO05/20 05:35GG不擴南科廠啦

→

CIIIO05/20 05:35要就去左營桃子園或仁武/新豐湖口竹東隨便射飛鏢都賺比較多

GG不擴還好，南科還是有三期這個園區本身還在發展

→

weekman05/20 06:48學區部分，LM就南科第一圈唯一解，不然就要爽自己，甘苦

→

weekman05/20 06:48小孩（做交通車）

→

weekman05/20 07:00然後在善化還是要有車位，未來比較好脫手。

這樣聽起來車位真的是剛需不過他要五樓以上才配車位（機械），樓層總價差+車位價差還是算了

推

jemdogdog05/20 07:04問題是FG鐵定會漲

→

jemdogdog05/20 07:05看看鹽行國泰就知道

對，假設大樓華厦價差三到五萬。我是不覺得FG會低於45啦

→

weekman05/20 07:06B案才3x戶，能有管理員代收包裹跟垃圾處理嗎？

→

weekman05/20 07:30華廈不是不能買，但至少要有一定戶數才能享有大樓基本機

→

weekman05/20 07:30能（如陽光四季）

有喔，包裹跟垃圾處理都有。不過管理室應該是沒有要請24小時的

推

wannastop05/20 07:43華廈的問題通常成屋後才會浮現 (公設管理,保全...)

推

genurso05/20 07:50你看的兩案都爛XD

B有到爛嗎？地點格局對，其他應該不會差太多吧？除了車位真的是硬傷。

推

jemdogdog05/20 07:58陽光四季的賣點是走路就到國小

推

PoloHuang05/20 08:11對比起來商60附近算很便宜

推

l9805/20 08:25善化原市區路小條，騎車 ok，但你要到台南市區還是要開車

→

Mithra05/20 08:36這種東西工程師看不上，但南科還有很多作業員

→

Mithra05/20 08:37便宜治百病華夏前幾年跟大樓不會差太多怕的是老了爛掉

→

weekman05/20 09:05+車位（機上）如果900初，我是覺得可以捏上去...等轉手

→

weekman05/20 09:05的時候就知道XD

推

kutkin05/20 09:382/2/2明顯比2/2/1好

→

Marcofu05/20 09:43A的案名是指和鯨魚有關的那個嗎?

推

skyg05/20 10:32鹽行重劃區國泰案很多人說50-55，期待實登出來是不是這價錢

推

ming556605/20 10:54巨鯨開32還不如去追高楠梓

→

azurbbb05/20 11:11善化買房請避開xx寮 B確定是在善化市區嗎

文正路，算市區尾吧？

推

kutkin05/20 11:14應該不是市區...

推

Kagami342105/20 11:23科工區的A案不選是對的

→

azurbbb05/20 11:39住善新有能力的都上車擠破頭你要思考為何還有B可以讓你

→

azurbbb05/20 11:39買

預售潛銷，原本要問他一期案子他說他們鎖了，先推2期。

推

klsd05/20 11:39買a不如買九份子成屋，南科要買只推lm新和，之後跟fg比價效

→

klsd05/20 11:39應才大

推

mupig05/20 11:42https://i.imgur.com/PCRdTr7.jpeg

推

klsd05/20 11:42但3x我會去買北高雄重劃區

→

mupig05/20 11:42買個房得抽籤….

→

azurbbb05/20 11:43小弟搬新家後退租的善化車站前大套房+汽車位房東新開價

→

azurbbb05/20 11:4315k 兩個月過去了還待租中

→

azurbbb05/20 11:43B的條件有比較好嗎

好歹兩房贏套房吧…

推

jemdogdog05/20 11:54新古屋嗎？

預售，2027年初交屋

推

kizz05/20 12:01網紅帶貨區這個價格直接助攻九份子了

※ 編輯: blargelp (180.217.30.153 臺灣), 05/20/2024 13:00:04

推

iamOsaka05/20 13:06北外環舊市區沿線學區屌打新善吧要生小孩的南科人還不

→

iamOsaka05/20 13:06是要考量學區

推

jemdogdog05/20 13:34不是，我問az

推

chouwang6805/20 13:45科工區那案真的廢到笑，我說價格。

→

azurbbb05/20 13:46回J大是1x年社區型透天的一層民權路桂田對面

→

azurbbb05/20 13:49樓主買善化市區是挺安全的不過近期小弟觀察租屋市場房

→

azurbbb05/20 13:49東開價跟租客能夠負擔的落差有越來越大的感覺

推

ting3182305/20 13:54網紅帶貨的不推，寧願買數字重劃區，善化得要有車位，

→

ting3182305/20 13:54工程師車子是錢的去處

推

tasy4n05/20 14:23那個網紅妹子很漂亮是可以原諒的

推

jemdogdog05/20 14:52Az 大，以我的經驗還是獨立門戶比較好租

推

kutkin05/20 15:11文正路就已經在善化邊緣了

推

jameslin51005/20 15:19一堆北外環都開巴辣價笑死

推

zxcvb770005/20 15:26要買科工區倒不如回頭買九份子等8月皇龍又拉

推

jemdogdog05/20 15:33話說欣88會推君子樓

→

jemdogdog05/20 15:34看起來很有可能5字頭

推

Morphee05/20 15:37透大套+車 15K 當然租不出去

推

kutkin05/20 16:0310000差不多 15000都可以租2間了

推

kutkin05/20 16:06成功新村3房也才租15000

推

greenday1605/20 17:51看過善化市區 LM 商60 史博館東區永康結果北外環

→

greenday1605/20 17:51那種扯價格單價都差不多我就買東區了

推

williamchan05/20 19:59北外環近啊住仁和走仁德交流道頗塞

→

williamchan05/20 20:00而且國一上班時間一堆大車

推

ship122805/20 20:17善化無腦買，無腦賺，剛開始而已

推

xy2408305/20 23:16鹽行到南科路上有這麼多能買蠻好奇那些買科工的在想啥

推

eyeschi05/20 23:32閣冠?

推

Nujabes05/21 11:27A我也有去看，真的是……呵呵呵呵呵

其他人也閱讀了

PTT 熱門相關