[閒聊] 環球樓市凶險難測

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楊衛隆
8 hrs ·

環球樓市凶險難測

樓市的凶險之處是訂立樓按的時候欠下銀行長期巨債。2020年的全球經濟極度凶險，估計大部份國家的GDP會喪插3成至一半，失業率勁升至50%，國家財政赤字去到天文數字，企業和個人大量破產。這不是別國家情況而是前所未有的全球性經濟大災難。美國在過去1個月失去工作職位2,200萬，等同過去10年增加就業職位總數。預計全球消費會極度疲弱。別的不必看，看看油價就知道情況如何惡劣。2020年1月初油價每桶63美元，4月中跌到只有17美元。2020年4月17日執筆時是18美元，跌掉超過2/3。產油國達成減產協議，中國復工復市，油價仍然下跌。對比2008年6月的140美元摸頂油價，跌幅88%。

武漢新沙士疫情何時完結，只有天曉得。很多做生意的人(不是炒樓)被殺個措手不及。例如很多人在日本東京搞民泊，買下東京市中心整棟細小建築物裝修成可以出租給外國人的套房。本來這是好主意，因為東京搞奧運，酒店房間嚴重短缺。民泊入住率有保證。日本人可以用3%樓按利率借錢買樓，利率低回報高，幾乎必賺不賠。怎料到疫情令到奧運延期，民泊完全沒有生意，樓價還下跌，變成負資產。2019年年底，日本市區樓價上升，特別是東京市中心地區。估計今次疫情令二手樓價跌30%，除了回吐去年全部升幅還要倒跌15%。

唐人街的茶樓餐館受到武漢新沙士疫情影響，形象極度惡劣。現在已經停業個多月，日後回復舊觀的可能性甚微。唐人街華人鍾情置業，個個借到盡買到盡。很多來到美國的中國富有新移民買十層八層樓收租。美國樓價看跌一半，特別是100萬美元以上的住宅物業。

現在樓價只是微跌，仍未暴跌，但是，樓價必然暴跌。欠銀行的錢沒有改變，還是樓價高峰期時候的欠款金額。可是，擁有的資產價值卻劈掉一半。這就是借錢買樓的陷阱，槓桿比率太高。借到盡摸頂置業的人只有破產一條路可以走。

請細心想一想，你的工作和收入可以在未來20年維持穩定增長嗎? 會不會在未來20年失去工作一段時間? 健康可以20年良好嗎? 經濟不會出現大災難嗎?

人們忽略供樓20年的風險，因為很多人心目中，樓價只升不跌，經濟永遠向好，不會有經濟大災難，買樓一定正確。今日，市場向各位證明，經濟是5年一小劫，10年一大災。樓價超出5年收入中位數的時候，買樓要慎重。超過10年中位數就不要買。供樓負擔高於總收入1/3是超出負擔。這是國際標準。香港人很快會明白為何有這樣的標準。

心得：

一個經濟循環通常股市是領先指標，再來是實體經濟，勞動就業最後才反映。
股市三月先一波落底，經濟落底最快要六月，失業大潮可能是下半年開始進入高峰，

不管是要自住和投資，等失業大潮造成法拍大增之後再出手可能是較好時機。
出手前要先評估自己口袋有多深收入有多穩定，撐不撐得住十年一次金融風暴。

楊衛隆寫的東西超有趣，可以追蹤fb當小說看。

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