Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態

mfcke 發表於 2023/6/14 下午2:54:29

看板home-sale標題Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態作者

mfcke

(低能兒看三小)時間Jun 14 14:54:29 2023推噓27 推:28 噓:1 →:57

PTT評價

這只是論壇很難講得很深入有些是隱藏條件以為大家都具備事實上卻沒有

今天比較閒可以講深入點

1.成屋

主要優點是

a.成屋看得到現況(降低風險報酬)

b.政策性影響面小(貸款限制等) (降低風險報酬)

c.住戶素質管理費入住率社區營運狀況有初步跡象 (降低風險報酬)

d.機能通常較好

e.能出租自用

缺點部分

a.自備款要大

b.開始折舊

c.房屋地價稅管理費社區水電

d.因為機能較齊全通常已經上漲

再來我們從初級市場跟次級市場來分類

初級市場又分成

1-1外圍重劃區或是1-2已開發市鎮的剩餘土地開發或者都更

優缺點大概也差不多只是權重的不同

至於次級市場主要來源是仲介

而且是舊屋居多

舊屋主要獲利就是整修後短期出售另一個就是收租長持

要整修那通常是有裝潢底甚至他就是具有某一個工項的技能(水電工設計師之類)

那一般人就是最普通收租長持

先把成屋講到這因為講到預售時候會帶到兩者差異

預售融會貫通就沒什麼差

吃到很多風險所以增加很多報酬參考上面就知道

1.政策性風險這個講實際影響很巨大有真的在這行玩的就知道

2.未來發展失敗高估了發展速度

至於沒有折舊管理費用稅務這些優點參考比較就知道

總體來講都是風險報酬關係

我會喜歡玩預售是因為金流簡單沒有太多外務要去思考買了之後好好籌錢就行了

而且預售之後交屋會變成成屋還是要處理

兩者根本不用去比較硬選單純看你操作慣性跟時間精力

至於投資跟自住 CECA大已經講很清楚了帳面上漲是沒用的要真的賣了

我都懷疑這邊是不是一堆鍵盤成交賣屋

預售有一個巨大優點是爆擊

市場雖然會反映未來的成長賣一個未來的預售價但是估計不到突發事件

而預售因為槓桿大

重劃區又有腹地可以發展(這又扯到舊市區預售跟重劃區預售差別請自行推敲 )

非常值得專業判斷後大膽進場

舉一些實例

隨便舉一個台東太麻里跟新竹關西硬要投資一個預售案你覺得哪個有搞頭

太麻里我預設沒有觀光價值亂舉例的

這樣大概能解釋了

如果你對一個地區人口就業發展很看好覺得會比市場預估還好那就應該買入預售

我再舉一個例子不考慮自住現在會有人去買一個"天母預售案" 當做投資嗎

這決策是不是怪怪的應該有更好的選擇吧?

不動產投資很廣很難一篇講完整天在那邊吵很低能你LBJ跟費德勒球場能一決高下?

而且隨個體通常都是專精一兩項就吃很飽了而不是整天亂吃

我要是現在去投資中南部老屋改建轉售置產出租肯定也是橫死街頭

你說現在不能買預售嗎不會啊新竹要是一坪賣80 但是2030年交屋那我一定去排隊買

那精華市區10年3房一定很穩嗎賣2000萬租金2萬是能多穩我操

漏水壁癌還藏起來之類

不動產都是case by case

All in all

成屋跟預售只是風險跟報酬關係而不是敵對關係

現在市場對預售很不友善啊所以現在去投資預售難度就很高

但是我還是再看並且2024應該會再進場一間

成屋現在確實比較好做風險都能算出來

而且水電裝潢木作浮動很大有頭腦的光賺裝修價差就爽翻了

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.150.34 (臺灣)

※ PTT 網址

推

william82606/14 14:57建商的木工都跑去裝潢場惹

推

leota06/14 15:04推

推

cc16106/14 15:07m大請問新竹的外圍會漲嗎？

推

wlcaroline06/14 15:08推

→

wlcaroline06/14 15:09ceca也不是沒玩預售，但他風險和投報評估下覺得中古

推

applejone06/14 15:09請問桃園的草漯和客運園區值得投資嗎?

→

wlcaroline06/14 15:09比較香，在那邊非黑即白不如把人家的文章看懂= =

推

waynoct06/14 15:11m大怎麼看新竹後站八大學區～有新竹之升後勢看好嗎

推

junior02048606/14 15:21千甲都不開發啊

推

KrisNYC06/14 15:29新竹王新竹王新竹王

推

abc092200206/14 15:48成屋還有一個好處，經歷過颱風地震，最近都沒什麼嚴

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abc092200206/14 15:48重的颱風

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mfcke06/14 16:04新竹第一環都在漲了不過建議不要投資4字頭以下

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mfcke06/14 16:05很簡單道理現在隨便成本就是一坪25萬一環土地價格至少30

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mfcke06/14 16:05假設你買35萬以內隨時間跑賺多賺少而已

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mfcke06/14 16:06老市鎮就是穩啊你新竹之升就是一個慢慢漲節奏

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mfcke06/14 16:06這種老市鎮我通常嫌報酬率不夠

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mfcke06/14 16:07但是自住很受用出租也強勢有一好沒倆好

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mfcke06/14 16:07我坦白講是不推草漯啦但是怕草漯王出來吵架

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mfcke06/14 16:07桃園人都知道整個台一線就多少區域優於海岸納編

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mfcke06/14 16:08很多人都在噴漲幅幾趴成本漲有用喔

