Re: [請益] 高雄各捷運站房價上漲潛力?
※ 引述《marcus1985 (歹命上班族)》之銘言:
: 最近家人有意購入鳳山捷運站附近的不動產
: 只是看了附近三房含車位居然開價一千萬
開價1000還好耶.
你砍下來不就在900.
: 鳳山捷運站及鳳山世界健身房中山店
: 到底貴什麼,明明就是舊城區了還是好貴
: 最後往三民區走,價格也是貴但因為三民區
: 價格一直維持這個水平,並沒有很驚嚇
基本上這是一個高雄比較特別的現象.
就是市區的價差並沒有很大.
這取決於之前交通太好的關係.
因此,你武廟貴,我就往鳳山跑.你前鎮貴,我就往五甲跑.
差一兩公里,騎機車沒幾分鐘.
然後你說機能...阿市區機能哪邊不好..阿..美術館可能機能還比較不好...XD
(美術館要吃肉粽要跑很遠)
五甲阿鳳山麥當勞阿,機能更是比大多市區還要好.
因此造成區域價差都不大.
不過當然因為新時代的來臨.
更多人開始對生活細節有所注重.
交通,學區,鄰居之外.
住宅四周的市容,馬路是否棋盤方格,公園是否漂亮等等.
因此在這一波漲幅就比較明顯的看的出來.
蛋黃區有要把價差拉開的趨勢.
這是一種時代的轉變.
以前的人會為了房子可以買便宜50萬,選擇比較差比較遠的地方.
但現在的人會多買一百萬,換取更優質的地方.
當然啦,目前的趨勢還不如台北那麼誇張,萬華大安價差直接兩三倍.
但是也不至於像之前那樣,到處房價都差不多,大家傻傻分不清楚.
因此我到現在都還在建議.
你有能力擠美術館農16,擠新灣區...
你就擠.
你不要管它們已經噴了20%上去.
但是你不要比照台北那種區域價差兩三倍以上.
你比照台中區域價差可能有30~50%.
那就是非常可觀的落差.
而當趨勢往這個方向走的話.
過去漲了20%你已經錯過了,但未來蛋黃區還可能還要再多拉開個20%.
你因為你過去的錯過而讓未來又錯過...
這就是一種"受到自我情緒影響判斷"的行為....
當然啦,以上是講給自住戶聽的..
因為你要住比較久,所以蛋黃區拉開的效應你可以慢慢的一直吃下去.
(因為這是一種趨勢,而不是瞬效的事件)
對於中期或短期投資的話,那就是需要更理智的判斷.
蛋黃區有拉開現象,但是爛屋也有籌碼洗乾淨後要暴衝的補漲機會.
所以我本來要買果貿,結果慢了一步被別人先買走.
所以轉向,剛買一間諾貝爾...XD
(其實最悲憤的是,錯過了合群新村...哭哭~~)
and...我相信大家之前兩個月就聽我在講諾貝爾可以買.
理由就跟之前講的都一樣罷了..(並且買價還比當時可買的價格略高一點)
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大大請問 世界心算新彎曲嗎? 謝謝
不算正彎區. 當然在市政府的文宣中,市政府的彎區定義非常大..XD..包含駁二. 但是在不動產市場,不算... 因此世界心和和睦價差才會那麼大.
※ 編輯: ceca (1.175.179.25 臺灣), 12/01/2020 22:26:25了解 感謝
請問大大,新灣區目前一坪的價位現在行情是多少?豪宅
的那種我沒有辦法,我是普通小民
新灣區只有一個小坪數建案,就和睦...超級貴. 新灣區其他的物件,最貴的就中山二路靠近三多的那幾棟. 大概在25~27左右成交價. 其次就中華路靠近新光路那邊. 價位大概在22~25. 屋齡都是1x年屋. 而在往下的物件,就各自有各自的市場(並且還各自獨立) 例如諾貝爾,例如正勤/獅甲.摩天高雄等等. 他們有自己的行情,例如諾貝爾現在成交單坪在11~12. 正勤大概在650~700,獅甲大概在750~800. (總價去看,因為正勤39 40 41坪三種格局,但買家很多都是當一樣然後用總價買) 不過諾貝爾不要把他當新灣區的物件看. 諾貝爾甚至漲價的時間點,也常常跟彎曲完全不同步..XD 反而31期跟彎區的關係很近. 所以如果你嫌正新灣區的1x年屋很貴,正勤獅甲又是國宅不喜歡. 你又想要追灣區. 那就買31期...彎曲的效應31期都大概吃的到.
