Re: [閒聊] 台南房價是虛漲嗎？

哀,講過那麼多次.

基本上台灣幾都的房價都是被大幅低估中.

所以,今天你看到的價格都是過低.

只是在過低當中,因為一些理由所以價格彼此有一些差距.

但是如果長期觀察房價的應該也看的出來.

幾都當中,誰便宜就漲誰.

因為,資金不是白痴覺醒青年.

當你幾個都市,投報率3 3.5 4..

請問你幹嘛不去投資投報率4的那個都市?

你今天搞網拍好了,在哪成本都一樣.

請問幾個都市,地價50 55 60.

你為啥不選50那個?

所以錢會往低的地方流.

就像蛋黃區漲上去後,二線就會跟上,因為他便宜...二線上去三線就上去.

新屋上去,新古屋就上去,中古屋就上去,老屋就跟上去.

都是一樣的道理..

因為不動產是"剛性需求產品".

他不是藝術品,不是奢侈品...

藝術品你鳥木爛雕刻誰要阿...但是朱銘的就大家搶.

可是必需品不是阿...他怎樣都會有"使用"的實際價值.

只要這個價值可以發揮,無論你是住,是做生意,是囤貨...

所以...他就會有生產,生產量化就是租金.

因此你說哪一個縣市要垮了...你看他租金垮了沒.

如果,租金沒垮,那就是你大腦有問題..XD

而租金既然已經把"剛性需求"的"使用價值"給量化.

那就不要在那邊胡思亂想甚麼崩潰阿衰退阿OOXX...

他已經量化在那邊..你數據不看瘋狂腦補,這樣好嗎?

那既然這個都市的使用需求已經數據化在那邊.

自然投報率高的地方,投資價值就高嚕...

代表供需方面,需求比較強勁阿..

因此,投報率直接屌打所有人在那邊腦補..XD

除非你是拿另外一個稅制或是經濟體制完全不同的環境來看.

但台灣全部的都市,稅制可沒差到哪去...

等同大家遊戲規則都一樣.

自然投報率就有很好的市場潛力指標性.

so...

台南這兩年瘋狂大漲有啥好意外的.

就....需求強勁阿.

甚麼台積電還是甚麼薪資,基本上都只是整個市場裡面的一丁點影響因子而已.
(當然如果你直接拿善化,新市阿,那自然就會有很大的影響,但對整個台南,影響很薄)

so...再說一次.

太多人對"少數影響因子"有過度的解讀.

這種你炒像股票基金期貨幹嘛的可能還有點用.

反正上漲靠錢堆,下跌靠風吹..

但是不動產是必需品.並且流通性相對很差,資金又非常龐大.

所以這種扭曲性解讀會讓你很慘的一直追到"相對過於昂貴"的產品或是地區.

甚至很多人都是等到漲到天上之後,和其他人產生巨大價差後.

才開始對那個地方做過度解讀然後產生崇尚.

那你跳進去剛好幫賺飽飽的投資客出貨...XD

當然啦,錢還是在你口袋.

你愛怎樣丟就怎樣丟,也不會有人阻止你啦...

so...我只是單純解釋一下,台南為啥會大漲.

阿原因很簡單,她"相對"比較便宜..XD
(如果你說今天大家都已經漲到基本面後,那就比租金,租金高的地方房價高.
然後投報率大家都會趨於一樣....
這時候的"比較便宜"就是合理的價差...他就是確實比較弱,而價格就是反映他的弱.
但今天大家都是被低估的...那便宜的地方容易補漲)

--

台南區域性補漲一大段,最近頓化開始. 不過因為現在是資金寬鬆. 所以接下來是漲資金寬鬆...而不是幾都市當中的落後補漲. 所以你同時也可以看到建商態度. 外地建商本來跑去台南推案,搶補漲. 現在很多也都回到他們自己家推案. 所以你純論補漲,差不多階段性結束了. 但...他還在漲,漲的理由就已經不是補漲了.

遠雄華固不都在台南獵地. 但是之前補漲的時候比較誇張的是. 很多建商自己家都不推案,全都跑去台南...XD 但是最近你就又看到他們自己家的推案又推了. 而台南的擴張比率就下降. 這一波台南補漲,我們看到是兩年,但你要想建商可是四五年前就開始準備了. 他還要獵地還要規劃還要蓋. so...實際上那些老狐狸先行者,四五年前就跑去台南卡位補漲拉.

不動產漲價有不同的原因和特質. 例如現在這一波新的大漲,到目前主要是來至於降息. 之後就會產生因為漲而資產滾資產的價格繼續向上滾動. (就是一堆房子漲價後把漲的錢弄出來再開更大的槓桿後丟入不動產中的狀態) 這種情況,話題就會很重要. 因為這是資金行情,資金會追逐話題和強勢區. 但是前幾年,蛋黃區都沒漲,甚至二線區也都停滯. 然後狂漲老屋老公寓... 那時候就是補漲期,誰便宜漲誰. 也因此,現在不是追捕漲的時候. 現在是追強勢區話題區的時候. 這時候去落後區,拿到的漲幅和等到漲幅來臨的時間效應都會變很差. 就像現在老公寓老大樓的漲幅也開始趨於停滯...