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Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態

看板home-sale標題Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態作者
ceca
(生活藝術大師 N)
時間推噓41 推:42 噓:1 →:53

預售屋最大的問題是.

"建商拉價不夠快"

甚至如果有小建商"價格往回退"推案.

這樣就會有問題.


因為這是投資專屬.

所以我們討論都是投資.

投資比自住嚴苛很多.

就像,對投資客來講,今天講財富多少,一間買400賣500的房子,不代表你有500的財富.

因為你要扣成本,扣完你可能才450...XD

所以你只能算450萬!!!!
(身為奸商,我們算錢都很保守...椪風又不能當飯吃)


一樣的道理.

你今天買預售屋1000萬,實際上還有交屋款,所以可能是1030萬.

這是基本成本.

你成屋賣的時候自己賣還好,如果透過仲介,就算他只抽你2%.

那你成本就是1050萬.

那本來你一坪買40萬,25坪.

實際上你的投資成本是多少?是42萬!!!!!

那你要賺錢,你賺50萬就好,所以你要賣多少?你要賣44萬.

而這時候,建商必須推案價已經上46萬以上.
(買家很奇妙的心態就是,買二手的不會把你已付的的交屋款給算進去..XD
它們只會直接拿單價來比)

不然人家幹嘛跟你買??


而要是發生2016的狀況.

大建商推案28,市場冷盤,地價略跌.

2017的時候,小建商在旁邊推案26.

你預售屋....就哭哭了...XD

阿就算不是往回退.

大建商推案28.

他過兩年推案29.

你還是要哭哭..

拉太少.你連成本都嘎不掉.


所以預售屋我都是大漲第一年玩.

那時候無敵狀態.

反正不動產反應遲鈍,漲也遲鈍.

他會漲很久+新屋拉價的時候價格飆升很誇張.

那我第一年進去,隨便買.

就像我白天鵝是走過路過沒有錯過...

看爽的心情進代銷公司,然後就莫名其妙簽了一張出門....

既不是甚麼開賣VIP或是潛銷就訂.

甚至還是開賣了幾個月才去買.

阿還不是閉著眼睛買閉著眼睛轉掉賺錢.

因為後面建商拉價很快,所以怎樣買都無所謂.

但是如果你是2015買,那時候新案已經停滯.

你2016遇到小建商在那邊推便宜案.

你預售屋卡到交屋都賣不掉之外.

你交屋後可能半年內賣掉也賺不到錢.
(畢竟那時候是成屋,仲介會跟你收3~4%..買家又要收1~2%,和其他各種成本.
所以你賣價會+8%up...


所以在大漲中後期買入預售屋風險很高.

就算放到成屋,還是很難賺.


因此投資預售屋.

你要抓漲價的時段.

這個要求比中期更嚴苛...

你一定要抓到在你持有期間有大漲波.

小漲緩漲都不要玩.

最大的問題是因為.

跟你競爭的人是建商.

並且你的產品是二手產品.

因此競爭之下,你本來就是極度弱勢者...你沒有價格優勢,你怎麼在商場立足?


so..商場你永遠都要注意的東西叫做競爭.

所以這才是修羅場,商場才如戰場.

所有人都在這邊打群架...打贏的數鈔票.

打不贏,靠意識型態或是自我感覺良好....還是要餓肚子...XD


商場很現實,賣掉就拿錢,賣不掉你講再多都是假的.

而賺錢就是賺錢,沒賺錢你講再多你的房子多棒居民身價多高環境都好.

都是屁!!!!!!!!!!!!!!!!


所謂的保值就是"長期漲最多"

所謂的適合持有,就是"持有期間漲最多"

所以就是錢...你賺的多就是對,你沒賺到都是屁!!!!

北京上海好棒棒....

可是你買2000萬,過了幾年不要說跌,你還在2000萬.

並且租金還比利息低....

所以以不動產來講..甚麼國際大都,甚麼有錢人多少,甚麼資源多少...

好個屁....投資垃圾地區.

不如買屏東...顆顆...


賺錢就是賺錢.

錢賺到口袋才叫做成功的投資.

其他不要跟我喇五四三!!!!


我們奸商就是這麼現實.

喊口號我又不選舉...喊口號幹嘛..XD

反而...賺了錢,我才能再多買幾棟房子阿...顆顆..

對喔,多買幾棟房子要幹嘛?

要賺更多錢啊...


--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.124.110 (臺灣)
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當然補一下. 預售屋尤其有付款優惠的好處是. 他的槓桿很大. 或是持有期間資金成本很低. 因此中古屋漲20%,可能不如預售屋+15%賣掉. 這是預售屋的優勢. 所以在你確定會有大漲波段的時候. 卡位預售屋. 是正確的投資計畫.

