[閒聊] 新加坡買房分享 - 財務篇

感謝大家在前一看房篇的回應
這一篇主要是講貸款還有公積金等制度
外加自備款 個人存款等實際問題
也許從這角度可以回答更多大家想知道的答案
畢竟預算是買房子最現實的問題
沒有預算跟存款問題，一切都沒有討論的必要

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首先是公積金
基本上這是永久居民跟公民才有的東西
每個月的薪水最多20%會被提撥到公積金
然後這20%裡面有一部分提撥去可以買房(66%) 一部份退休加上醫療(17%+17%)
隨著年齡增長，36歲以後買房的提撥比例就變少了

舉例來說，如果一個大學畢業生收入3500一個月
他自己薪水會有700到公積金，實拿2800
老闆另外提撥17% 595元
一個月會有700+595 = 1295到公積金
然後1295裡面，有854.7可以用來買房
經過一年就存下了10256.4的買房基金
工作五年大概就5萬，如果是夫妻兩人就是10萬
以上不計入紅利或者其他獎金，那些都是有公積金的

本地大學畢業 好一點的薪資大概是3500～4500左右
不要相信什麼媒體說都是月入10幾萬，那個至少都是工作五年左右
或者直接進到Google FB這類的 文科生領2800~3200大有人在

扯遠了，公積金的累積介紹到此

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新加坡買組屋，只有永久居民跟公民可以買
需要用家庭的形式申請，也就是有結婚
公民如果超過35歲，則可以自己單獨購買
前幾年打房，規定永久居民兩人都要滿三年 然後卡到不少人（包含我在內）

自備款部分，銀行貸款自備25% 跟政府貸款(也就是HDB)自備5%
後者看起來吸引人，但是利息非常高
我自己銀行貸款，綁銀行同業拆息率三個月平均，大概1.3%
政府貸款 2.6% 固定
所以這個差別應該不小吧～

如果買50萬的房子，銀行自備款12.5萬 政府貸款則只要2.5萬
對照前面講的公積金，就不難理解為什麼說：「畢業後工作五年就有購屋的能力」
50萬算是貴的，如果跑去買偏遠地區的新BTO 30萬四房那種
真的是非常輕鬆 強迫存款的兩人公積金搞定首付沒問題

（盛港到市中心至少45分鐘，不要跟我說很近好嗎XD 你一定沒有遇過地鐵故障）

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再來談一下補助，只限公民
家庭月收入少於1.4萬，補助五萬
家庭月收入少於9千，再多四萬
前面的案例，夫婦各3500，總共可以拿到9萬的補助
加上他們自己的公積金，買個30萬的房子哪有困難
幾乎也不用背多少貸款

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我自己是走銀行貸款，值得分享一下
在OTP簽完之後，交給政府鑑價(valuation)，開始去跟銀行談貸款
就是提交薪資證明，如果該房產登記兩人共購 需要兩人的薪資單
如果一人購買，那就一人

可以貸款的金額大概是月薪的66倍
3500收入，一人貸款大概是23萬
兩人去辦，46萬
這可以作為衡量要買多貴的房子

除了薪資條件，銀行也會評估房子本身的價值還有剩餘產權
評估貸款金額或者根本不借給你錢
據說少於70年的產權，銀行可能不會借給你

本地銀行就是星展DBS 大華UOB 華僑OCBC
各家的條件基本上差不多
外商的則是可能前三年1.2% 1.1% 第三年以後 1.8% 1.6%
然後還款不能提早，賺不到你的利息是要罰錢的

利率條件差不多，我們評估的就是提早還款的規定 是否要賠償
還有萬一遇到機動利率持續升高，是否可以重新談判(refinance) 改用固定利率？

剛好大華銀行有這方面的優勢，過了兩年之後可以提早還款
（至少賺了你兩年利息）
過了一年可以重新談判
按照監管單位的規定，薪資只能多少比例還分期貸款
我們只能接受13年，每個月大概3500 （公積金跟自備現金大概40萬新幣）
不過實務上我們應該不需要這麼久 XD 可能最多五到八年可以還清

就這樣跟我覺得最有人情味的大華銀行簽貸款合約 （我用他們信用卡）
本身是透過貸款中介(Mortage Broker)轉介的，他們可以從銀行拿到佣金
然後我凹了中介rebate ，少少的100 XD 好過沒有
基本上找貸款中介或者銀行，實際談出來的並沒有差別
銀行可能送個吸塵器等小家電 貸款中介就找他們凹現金回扣
（我也是這次買房才知道有貸款中介這種角色）