※ 編輯: ceca (1.175.179.25 臺灣), 12/01/2020 22:42:19請問科工館到九如交流道這之間的區塊算不算蛋黃區?
我是以市中心為基準,市中心的蛋黃區. 所以我這邊定義的蛋黃區只限. 美術館農16新灣區... 高醫/文化中心/生態園區算二線. 科工館.大概跟英明國中,火車站前站差不多.
※ 編輯: ceca (1.175.179.25 臺灣), 12/01/2020 22:59:18科工館到高醫算蛋黃還是蛋白?
科工館之後遠雄跟御盟蓋好後會漲一波吧
科工館就跟著高醫走,高醫漲多少她就漲多少. 並沒有位階往上跳或是往下降的跡象. and...在評估的時候,你要靠一個建案就漲比別人多,不太容易. 因為... 每個地方都有充滿戰鬥力的建案...XD 現在建案滿地開花. 當然啦最近建商很多都壓著不賣. 例如以前最愛賣預售的城揚,他開始封盤,很多再蓋和要蓋的建案都不賣. 這就是....反正建商也要等漲了以後再加價賣,跟我家不一樣的自住戶沒啥兩樣..XD
※ 編輯: ceca (1.175.179.25 臺灣), 12/01/2020 23:08:48愛上城算是這邊很便宜的
國家盛宴蓋的那麼漂亮結果一坪只有16萬真慘
國家盛宴,第一手不是12~13??(毛胚) 他十幾年屋了. 另外大昌本來就再次於科工館. 當然當年有尖美百貨,外加機能很強,所以一度有炒作過. 但畢竟非馬路棋盤方格的區塊,以及也偏東不少. 所以順位會排在科工館後面...
※ 編輯: ceca (1.175.179.25 臺灣), 12/01/2020 23:18:01推 請問C大 正灣區邊緣25萬一坪可以買嗎 預售的
邊緣不是只有兩個案子. 世界心跟濱海? 還是你說百達?? 百達主要是跟31期走的. 之後整個硫酸亞重劃會和31期連成一片,成為一個整體.
※ 編輯: ceca (1.175.179.25 臺灣), 12/01/2020 23:51:27被發現了 我問的就是繽海 28坪多加機械車位800多萬
預售屋都有轉單可能會卡住的風險. (轉單成交機率,比成屋買賣低很多.) 而如果你是可以承擔交屋並且屯個兩年的緩衝空間的話. 那濱海和世界心都可以買. 訴求不同,特質不同... 但因為三多商圈本來就是一個複雜性高的商圈. 所以對投資來講,只要有市場需求,又有新灣區的車可以搭,那都可以買.
※ 編輯: ceca (1.175.179.25 臺灣), 12/01/2020 23:59:38了解 所以要有撐個幾年的準備 感謝
應該說. 你往好的方面想,有可能會有暴漲或是短期出脫就可以賺錢的機率. 但是你必須做好最壞的打算,要可以承擔如果局面不如預期比較悲觀的結果該怎麼應付. 投資不要太拚.. 一切都要準備好後路. 當你有後路的時候,你才不會把賺錢的玩成賠錢. 更讓你可以每天安心睡到自然醒. 而不是壓力很大精神很痛苦. 賺錢是為了爽,不是為了讓人生充滿磨練用的.
※ 編輯: ceca (1.175.179.25 臺灣), 12/02/2020 00:03:01收到 謝謝指點
謝謝c大
請問c大,五塊厝捷運站算不算蛋黃區?
那邊就武廟. 夾在科工館和高醫之間的等級.
請問ceca大大,明華,明誠,大順,河堤一帶靠近義享天
地可以自住兼投資購買嗎?
富國明誠的定位很特殊.... 它的價位是之前飆升很囂張,大概跟義享天地有關. 一度超越美術館和農16. 但最近好像又進入了休息. 所以目前應該跟美術館和農16差不多. 不過我兩個月以前都出沒這邊出沒了一年.. 我被大量的人車給擠到有點崩潰...XD 不過因為他符合比較傳統的高雄市場觀念,熱鬧機能強等等. 所以之前很強勢很正常. 但未來是否會因為太多人跟我一樣被人車擠到崩潰而對此地有點抗拒. 這就要觀察下去才知道. 但是這種地方怎樣都是一軍等級...只是在位階上面跟美術館新灣區,誰高一點誰低一點. 但是層次是差不多的. 河堤大概也是比照生態園區.二軍的位置. 不過因為有99重劃區以及之後附近工業地都會一直被重劃. 這些地方如果突然整片重劃,那會是高雄下一個王者區域. (前提是他重劃的面積要比中都還大) 但如果只有99期,之後又停擺很久. 那河堤大概會繼續維持二軍的位置. 99期的戰鬥力倒是有可能拉到巨蛋等級. 我可能定義他在1.5軍,一軍未滿二軍以上.
