Re: [閒聊] 大家怎麼看房市高點?

ceca 發表於 2022/1/15 下午3:54:04

看板home-sale標題Re: [閒聊] 大家怎麼看房市高點?作者

ceca

(生活藝術大師 N)時間Jan 15 15:54:04 2022推噓52 推:59 噓:7 →:47

PTT評價

你是說長期的高點?

你時間拉得夠長,沒有高點.

但是會有階段性高點.

一個大漲循環,例如2009~2019這10年.

中南部蛋黃區新屋高點大概在2014,雙北比較早結束,外圍又比較晚.

但是公寓高點在2018.

因為他反應很慢,所以高點也比較晚,你們都死魚盤了他才剛好在暴漲.

但無論怎樣,這是一個大漲波.

開始因為QE帶動資金寬鬆,結束則是資金燃燒效應告一段落進入整理.

除了蛋黃區和炒做超兇區,大多數地方也沒有因為漲完了轉跌.

大多老市區都是,漲一漲然後漲不動就進入死魚盤.

漲太兇回檔是因為不安定籌碼.

例如家維帶團買二重左岸,如果突然不准預售屋轉讓,那他的集團那些小菜鳥就會神經緊張.

然後開始亂跑....這個亂跑就會破壞市場價格,這就是不安定籌碼+回檔的現象.

而政府很怕房價跌,所以為啥打房都在打不安定籌碼...XD
(不然你房地合一反過來,第一年賣抽20%,第三年賣抽35%,第四年以後抽45%...
不就很多人不想屯房了...不就刺激大量閒置房產釋出....
看那麼久你沒發現,政府也沒不讓你賺,但不希望你規劃跑太快,你必須要有hold住的本事)

而這種波段,怎樣看高點.

基本上資金和市場的關係沒人抓得準,所以你要找風向球.

而大漲波段誰帶頭??...建商帶頭拉價格.

所以你看建商.

因此我在大漲波愛講的,新屋不止,中古屋不只..

新屋還在衝,那就是還在漲,新屋停了,你的中古屋還會再跑一段..但這時候高點就到了.

所以大漲一開始可以衝新屋,但是過一段時間你就看到老鳥投資客就轉去中古屋.

衝新屋就是槓桿極高當然爽,但是老鳥為了規避風險+更大利益,所以會轉去中古屋.

越晚買新屋,風險就越高..

並且你是帶頭衝的,前面戰爭迷霧沒開,誰知道衝出去會遇到甚麼.

當然以上觀念都很單純.

在來就是比較大的循環的高點.

最典型就是對岸.

對岸的房價死魚好久了.

他最大問題就是破了基本面.

出租投報率 < 資金成本 + 持有成本..

還低很多很多.

所以必然進入整個大死魚盤.

直到這個公式平衡被改寫.

你不要跟我講甚麼中國經濟成長,不要跟我講更多的人擠入北上廣深.

租金投報是一個很好的風向球.

它代表著....市場的需求.

租金同時跟甚麼都有關,通膨,產業,供需....

也就是你最想要看的,到底這個區域的住宅實際面是怎樣??.

看租金.

租金一次微分後,往上走,這邊不動產就是看強,往下走就是看弱.

台灣金八條後,台灣金融業和壽險全都拿著錢去英國炒房.

那時候我記得出租投報率是2.x%,利率是3%...

但為啥金融業會去下一個破基本面的地方?

因為那時候難民潮的關係,整個歐洲租金在狂漲..!!
(也打破德國甚麼房地產打壓炒做完美世界的神話...造成慕尼黑和漢堡房租房價大漲)

因此它們預期租金會一直大漲下去,超越3%,甚至上看4% 5%.

當然很可惜後來英國搞了一個脫歐...XD

連李嘉誠都在英國摔了一大跤....
(被資本主義元老,英國玩弄,當提款機...呵呵.....你玩不贏猶太人的拉)

不過後來好像在匯率那邊有撈了一點回來就是了.

但是無論怎樣,你會發現.

當你時間線拉更常,例如這次再度QE後.

英國不動產又大漲了.

當然中國還是低迷...

那是因為..

他房價太豪洨...破基本面破太大.

造成連QE都補不了這個差距.

所以...中國房價要起色,要嘛就是這次中美經貿戰爭在打兇一點,通膨在瘋狂一點.

在不然就...再等下一次大漲嚕..

至於人口問題.

實際需求反應在租金.

如果人口衝擊需求.會優先反映在租金上面.

當然也可能需求降低,但是通膨拉高,所以租金沒有降.

那租金沒有降,不動產需求依然是看平以上..你人口減少的問題被其他東西給打消掉了.

至於你要說理論.

理論上人口減少會怎樣??

