Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
這只是論壇 很難講得很深入 有些是隱藏條件 以為大家都具備 事實上卻沒有
今天比較閒 可以講深入點
1.成屋
主要優點是
a.成屋看得到現況(降低風險報酬)
b.政策性影響面小(貸款限制等) (降低風險報酬)
c.住戶素質 管理費 入住率 社區營運狀況有初步跡象 (降低風險報酬)
d.機能通常較好
e.能出租 自用
缺點部分
a.自備款要大
b.開始折舊
c.房屋地價稅 管理費 社區水電
d.因為機能較齊全 通常已經上漲
再來 我們從初級市場跟次級市場來分類
初級市場又分成
1-1外圍重劃區 或是1-2已開發市鎮的剩餘土地開發或者都更
優缺點大概也差不多 只是權重的不同
至於次級市場主要來源是仲介
而且是舊屋居多
舊屋主要獲利就是整修後短期出售 另一個就是收租長持
要整修 那通常是有裝潢底 甚至他就是具有某一個工項的技能(水電工 設計師之類)
那一般人就是最普通收租長持
先把成屋講到這 因為講到預售時候 會帶到兩者差異
預售融會貫通 就沒什麼差
吃到很多風險 所以增加很多報酬 參考上面就知道
1.政策性風險 這個講實際影響很巨大 有真的在這行玩的就知道
2.未來發展失敗 高估了發展速度
至於 沒有折舊 管理費用 稅務這些優點 參考比較就知道
總體來講 都是風險報酬關係
我會喜歡玩預售 是因為金流簡單 沒有太多外務要去思考 買了之後 好好籌錢就行了
而且預售之後交屋會變成成屋 還是要處理
兩者根本不用去比較 硬選 單純看你操作慣性跟時間精力
至於投資跟自住 CECA大已經講很清楚了 帳面上漲是沒用的 要真的賣了
我都懷疑這邊是不是一堆鍵盤成交賣屋
預售有一個巨大優點是 爆擊
市場雖然會反映未來的成長 賣一個未來的預售價 但是估計不到突發事件
而預售因為槓桿大
重劃區又有腹地可以發展(這又扯到舊市區預售跟重劃區預售差別 請自行推敲 )
非常值得專業判斷後 大膽進場
舉一些實例
隨便舉一個 台東太麻里 跟新竹關西 硬要投資一個預售案 你覺得哪個有搞頭
太麻里我預設沒有觀光價值 亂舉例的
這樣大概能解釋了
如果你對 一個地區 人口 就業 發展 很看好 覺得會比市場預估還好 那就應該買入預售
我再舉一個例子 不考慮自住 現在會有人去買一個"天母預售案" 當做投資嗎
這決策是不是怪怪的 應該有更好的選擇吧?
不動產投資很廣 很難一篇講完 整天在那邊吵 很低能 你LBJ跟費德勒球場能一決高下?
而且隨個體 通常都是專精一兩項就吃很飽了 而不是整天亂吃
我要是現在去投資中南部老屋改建轉售 置產出租 肯定也是橫死街頭
你說現在不能買預售嗎 不會啊 新竹要是一坪賣80 但是2030年交屋 那我一定去排隊買
那精華市區10年3房一定很穩嗎 賣2000萬 租金2萬 是能多穩 我操
漏水壁癌還藏起來之類
不動產都是case by case
All in all
成屋跟預售 只是風險跟報酬關係 而不是敵對關係
現在市場對預售很不友善啊 所以現在去投資預售 難度就很高
但是我還是再看 並且2024應該會再進場一間
成屋現在確實比較好做 風險都能算出來
而且水電裝潢木作浮動很大 有頭腦的 光賺裝修價差就爽翻了
--
建商的木工都跑去裝潢場惹
推
m大請問新竹的外圍會漲嗎？
推
ceca也不是沒玩預售，但他風險和投報評估下覺得中古
請問桃園的草漯和客運園區值得投資嗎?