※ 編輯: ceca (1.175.179.25 臺灣), 12/02/2020 01:01:07c大怎麼看仁武仁雄商圈的房價
仁武那邊主要就是看工業區的狀況. 那邊有新的工業區. 不過仁武石化園區被降編. 降編的話內部工廠會慢慢地做調整,因此過渡期可能會有一些影響. 但是這樣一來一回,至少都是維持原本的工作機會. 所以仁武目前看起來就也是跟著大環境走. 中短期內比較沒有大的變化.. 重劃區和往外會有一些發展. 但是如果你以整個仁武來看. 他的位階也沒啥改變.
※ 編輯: ceca (1.175.179.25 臺灣), 12/02/2020 03:08:03仁武航太附近靠近鳳仁路的電梯透天開價近2千萬啊~有值
這個價嗎?
透天這種東西. 你不能用總價去看他. 仁武之前我去看過開價6000萬的透天..XD 占地60坪... 你說值不值?? 透天你占地大一點,裡面砸錢蓋豪華一點,總價要多高有多高. 澄清湖別墅區以前有4x年屋開價破億的,他占地兩百多坪. 這種你完全無法說值不值的問題.
※ 編輯: ceca (1.175.179.25 臺灣), 12/02/2020 03:26:31大大 請問植物園區站如何呢?植物園宅是不是被低估了?
比巨蛋便宜 又吃的到高鐵機能
高鐵又不是非必需交通 連捷運宅都沒有高的離譜了
沒錯,這是主要理由. 另一個理由是. 太北了. 也許有人生活比較單純,所以只要吃喝學區的機能完整就夠了. 但更多人是需要在高雄市區跑來跑去,包含談生意,跑活動,跑公務等等. 因此,偏離中心太遠的價格會有一些壓力. 有些市政會轉移,例如台中把市政府搬到西屯去. 那可以改變重心位置. 但高雄不容易改變重心位置,主要原因是港口在那邊. 因此高雄還是會圍繞著以火車站為中心做基礎的發展. 那自然,不要說對自住的影響. 你對投資置產,或是公司行號設立等等的人和資金而言. 他們也會很清楚的,無論怎樣設點,都不要離中心太遠. (除非價差很大) 那自然會產生距離對價格的影響. 這點也是高鐵搞了那麼久,並且是大片重劃區. 但價位還是只能在三線的位置,比不上文化中心中央公園和後譯.
前金區靠愛河那邊呢?成屋國泰O2還有一堆預售,前金起飛了
嗎
那邊是二線區. 民生路以及河東路其實很貴... 跟文化中心有得比. 另外這邊有景觀宅的爆發力. 這一波景觀宅目前是靠新建案發動. 因此你可以看一看價格很囂張的 愛情河左岸 京梧桐. 並且愛情河左岸第二期準備價位還要再踩在京梧桐上面.
除非你很常往北部跑 不然高鐵周邊並沒有很大吸引力
請問一下,管仲南路那裡算新灣區嘛?
其實不算. 不過31期會跟著灣區走(當然它的價位無法跟正彎區一樣) 原因是,南高唯一2003以後的有規模重劃區. 所以彎區的人,買不起豪宅,又不願意接受那幾棟在超大馬路邊(人車很繁雜)的建案. 他們需要中小坪數,就只有31期的選擇(再其次就是75重劃區) 因此31期可以跟灣區連動的原因在這邊. 畢竟31期重劃區的環境,對那種對生活比較講究的人來講,是很有吸引力的.
武廟有貴嗎?我丈母娘在那邊的公寓看起來像沒人要的東西..
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武廟公寓我玩過幾間. 那邊公寓沒客氣過啊... 你看一下武廟基本款的現在二樓公寓目前有再掛賣的價格. 很囂張一點都沒客氣...
幫忙謝謝c大分享
植物園走7-8分鐘可到捷運站(生態園區站)我剛查價格也
都上去了
生態園區就看巨蛋. 巨蛋跑他就跟.