理論上人口減少會怎樣以前講過.

人口減少在你壓垮房價之前.

產業崩潰,因為缺工缺人工廠開不起來倒閉外移一堆.

勞保健保和退休金制度破產.

捷運破產,高鐵破產,一堆公營機構破產.

國家稅收大幅下降.

這時候才燒到不動產開始跌.

而在這種局面,不動產一開始跌...市政府就接力破產.

所以人口減少,我們大概就要被統一了...XD

因為台灣那時候經濟能力可能菲律賓化..那不如被統一薪水還高很多.

因此..除非你設定,甚麼都可以毀滅的情況下,人口持續減少不動產會怎樣的模型.

但是在我看,這個模型是沒有意義的..XD

人口減少對不動產的影響.

在大國家會比較明顯,台灣鼻屎大又經濟開放的航運點島國,不太需要思考.

因為一定開放移民....

外勞有些東西還補不起來.

所以必然開放移民.

而今年三月不就要闖關移工變移民.

之後年年解放限制你也不要太意外.

說過少子化是國安問題,國安局十幾年前就在準備這個問題.
(你有國安局的線你就知道)

十幾年前....不是這幾年.

他們有一堆方案給執政者參考....

但是當然牽扯到政治,所以是看執政者想用哪個方案.

但無論誰執政,誰都會開放移民.

差別是移民來的人是從哪來而已.

所以你等待別的就算了.

你等待少子化人口減少壓垮不要說太鄉下好了.

壓垮嘉義或斗六的房價.

你可能這輩子很難等到.

至於六都...你最好早點醒醒.

反過來如果為了彌補人口減少而開放移民.

那....房價又會怎麼走?

這才是你要思考的.

不要一直作夢少子化壓垮房價.

結果大舉移民進攻後.

你就整個崩潰....

至於甚麼移民不想來台灣.

你鴕鳥喔..XD

掩耳盜鈴???

你出國過了嗎..XD....你嘛看看這個世界,在思考一下你講的話.

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.118.199 (臺灣)

※ PTT 網址

推

membrance01/15 15:57這世界本來就是弱肉強食，只能靠政府維持公平跟合理分

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membrance01/15 15:57配

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sdbb01/15 15:58再來思考

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sdbb01/15 15:58台灣已經是社會主義甚至是共產主義了

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mimikillua01/15 15:59一點也沒錯弱肉強食

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cms2301/15 16:00先推

推

Unsullied01/15 16:00我都想移民到新加坡東南亞應該很想來台灣

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Unsullied01/15 16:00當人口問題影響國家安全就是得找人進來

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Unsullied01/15 16:01你以為都躺在那邊就能等到嗎？

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Unsullied01/15 16:01外勞比你努力早晚買房租給你

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yiliang110701/15 16:01推

推

piliwu01/15 16:04在那邊猜高點低點是大忌讓市場跟你講

推

saucy01/15 16:06那移民會有特別愛去的縣市或區域嗎

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R3hab01/15 16:06https://i.imgur.com/WVhV6it.png

推

CharleneTsai01/15 16:10推

推

ppnow01/15 16:14移民當然先在工作附近買啊，先解決剛需再來投資

推

linchenea01/15 16:15推推

推

fanlander01/15 16:19一直刷圖看的好煩

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R3hab01/15 16:27https://i.imgur.com/OB5723N.jpg

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bboywhite01/15 16:29猜的到高低我早就財富自由了= =

推

frowning122601/15 16:32推推推

推

aass556601/15 16:35政府：你們都不想生我們直接引進阿勞來補勞動力

推

airforce110101/15 16:39我是覺得20幾歲抱怨不公平正常

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airforce110101/15 16:3930幾歲覺得不公平也是正常，但是知道不公平後看怎

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airforce110101/15 16:39麼應對

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airforce110101/15 16:40如果只是像20幾歲只抱怨沒應對

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airforce110101/15 16:40那…到底是誰的問題

推

frowning122601/15 16:45推推推

推

Villkiss1301/15 16:48不過ceca大

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Villkiss1301/15 16:48在最近新屋漲這麼快的情況下

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Villkiss1301/15 16:48會建議現在直接賣掉精華區老公寓去買新屋

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Villkiss1301/15 16:48還是等老屋到高點再賣掉換新屋呢？

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menace01/15 16:48資產長期都是上漲沒問題現在看1990年代無殼蝸牛也

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menace01/15 16:48是便宜低點

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SunShitChi01/15 16:56未看先推

推

howhow80112201/15 16:57很難想像竹北可以衝到5-6字頭，沒有極限..