至於台灣人都知道的星展 DBS
我覺得這是一家唯利是圖的銀行，各種費用一大堆
我不想跟他們有往來 XD

外商方面，算了吧！直接Pass

銀行大概要一週甚至更長的作業時間，出Offer Letter
出來之後我詳細看了整份合約，還發現年限被寫成20年 貸款金額從50萬變成63萬
這牽涉到利息 不可不慎 因為差非常多
直接電話拿起來把承辦的銀行家幹一頓 (你對銀行客氣，之後他不會對你客氣)
合約簽下去之前請務必認真看
我把十幾頁的合約全部看過，有問題一條一條過
因為貸款合約簽了，不借要賠5%的貸款金額

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拿到了銀行的Offer Letter，就去執行買權了
另外交上4000元支票給賣方

同時，有其他行政工作跟其他錢要準備
行政工作是找不動產律師，通常銀行或者貸款中介有合作的事務所
這種組屋的小買賣，不用去找什麼理律之類的大事務所吧
問到最便宜的是1800全包，沒有其他隱藏費用
至於Freelancer那種1500的我不敢找，出事情找不到人就毀了

律師費可以用公積金付
找律師是新加坡不動產交易必須的，不是自以為慎重
法律有規定，英國跟香港也是相同的制度
人生第一次找律師就是這次，之後分享不動產律師做了哪些事
相對於台灣的代書，這裡就是律師吧！

律師決定後會出一張律師信，說他接受委任處理這個不動產交易
然後提交給政府申請轉售組屋交易
線上上傳薪資單 貸款Offer Letter 律師信這些電子檔...
信用卡交規費 等政府初步批准交易 （賣方那邊也是要提出申請）

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另一個要錢的，是印花稅
按照交易的金額收錢
目前是首18萬，1%
下一個18萬，2%
到下一個64萬，3%
剩的4% 有線上計算機可以用

然後政府前陣子有推一個打房的政策，超過100萬的部分額外再1%
宣布次日立刻生效(對不起，我必須說這是台灣不敢也做不到的)
然後你就看到中介那天忙翻了 12點前急著完成交易 XD

印花稅的部分可以用現金或者公積金付

另外，如果你是永久居民 除了印花稅需要另外付5%的額外買家印花稅
這也是打房的措施之一
所以非新加坡人要擁有房產是要花上不少代價的
前幾週蔡衍明在烏節路買整棟公寓，據說印花稅就交了6000萬新幣...

還有，如果你持有超過一套以上的房產，稅金增加
不過如果你已經有其他房產，甚至海外房產，就不能購買組屋
一個人名下也不能有超過一套的組屋
我們沒有這麼複雜的問題 不用想太多

其他就是住不滿五年賣掉，有高額的稅金
反正我就是要自住，沒有投資等考慮
房子是拿來住的，誰叫你拿來炒作？

另外拿過補助的組屋，房子賣掉，需要吐回補助
使用公積金的部分，也需要連本帶利填回
別想要用房產交易洗出你的公積金
這些漏洞，政府都比你早想到了

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肥宅租了裕廊東的五房組屋，一個月租金2400
（房東折扣，我們現在不租了，他2800就租出去）
這樣看起來 買比租划算對吧？

另外，住在政府組屋，水電費有補貼
垃圾費 清潔費等等也有補貼
（就是推文提到的垃圾通道，現在新房子都在外面不在房子裡面）
附設停車場也可以買月票 雖然我沒車 （開停車場內的共享車就好）
整體來說，自己擁屋還是比較划算

為了實現購屋計畫
我們夫婦執行了嚴格的每月存款 薪水到帳 立刻轉固定金額到共同帳戶內
固定投資低風險的政府儲蓄公債 (年利率平均有2%左右)
經過幾年才能享受這個果實

肥宅身為一個長年在此的台勞，記得看過有鄉民的分析
工作一到二年拿到永久居民，再兩年後變成公民
然後輕鬆實現購買BTO組屋的夢想
我個人只能說不太可能，沒有看過這種案例
按照目前的政策跟持續收緊的政策 也有實務上的難度
除非你是曹興誠之類的企業家或者月入數萬的專業人士，很快就拿到身份

不過... 你都是這種專業人士了，是跟人家買什麼組屋啦？

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