武廟現在很貴 憲政路那裡都開高高
想請教c大覺得所謂10年一次的金融危機會不會出現?以及如果
出現怎麼因應比較好?謝謝
不動產最重要是講基本面. 基本面就是回歸那個公式. 出租投報率 vs 持有成本(稅金) + 資金成本(利息) 而金融危機壓垮的是出租投報率那一端. 典型例子就是當年的底特律. 以及今天的美國矽谷. 實體產業引發租金大跌,租金大跌造成整個公式產生新的平衡,因此房價要下降. 所以一般來講,你看到實體產業變慘業的時候,能跑就跑,然後準備做好衝擊準備. 但因為實體產業崩潰對整個國家來講是很嚴重的傷害. 所以國家之後一定會救. 怎麼救? 你看這次美國怎麼救..XD 降息,QE,撒錢. 並且....不動產還沒跌美國就先通過甚麼不用繳房貸,央行購入不動產債,稅金暫時不繳. 所以之後至少在資金成本那邊的參數會降下來(稅金通常是短時間應急,後面還是會拉起來) 因此沒多久,不動產就會復甦.... 歷史上只有日本想不開在大跌後秤機把持有成本拉高(稅金) 因為日本人很怕再被美國搞一次貨幣戰爭掏空市場... 但是也因此讓日本國內產生了失落的20年. 把全世界其他政府都嚇死. 所以之後就沒有任何政府幹這件事情... 而美國2008之後,也是做一樣的手段. 所以你看到沒幾年不動產價格又上來了. 你要知道,不動產這個產品,大多時間價位都是位於高水平. 並且幾乎有1/3的時間是在突破歷史新高(你可以說是因為通膨) 因此產生災難的時候,最重要的就是. 你有沒有能力抱住...抱到他回來. 所以在崩盤前夕要做好的衝擊就是. 減少貸款,處理好現金流,畢竟你不可能把所有房子都賣掉. 當然理論上有更積極的作法 金融海嘯的問題是,通縮. 通縮是甚麼意思?就是貨幣價值放大. 因此,銀行對資產估價就會下降,下降造成銀行對資產放款緊縮,產生抽銀根的現象. 但是不動產貸款是不會要求追加擔保,也就是沒有所謂的維持率. 所以積極的做法是,崩盤前夕,把來不及賣掉的不動產,全部抵押貸款借好借滿. 之後海嘯開始,通縮開始,所有資產價格都崩潰. 你手上卻有龐大的現金. 你就可以谷底狂掃貨. 到時候股票不動產等等各種資產價格都非常垃圾價. 之後再長回來,你就可以狂撈一大筆. 當然對我們這種比較怕死的就比較不會這樣玩. 少賺沒關係,賠錢不願意...XD 因為這種玩法最大的壓力點就在於現金流. 崩盤後你不可能再去增貸轉貸,因為你處於超貸狀況. 而因為實體產業崩潰,所以無論你的房租,你的股息,甚至你本來的工作或是收入. 都可能受到很大的衝擊.. 因此你貸款貸好貸滿的背後,就是龐大的還款現金流壓力. 而復甦很少在V型反轉,有可能是遲緩慢慢爬. 這樣你現金流如果斷掉,你就會很麻煩很麻煩. 不動產將會被強制拍賣在低點..(並且被拍賣的價格會很可悲. 所以你必須精算復甦力道,你的現金流壓力.... 但這樣玩太拚了....當你有不錯的爽日子過,你有沒有必要這樣玩命是個問題. 所以積極型的做法是這樣子. 但...我不會這樣做...XD
※ 編輯: ceca (1.175.179.25 臺灣), 12/02/2020 14:07:35濱海二房室內13.8坪970萬,有夠小
理由是,請問濱海斜對面是什麼xd
推推
請問這樣中都那個區塊感覺比較適合自住而已,價錢太高
了
中都一方面是四周都空地,你散步的感覺會比較荒涼. (當然不排除有人喜歡荒涼) 另一個問題是,學區明顯弱很多(跟同等級物件同價格的其他區域比) 現在有熊貓,所以吃東西機能的依賴性越來越低,並且中都離喜峰街夜市也不遠. 所以中都如果以自住,那就是看人,部分人有幸適合住那邊. 至於以投資來講,中長期你不求賺很多,買中都也很穩. (不追求賺很多是因為,建商一開始起跳價就很囂張的貴)
※ 編輯: ceca (1.175.179.25 臺灣), 12/02/2020 17:58:00謝謝版主分享管仲南路
左營城隍廟對面的肉粽很好吃
感謝,過幾天去吃看看.
ce大大請問三發晶沙如何呢?
高雄厝一般我都不建議. 你豪宅,或是景觀宅有高雄厝...那ok.. 但是小坪數,尤其室內坪數已經很壓迫的,有高雄厝. 一般我都不建議...
※ 編輯: ceca (1.175.179.25 臺灣), 12/03/2020 00:52:03c大請問科工館附近的那個民族社區國宅(有電梯那棟)值得投
資嗎?