推

abc092200201/15 16:57佳薇家維二重團是湘北不安定因素

推

kill240001/15 16:58一個波段的高點到2014 這次剛好是收QE 升息那這次的波

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kill240001/15 16:59段高點是否到今年？

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kuanhunter01/15 17:06推推

推

SkyFee01/15 17:19沒移民的話台灣就垮了政府能提早佈局是好事

推

skita101701/15 17:22最近C大很佛心，推

推

darkdogoblin01/15 17:28現在正進行資產價值保衛戰,沒這美國時間理他們

推

albert122901/15 17:28推！我住斗六還好去年已買！連斗六這種腹地小的都漲

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albert122901/15 17:28翻天

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darkdogoblin01/15 17:28要活也好要死也行請便

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jonson01/15 17:362022盤整 2023反轉一群沒實力多多瑟瑟發抖中

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kusorita01/15 17:42還在妄想移民可以稱買盤

推

abyssa101/15 17:44移民撐的租房需求跟包租公買盤…

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darkdogoblin01/15 17:45明年又明年,空空永遠都不在現在這個時空活著

推

menace01/15 18:59租金大於房貸到底有什麼壓力空空活在幻想？

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menace01/15 19:00腰斬還可以買更多只怕房子不夠買XD

推

migration26501/15 19:05推

推

Kamov01/15 19:06空空還是回租屋處玩砂去吧

推

sd78501/15 19:09分析精闢推

推

bethanyce01/15 19:25請問ceca大大現在不適合買入預售屋的話，何時才是適合

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bethanyce01/15 19:25介入的時間呢？

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kusorita01/15 19:45多多每年都在過年真的令人羨慕阿

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heryi01/15 19:48想請問你怎麼看目前人口下滑的日本

推

iwantfds01/15 19:54廢話連篇二重賺爆誰要賣啊拿來跟銀行搬更多錢出

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iwantfds01/15 19:54來滾這也不懂

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iwantfds01/15 19:54 還整天講廢話

噓

grace052301/15 19:56若是合法的工作移民是能賺多少？能撐買盤？？

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grace052301/15 19:57台灣中位數年薪68萬都買不起！你指望移民？

推

aquaair01/15 20:00西卡文內說的嘉義應該是指嘉義市吧？應該涵蓋整個嘉義縣

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aquaair01/15 20:00？

推

mmay01/15 20:03嘉義縣朴子、太保新屋都千萬以上

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mmay01/15 20:03之前有討論萬丹一樣千萬以上了

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mmay01/15 20:04正確來說應該是地坪22、建坪50大約1200萬

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mmay01/15 20:05這1200的價格、斗六目前觀察起來也差不多

推

antigidu01/15 20:07可是這波QE要回收了欸默哀

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grace052301/15 20:33只有雙北抗跌，其他縣市坐等崩盤

小肉腳才在那邊都不賣..XD 平盤的時候,我們買賣都可以賺錢. 那你平盤的時候會甚麼..XD 變化盤除了暴漲那一段時間外,其他時候換物件都嘛可以賺更多. 另外銀行搬錢?? 你很少間喔? 你超過三間就限制貸款四成了. 你前兩間貸款八成,你第三間被限制貸款四成. 阿你後面還可以搬多少? 阿不就名下只有兩間內才好會搬...XD 到時候還不是定時要做債務整合. 把小物件的所有貸款整併到大物件上面. 像我就會把貸款整併到透天店面上. 不然貸款會太多筆. 至於貸款額,沒辦法我都是用資產負債比去算,所以只能最多總資產的六成... 對喔我都用我家人,但我家人基本上都是一樣的狀況,全都是多間貸款...無奈... 小菜鳥..XD 房子為啥要賣?? 你老人喔...還是第一天出社會? 這種人帶集團. 他的會員真他媽的可憐. 你們怎麼會找一個不動產菜鳥當團長?? 另外,二重喔..XD 你有新竹台中高雄台南漲的多嗎..XD 整天在那邊自我催眠. 呵呵...要不要去看一下這幾都最近的漲價速度. 漲個一點點在那邊整天高潮. 很敏感喔? 第一次喔.... 弄兩下就身寸了?

※ 編輯: ceca (61.227.118.199 臺灣), 01/15/2022 20:57:39

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alexstag01/15 20:53抗跌？要不要看看2015-19...？那個時候台北跌不少喔

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Landlords01/15 21:09c大你在回誰阿? 看起來在嗆家維但推文區沒看到人呀?

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frowning122601/15 21:11那個不敢來台中高鐵的俗仔真的很弱，連搬錢都沒搬過

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frowning122601/15 21:12買房子是一種技術，跟銀行搬錢是另一種藝術

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Landlords01/15 21:16阿沒事是我ptt設定的關係才沒看到現在有了

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