※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 20:13:00

jemdogdog06/13 20:15

jemdogdog06/13 20:16不過個人是偏中長期投資,所以比較看地區之後的發展

那是長期投資型態. 利潤主要是來至於區域位階上升 而如果這個區域只有重劃區. 又只有預售屋可以買. 那必然就買預售屋.

NTU30315019506/13 20:17那買轉約價,放到成屋賣是好選擇嗎

linx21014506/13 20:18優質好文

交屋前夕都有禿鷹去獵殺轉不掉的投資客. 目的就是交屋前夕低價進貨,交屋後價格回升拉價出貨. 這是很常見的投資計畫之一.

※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 20:19:57

linx21014506/13 20:18大漲那幾年,槓桿預售屋真的賺爛

powerlulala06/13 20:18頭香 推

frowning122606/13 20:21推~

jemdogdog06/13 20:21說得好 再推一下

VisionalBoy06/13 20:23房蟲文章已閱!

starbucks1606/13 20:24

bms06/13 20:30幫推

Ddylan06/13 20:46我夫妻四間都滿了才補一間預售玩玩~~~~

zzz5012606/13 20:53買二手的不會把你已付的的交屋款給算進去<< C大這個是什

zzz5012606/13 20:53麼意思啊,算進去會有什麼差別嗎 感謝解答

sspider082906/13 20:59哥怎麼有空打文章 D4趕緊的

被騙以為7~9點維修. 艾瑞督當中. 看看一星期有沒有辦法100級...

※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 21:03:15

topaaron1206/13 21:06C大 勸世文

zigq06/13 21:10剛才排隊被踢出兩次XD

clamperni06/13 21:18 c大人真好

howhow80112206/13 21:19C大 我們社區剛交屋很多投資客轉大概40-43賣不掉 大

howhow80112206/13 21:19家反而去買明年要交屋的預售屋45-49 條件沒有差很多

howhow80112206/13 21:19的說

ttyy06/13 21:21西卡大我想詢問,你說預售屋建商拉價太慢會有風險我完全認同

ttyy06/13 21:22那如果以你舉例的同年份買一間中古屋,那賺的是什麼?

ttyy06/13 21:23你說的那些銷售的成本在中古屋上也全部存在阿

itwt06/13 21:24那這樣投資來講新成屋會跟預售屋有差嗎?

frowning122606/13 21:28預售屋的風險主要是過戶問題,中間轉賣不易

ericseak06/13 21:54重點是中古投資客就是有辦法買到比市價便宜,但預售屋

ericseak06/13 21:54很難

Best556606/13 22:07這些各大討論區都講爛了

NTU30315019506/13 22:11價差

NTU30315019506/13 22:12預售先衝,中古躺著等收斂

jinny89106/13 22:19推~

s642514306/13 22:32首先要知道何時是大漲波段 顆顆

foda06/13 23:16雖然看你文章一路以來學習很多,但是西卡你對於預售屋操作真

foda06/13 23:17的不熟,白天鵝 26買28賣,代表你一直用過去的感覺,老實說

foda06/13 23:17也就是老一輩的感覺,導致你懂大局,操作卻是不懂變通,建

foda06/13 23:17議你謙虛的了解一下預售屋,不然就多說一點你熟悉的中古屋即

foda06/13 23:17可。

Jodaro06/13 23:25哇喔有人叫戰西卡老蘇了

Jodaro06/13 23:25老蘇趕快反擊啊

MixBear06/13 23:55一堆人買賣都不考慮成本 只看價格很容易變韭菜

aly80030106/14 00:25事後諸葛誰都會啦 有本事指教ceca 不如說說自己是依據

aly80030106/14 00:25什麼理論操作 也讓大家學學啊

JESSE7792206/14 00:44不然請f大提供變通的預售屋操作理論讓鄉民拜讀

ceca06/14 01:25其實,你現在白天鵝轉單大概在32...XD

ceca06/14 01:25但是你要繳45%稅金+你等了兩年.

ceca06/14 01:25我那時候不到半年,忘了幾個月就賣掉了.

ceca06/14 01:25當然如果最好是滿一年,因為有台積電效應.

ceca06/14 01:25但問題是,台積電是不確定的事情,所以不賭.

ceca06/14 01:26如果滿一年應該有辦法成交在32...不過可能躲不過45%稅金.

ceca06/14 01:26不過算起來會略多一點,畢竟槓桿開很大.

ceca06/14 01:26喔,滿一年成交在30..打錯,不是32.

ceca06/14 01:26他後來價格30爬到32爬很久.

ceca06/14 01:26主要是因為太多買25~26的人再釋出.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13403673.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13497068.html