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mfcke06/14 16:09我楊梅以前一坪賣11萬而已啊還有留三件我會跟你說我賺

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mfcke06/14 16:09賺兩倍快三倍? 啊靠邀我最近剛蓋完成本就一坪要到20幾

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mfcke06/14 16:10現在整個稍微有點工作機會就快要3字頭所以你說草漯3字頭

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mfcke06/14 16:10我也很難跟你說有沒有機會因為成本就是這麼高

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mfcke06/14 16:11那你要是能買再20萬以內賺錢機會都很大

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mfcke06/14 16:11不過要去估算一下餘屋量如果大批都是一字頭到時候倒貨

推

alexhsu090906/14 16:11江翠G區六年預售開到80 自住能買嗎

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mfcke06/14 16:11偏僻地區是貨>人所以要很清楚當需求量

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alexhsu090906/14 16:11高樓層景觀

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mfcke06/14 16:12江翠那種自住就無敵投資80應該是沒什麼報酬率

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mfcke06/14 16:12你想看看就算半年後給你83萬也是帳面自爽有賺嗎

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mfcke06/14 16:13你不漲到90以上根本就不夠塞牙縫

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mfcke06/14 16:13但是你要漲到90以上這10萬不容易啊要很多時間

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mfcke06/14 16:13買來自己住慢慢等之後10年抬頭靠可以賣90萬欸還省稅

推

dreadlordpop06/14 16:15想問m大過嶺重劃區可否進場？目前有考慮買一間來置

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dreadlordpop06/14 16:15產，收租。

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mfcke06/14 16:16過嶺就是所謂雞肋區我大中央的後門有中華電信研究院

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mfcke06/14 16:16還有好事多

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mfcke06/14 16:16這種就是買來長持短期交易報酬率堪比馬眼

推

bms06/14 16:17推個我也覺得現在買預售6-7年後交屋一定賺啊因為鐵定會輪

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bms06/14 16:17到一次降息循環

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dreadlordpop06/14 16:18了解。除了過嶺以外，也在考慮平鎮靠近中壢的地方。

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dreadlordpop06/14 16:18不知道m大有沒有什麼樣的建議。

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mfcke06/14 16:20A20? 幹默默登錄100多戶了

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mfcke06/14 16:20我資金來不及買A20了哭啊

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mfcke06/14 16:20但是體育園區我他媽的一定來得及搶一間

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mfcke06/14 16:21之前有說過A20啊一直被嘴也賣掉快一半了怎輸

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mfcke06/14 16:21基本上啦捷運站第一案根本她媽送分題

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mfcke06/14 16:21只是第一案連屁都沒有沒人敢買

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mfcke06/14 16:22捷運開到哪我就買第一案躺分

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dreadlordpop06/14 16:28感謝m大

推

applejone06/14 16:28感謝m大的回覆那麼客運園區是否也是相同問題呢?

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mfcke06/14 16:29對啊那些都是物流集散地提供工作機會不多

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mfcke06/14 16:29內行的就懂

推

fs1987031806/14 16:32M大請問一下楊梅靠龍科重劃那塊有搞頭嗎?? 謝謝

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mfcke06/14 16:37台積一奈米在桃園這件事我是先當笑話所以那邊我目前沒關注

推

CIIIO06/14 16:40好奇m大會去排隊80萬的關二或x計畫嗎？多少算甜甜價？

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mfcke06/14 16:45關二土地不少 80實在有點喘我也在思考他們要怎搞

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mfcke06/14 16:46等到之後各建商布局有消息再研究不遲

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mfcke06/14 16:47不過我可以跟你預告再前要是建商主打30 40坪那就可搶

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mfcke06/14 16:47大鳥籠計畫

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mfcke06/14 16:482400萬跟3200萬應該是還賣得動

推

hasejun06/14 17:22請問m大經國重劃區有個預售屋但它附近有對面一個旁邊兩

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hasejun06/14 17:22個加油站這樣可以買嗎..？

推

lynxes06/14 17:46推

推

cclia06/14 17:57請問大大溫仔圳哪一區值得關注？

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ichitakajoe06/14 18:03請問高雄艾美國際城 2028以後交屋是不是蠻符合

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supa6406/14 18:12(偶靜靜看戲.有些容易回的我看就好

推

frowning122606/14 18:25推～

推

a093886022606/14 18:26請問新竹關西是有搞頭的嗎

推

liglig06/14 18:49請問M大怎麼看永寧站MRT 國美甲山林

推

sun8899006/14 19:36請教m大會看好A7一帶嗎~~

推

waynoct06/14 19:42謝謝m大

→

mfcke06/14 20:07鴻築麗苑不錯

推

vincent1406/14 20:33台中現在要買重劃預售還是市區中古

推

Smile365Day06/14 21:33m大請問你怎麼看待竹南頭份這邊？

推

magictintin06/14 21:46請問M大台中14期跟東海那邊的預售會比較看好哪一個

→

magictintin06/14 21:46？

推

jerryyangyyx06/14 22:07請問M大，大竹地區可買嗎？

→

mfcke06/14 22:45A7不錯啊但是記得要能走路到捷運站

→

mfcke06/14 22:45台中我不夠熟

→

mfcke06/14 22:46新莊我也不熟

噓

VisionalBoy06/14 22:49閱！

推

KoPisloser06/14 23:54m大對五股洲子洋熟嗎？自住角度

→

mfcke06/15 12:24新北自住一環二環新屋都無敵坦白講

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