比較香，在那邊非黑即白不如把人家的文章看懂= =
m大怎麼看新竹後站八大學區～有新竹之升後勢看好嗎
千甲都不開發啊
新竹王 新竹王 新竹王
成屋還有一個好處，經歷過颱風地震，最近都沒什麼嚴
重的颱風
新竹第一環都在漲了 不過建議不要投資4字頭以下
很簡單道理 現在隨便成本就是一坪25萬 一環土地價格至少30
假設你買35萬以內 隨時間跑 賺多賺少而已
老市鎮就是穩啊 你新竹之升就是一個慢慢漲節奏
這種老市鎮 我通常嫌報酬率不夠
但是自住很受用 出租也強勢 有一好沒倆好
我坦白講是不推草漯啦 但是怕草漯王出來吵架
桃園人都知道 整個台一線就多少區域優於海岸納編
很多人都在噴漲幅 幾趴 成本漲有用喔
我楊梅以前一坪賣11萬而已啊 還有留三件 我會跟你說我賺
賺兩倍 快三倍? 啊靠邀 我最近剛蓋完 成本就一坪要到20幾
現在整個稍微有點工作機會 就快要3字頭 所以你說草漯3字頭
我也很難跟你說有沒有機會 因為成本就是這麼高
那你要是能買再20萬以內 賺錢機會都很大
不過要去估算一下餘屋量 如果大批都是一字頭 到時候倒貨
江翠G區六年預售開到80 自住能買嗎
偏僻地區 是貨>人 所以要很清楚當需求量
高樓層景觀
江翠那種 自住就無敵 投資80應該是沒什麼報酬率
你想看看 就算半年後給你83萬 也是帳面自爽 有賺嗎
你不漲到90以上 根本就不夠塞牙縫
但是你要漲到90以上 這10萬不容易啊 要很多時間
買來自己住 慢慢等 之後10年抬頭 靠 可以賣90萬欸 還省稅
想問m大過嶺重劃區可否進場？目前有考慮買一間來置
產，收租。
過嶺就是所謂雞肋區 我大中央的後門 有中華電信研究院
還有好事多
這種就是 買來長持 短期交易報酬率堪比馬眼
推個 我也覺得現在買預售6-7年後交屋一定賺啊 因為鐵定會輪
到一次降息循環
了解。除了過嶺以外，也在考慮平鎮靠近中壢的地方。
不知道m大有沒有什麼樣的建議。
A20? 幹 默默登錄100多戶了
我資金來不及買A20了 哭啊
但是體育園區我他媽的一定來得及搶一間
之前有說過A20啊 一直被嘴 也賣掉快一半了 怎輸
基本上啦 捷運站 第一案 根本她媽送分題
只是第一案 連屁都沒有 沒人敢買
捷運開到哪 我就買第一案 躺分
感謝m大
感謝m大的回覆 那麼客運園區是否也是相同問題呢?
對啊 那些都是物流集散地 提供工作機會不多
內行的就懂
M大請問一下楊梅靠龍科重劃那塊有搞頭嗎?? 謝謝
台積一奈米在桃園這件事我是先當笑話 所以那邊我目前沒關注
好奇m大會去排隊80萬的關二或x計畫嗎？多少算甜甜價？
關二土地不少 80實在有點喘 我也在思考他們要怎搞
等到之後各建商布局有消息再研究不遲
不過我可以跟你預告再前 要是建商主打30 40坪 那就可搶
大鳥籠計畫
2400萬跟3200萬 應該是還賣得動
請問m大經國重劃區有個預售屋但它附近有對面一個旁邊兩
個加油站這樣可以買嗎..？
推
請問大大溫仔圳哪一區值得關注？
請問高雄艾美國際城 2028以後交屋 是不是蠻符合
(偶靜靜看戲.有些容易回的我看就好
推～
請問新竹關西是有搞頭的嗎
請問M大怎麼看永寧站MRT 國美甲山林
請教m大會看好A7一帶嗎~~
謝謝m大
鴻築麗苑不錯
台中現在要買重劃預售還是市區中古
m大 請問你怎麼看待竹南頭份這邊？
請問M大台中14期跟東海那邊的預售會比較看好哪一個
？
請問M大，大竹地區可買嗎？
A7不錯啊 但是記得要能走路到捷運站
台中我不夠熟
新莊我也不熟
閱！
m大對五股洲子洋熟嗎？自住角度
新北自住一環二環 新屋 都無敵坦白講
![[心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態](https://i.imgur.com/T6bPXWBb.jpg "[心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態")
![Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態](https://img1.591.com.tw/house/2023/04/25/168242018642027804.jpg!1000x.water2.jpg "Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態")
