[閒聊] 房市、股票持有心態與作為

只要有人的地方，有商品可交易，那麼就逃離不了供需法則….（個人觀點）

每個人都有不同境遇，期盼留言討論不要用魯空、魯多字眼，大家都有興盛與衰敗時，以下開始正文：

1、投資動機
那時年薪只有60萬，與老婆加起來不過120萬，因為感受通膨所以想認真投資，不然覺得未來只靠本金過活，覺得工作的辛苦就這樣花掉很難過，剛入社會三年一直靠消費舒緩工作壓力，某天警覺這樣不是辦法。

2、投資標的選擇
104年有想過要放股市還是放房市，當年0050殖利率約2.3%左右，比我自己目前租金收益還高，但選擇房子當投資還是有受到其他因素（未來自己的家、工作規劃）等影響，不完全是投資觀點來看待。

3、房子選擇條件
當時考量希望房子周遭環境，學區（國小到高中社區）、醫療（距離成大、奇美並不遠）、就業（南科）、生活機能（附近有市場、便利商店等你覺得便利）、公共設施（綠地、公園，開車過去要10分鐘），不過因待過北部對於公寓能接受，當時台南還是透天才是主流。

4、投資工具比較
股市（0050）
我以104年6月做起算，人生也是那時簽預售約，所以當基準點；另選出市值型當作股市代表性績效。

資本利得來看
104年6月市價約65.85
111年3月最新市價約136.1
資本利得報酬率101%
殖利率每年約有3-4%
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房子報酬率
104購入均價15.9萬元/坪
111社區實價登錄約21.3萬/坪
資本利得報酬率33%
槓桿後（4倍槓桿）報酬率132%
現金報酬率（稅前）2.3%

透過比較可知道房子原始報酬其實遠輸股市，大家所見的獲利是槓桿後的結果，投資精準的人在股市用槓桿績效會更好。

5、投資心態
股板會勸投資人沒把握別開槓桿，凡事量力而為，房子因為其特殊性（大家基本人人都是4倍槓桿起手），房子的別開槓桿個人解讀為負擔自己能力的產品（負債比觀念），這個觀念是隨時代調整標準。

如果我當時聽長輩的話要買透天，或是跟我朋友一樣堅持要東橋重劃區（最後他至今也沒有買到，原本我買的地方他也負擔不起了），我可能至今找不到房子，若是在股市來看，簡單來說就是好的標的，例如台積永遠有人喊貴，然後…就沒有然後了，所以省視財務狀況，瞭解自己能承受的風險，不論在房市、股市都適用，誠實面對自己有時也是一件很難的事。

5、看待升息、縮表
能不能抄底不知道，但是前面有述明自己對於整體房市看空，但對於區域持不同看法，股市也會有類似反應，資金緊縮就是檢視誰真正有價值，有價值地方緩漲或平盤，無價值地方會有一定程度修正，一般人做的事情也不多，想好了，就是下好離手，或是租房使用其他管道理財。

除非祖上有德，留下祖產庇蔭子孫，事實上只靠本金過活會很辛苦，在資本主義下，一般人只能選擇過的盡量不那麼辛苦，至於常有羨慕對岸共產主意打房，只能說這樣幻想很不切實際，對岸是標準活生生韭菜，連哀嚎機會都沒有。

凡事都有循環，投資很難也很簡單，至少觀念上不難，照顧好自己活過循環低潮就贏了，只有活過去的人才能享受下一輪的成果，躺平也是ok，每個人能接受自己做的選擇就好。

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