現在價格民族國宅沒搞頭了. 有電梯那一棟他下面有荒廢的商場,是一個必殺. 所以價位我會在他低於一般物件8成以下才做. 但現在價差已經縮小到9成上下,我就不做. 我民族國宅倒是沒進場過. 旁邊公寓那邊玩過三間. 五六年前,民族國宅(電梯)一棟三房才9x萬"開價"...XD 不過我那時候跑去買北鹽埕區和鼓岩國小. 後來發現,如果那時候買民族國宅應該可以賺比較多.
請問對高雄後火車站建案的看法?
就後驛阿.. 二軍...很囂張的. 不過你這邊要攀上一軍,甚至攀上巨蛋這種1.5軍,應該很困難. 除非71期可以搞成像信義計畫區,101商圈那樣. 但..投資不會去預估這種太過樂觀的結果. 所以除非看到有機會發生再說... 不動產中短期都是,看到才追...不要自己想一響就太早布局.. 不然你就要重演我爸台中中科,一看20年的悲劇...
目前去問大概都是25以上……
那帶感覺出入還是比較複雜?
那邊比較貴就仰德和興富發博愛案. 最低就in H. 其他純白還是棋琴就普通. 但這邊主要是透天的天堂. 這般透天特別貴...貴到很囂張,我這幾年完全買不下手.
※ 編輯: ceca (36.238.127.80 臺灣), 12/03/2020 18:36:55請問一下楠梓區的看法
請問C大七賢二路双捷棧看法
請問C大對於頂誠御丰景的看法如何呢?謝謝
請問c大,福懋首善可以買嗎,未來性如何呢?
想請問西卡大神對橋頭捷運站附近的新古屋看法如何?我想買
來自住,謝謝!
請問一下大大隊鳳山五甲的看法呢
推
請問文山特區呢
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[問題] 台南自住地點請益各位版友好 小弟即將在南科工作 由於可能定居在台南 因此也有開始在看房 未來老婆和我的公司位置在南科靠善化市區 這兩年會結婚 預計會有兩個小孩(最多三個) 目前是想買透天 需求條件為15年內(最多20年) 扣除持份地坪25以上 雙車庫佳 預算為成交1500萬內50
Re: [請益] 台中烏日高鐵大華縱橫其實這版看久了就知道很多人還是搞不清楚基期低是什麼意思 烏日高鐵站前會發展起來就是明擺著的事 早一點入場就是賺到翻天 偏偏有些人老是要拿機能、市區來說嘴 房地產要想大賺,就是要看重劃區,這也是清流那篇文章沒搞清楚房地產賺錢的地方20
Re: [新聞] 高美館退燒?待售物件近1900筆 專家仍認美術館個人認為是高雄最宜居的地方無誤 以南美術館來講 日常的生活機能如餐廳(青海路)、咖啡廳、便利商店、全聯都有 真要說比較弱的 是缺少酒吧、沒幾家平價午晚餐、沒平價早餐店 其他像小北、燦坤等等機能也都不遠 頂多算沒有超方便 但該有的都有16
Re: [問題] 高雄天龍區文化中心具體範圍?老實說 你這個問題問的不好 你可能是把台北思維套在高雄上來看高雄的區域分配 為什麼會說問的不好呢? 臺北之所以會有市區中還有一些特色鮮明的區域的原因13
[請益] 高雄三民區、鼓山區新屋這幾天跑去看了高雄某些案子,預售新古都有,想詢問一下板上大大的寶貴意見, 需求是附近有火車站、捷運站(走路15-20分鐘內可),反正平常多數是騎車+開車。 1. 上美術 這戶的公設蠻漂亮的,感覺管理的也不錯(?)至少看房當下是這樣的感受,目前三房室內18坪左右開1500-1600,建商給的東西都ok 缺點就是附近大部分都是空地,只有7-11,要走過橋去美術館區才有比較多吃的。8
[閒聊] 商圈未來機能隨人口轉移新重劃區往往移入的都是年輕人 少部分是高收入透天的族群 因爲重劃區往往機能不佳 但是有大片空地政府方便建設 公園綠地覆蓋率比舊市區高很多7
Re: [請益] 前輩們對於台中74內的潭子看法如何這個區基本上就是價值投資的概念 1. 基期低 + 價值被低估 + 與周邊區域的價差 與西邊的松竹路區域 2017-18年1x年的兩房車位價差還有300多萬 (佳茂中山 順天新科400-500萬 勝美松竹已經賣到800萬) 這個區域騎車到松竹路二段商圈只要三分鐘