為啥建商賣4x,轉單33會賣不掉. 因為... 因為買加要太多現金. 你買25,轉單33...買家要自己補8的現金. 例如888的兩房好了,坪數26.86 買家要支付 134+214萬=348萬的現金. 如果加上交屋款,買家要準備400萬的現金,還不含裝潢, 買家的現金吃太重,400萬的現金他成屋都可以買到2000萬去了. 所以你預售屋轉讓"無法賺太多". 這一直都是預售屋轉讓銷售上面最大的壓力. 你的槓桿很大現金很少. 但買你的房子的人,現金要吃很重. 他不如去買新成屋.. 因此你又會被新成屋給競爭到. 投資,你永遠都要替你的買家著想. 不是你帳上怎樣算,人家就怎樣買單. 我最近都不想玩公寓一樓也是因為. 買家貸款估價都遠遠估不到. 公寓一樓每次都讓我賣很久,比透天還久. 所以現在我完全不想碰. so... 帳上有多少錢是一回事. 到底錢可不可以變成現金進入你的口袋. 那就是另外一個故事. 抱著帳上的價格自high沒有用. 那只是虛幻的泡泡. 投資你一定要換成錢到手上!!!! 你長期持有,也是拿去跟銀行轉貸增貸換成錢來用沒錯吧..XD

※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/14/2023 01:36:35 ※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/14/2023 01:37:31

當然. 如果說,你現金很多,高現金吃下來. 放到成屋...最好是成屋後一年. (破大多數銀行估價參考一年內上一次購買的成交價這一點 而你預售屋轉成屋,價格用你的預售屋成交價做基準) 那你自然就會有龐大的利潤. 當然這樣你現金要很多. 適合用大錢賺小錢. 如果年底台積電真的有消息. 外加有白吃投資客資訊很慢. 那我也可能去接一間橋頭"交屋前夕"得預售屋下來.顆顆. 我現金多.. 然後貸款銀行放給我肌肌歪歪(我貸款三千多萬,再往上銀行就很保守) 所以低貸款我ok..

※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/14/2023 01:51:31

shot090906/14 02:22為什麼公寓一樓難賣?還是公寓都不好賣?

chen83103006/14 02:366/13

aspd530606/14 02:45所以現在買新成屋獲利會好嗎

licklabium06/14 07:44因為公寓一樓賣價高,但銀行估價卻沒那麼高,差距大

licklabium06/14 07:45買家要補足的現金就會比其他樓層多很多

aJan556606/14 08:36認同 最好一個月漲50% 一年後漲8650%

onigi06/14 09:15優質好文

bustinjieber06/14 09:26預售最大的問題是買方自備款

bustinjieber06/14 09:26這點就註定只能玩短期

bustinjieber06/14 09:27想要在預售期賺大價差很難啦

bustinjieber06/14 09:28預售屋扣交易成本,能夠賺個幾十萬差不多了

bustinjieber06/14 09:28而且還要是該區的指標性建案

lichun122806/14 09:33推優質

max78041706/14 10:14你們賺錢都好辛苦。哈欠

q15644606/14 10:51誰會知道什麼時候算第一年大漲

q15644606/14 10:51跟股票一樣

q15644606/14 10:51很會講未來不知道的事情

dan52006/14 11:12林口a9 2021買預售一坪35 現在已經45以上了 還沒交屋喔

dan52006/14 11:14房版看ceca跟s26大的文章就可以學到很多了

ceca06/14 11:25不動產大漲太好判斷了,你可以去翻本版歷史

ceca06/14 11:25那一次大漲大家不知道,科科

ceca06/14 11:25沒看到疫情開始大家還保守

ceca06/14 11:26聽到無限QE,利率降成芭樂就打雞血

ceca06/14 11:26路過就刷一間預售屋

ceca06/14 11:26當然更簡單,看土地成交價,營造成本

ceca06/14 11:27這是你可以看到的數據化資訊,看這兩個上升,大漲就來了

ceca06/14 11:27像最近土地價格停滯,所以還在冷盤

ceca06/14 11:27不動產又不是股票,沒有主力,法人等,大鱷在收割各位

ceca06/14 11:27所以很容易得到的都是正確的資訊

ceca06/14 11:28不像股票詐騙滿天

ceca06/14 11:28公司放超棒棒的財報,找寫手寫股票專欄介紹公司股票

ceca06/14 11:29隔一個月,次公司被政府查假帳,債務問題,掏空股東資金,

ceca06/14 11:29科科

ceca06/14 11:32另外,賺錢,應該沒有比玩D4辛苦

ceca06/14 11:32害我睡眠不足,剛才練腿,提腫小腿差點抽筋

encoreg5798506/14 12:55長知識

qqphor06/14 15:16

asdf15900006/14 23:30先推再看

sirius42606/15 18:21J鮑都說後年降息了,尊敬的總經大師還是堅持今年降息

sirius42606/15 18:21嗎?

smoothapple06/15 22:476/15

howdo06/16 14:48靠邀 最好打d4比賺錢辛苦