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Re: [新聞] 打房再拋預售禁轉賣 房產業直指：風險支持預售屋轉轉售應該納管，避免炒作，但是花教授的政策一向是狗屁不通，簡單的直接禁 止轉讓會幫助到一般買房自住的民眾嗎 第一是如果有明確理由需要退屋，例如被調派到外縣市等等，或是民眾自己財務出問題變成 只能宣告破產(一般民眾也是會有財務問題，例如家人生病等等)，原本可以轉賣變成只能違 約罰款退屋建商，一定會引爆民怨，可以想見到時候一定會再急急忙忙定一些特殊條款叫建29
[閒聊] 現在買預售的都是什麼樣的心態？如果是剛需急用的，應該是買成屋。如果是投資客，應該是早就買了，應該沒有投資客前 幾年沒買，今年才要買預售吧？如果前幾年買了預售投資，應該也不太可能現在再加碼。 很好奇現在買預售的都是什麼狀況下才會買？ --![[閒聊] 現在買預售的都是什麼樣的心態？](https://i.imgur.com/tjVPgckb.jpg "[閒聊] 現在買預售的都是什麼樣的心態？")
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Re: [新聞] 《平均地權條例》三讀 炒房最重罰5000萬預售屋市場式微， 1. 在成本難抓加上預售去化可能放緩下，大型建商可能轉往成屋銷售 2. 預售風險變大，預售投資買盤投資槓桿會低很多，自主跟置產買盤也會少很多，簡而言之，預售屋需求預估也會大幅下降 供需都降低對於預售的依賴下，預售市場式微 房地合一2.0跟紅單管制後，這兩年做預售的聰明投資客應該少很多。這一波管制最傷的是這兩年高點入手預售，但資金不足的投資客，如果央行繼續非自用住宅貸款成數限制的話，交屋會有很大問題23
[請益] 現在投資買房是不是已經來不及了跟ceca的文，在Q3開始佈局，但是還有一些資金還沒下去 可是發現無論預售還是中古屋，現在好像都是在賣未來價了 請問如果是投資買房，是不是現在已經不適合了？利潤空間小加上風險增加？我在想是不 是要等這一波預售交屋時賣壓大再來搶便宜？ 當初其實6月就看到ceca的勸買文，可惜手腳太慢，用自住心態慢慢看結果就飛高高了13
Re: [請益] 今年還適合買投資房嗎 還是先忍忍→ junior020486: 你預售還在繳工程款，我新古屋就開始收租金了 06/26 12:10 → junior020486: 而且有些新古屋A案，比實登低一些的，裡面家具冷氣 06/26 12:10 → junior020486: 家電都好了 → junior020486: 如果預 → junior020486: 售蓋兩年，你要等2+5年，7年 06/26 12:1210
[請益] 投資賣房次序房板前輩們好，小弟因為這兩年陸續交易了幾間成屋和預售屋 想請各位給我一些目前手上房產處理的建議 我和太太目前分別持有 成屋一間O(23年社區平車) 109.07以960取得 市價約1600 地點:新竹園區旁 預售兩間A.B 預計112年底交屋 110.04 以1848 1844取得 地點:竹北縣一4
Re: [新聞] 算準修法過不了？ 房市928檔全台爆8千億你的邏輯真的怪 日本也有預售制度，但人家就是禁止換約 人家不會有問題，就你台灣有問題？ 你自己說都買預售可以分攤20%頭期減輕負擔了 還擔心外在因素付不起工程款？
Re: [閒聊] 現在買預售的都是什麼樣的心態？剛買預售，路過回一下好了@@ 基本上會買預售有幾個主要原因 1. 目前有成屋的建案沒看到喜歡的 不外乎建築規劃、格局、地點 基本上要符合，且又在預算內幾乎不可能
![[閒聊] 中古行情會跌破2022年嗎](https://i.imgur.com/ZZ74Tndb.jpeg "[閒聊] 中古行情會跌破2022年嗎")
![Re: [新聞] 今年勞工平均年薪80.2萬 半導體八連霸年](https://cdn2.ettoday.net/images/2667/d2667510.jpg "Re: [新聞] 今年勞工平均年薪80.2萬 半導體八連霸年")
![[閒聊] 關埔國小沒操場誰的錯](https://i.imgur.com/kuqGGvbb.jpeg "[閒聊] 關埔國小沒操場誰的錯")