Re: [心得] 怎麼克服報酬偏差台股的心魔?
五倍槓桿是沒稅金費用 不還錢才有的
例:1000萬房借800自出200,一年後漲20% ,假設沒稅沒費用,那你賺400
也就是100% 的確5倍槓桿
但是房地合一,你實拿200+200*55%=310
也就是 55%,這邊變成2.75倍
這邊的計算完全沒有其他費用。
你真的要5倍,除非你能無限增貸決不還錢,然後重點其實台灣的長期房地產投報不到4%,房地合一已經壓年化到10%。所以真的比長期 房地產沒有比較好賺。但是一般人抱的住而已。
※ 引述《r6TSGs (r6TSGs)》之銘言:
: 如果擔心高房價的話,是不是直接買房的效果會比買股票抗通膨好呢?
: 畢竟股票比較安全的槓桿極限在2倍左右,而不動產隨便都是5倍起跳,6都更來到6.67倍: ,還能享有寬限期
: 除非真的很會選股,例如壓重NV,恐怕直接購屋才是更治本的方法?
: ※ 引述《dapu5566 (平價鐵板燒)》之銘言:
: : 自己的文自己回
: : 我想要表達的意思是,並不是主動投資的想法,例如預測哪個市場比較好
: : 也不是單純人性上考慮,想要跟周圍人的績效類似
: : 而是關於通膨和科技業的反思
: : 怎麼說呢?
: : 不是因為我看好台股,或是認為說台灣股票會比較漲
: : 而是大部分台灣的股票是高度綁定科技業的,也就是說科技業好,台灣的股票就會漲,?
: : 技業的薪水更會漲。而科技業漲薪,代表有部分熱錢流入,那推高房價、物價是不可避?
: : (當然你也可或是未來台灣的股票並不會綁定科技業 ,確實,但是這個以目前的狀況來
: : 話 短期之內都是如此 )
: : 那這會造成什麼情況?假如說你的職業不是科技業
: : 譬如以我而言我自己是醫療業,那在這段科技大成長的這三年來 我並沒有吃到科技的紅
: : ,卻會承受通膨=資產縮水的弊端
: : 所以變成說,科技業的紅利,帶來的科技業薪水的漲幅 我沒有跟到,但是我卻承擔了通
: : 後果。
: : 所以我認為要解決這個辦法問題的方法就是說「要多投入台股 」
: : 撇除掉科技業以外的白領 就你捫心之問你們薪水有漲嗎?有跟得上現在通膨的漲幅嗎?
: : 有人會說,那假如台股跌得比世界平均還要多呢?
: : 如果台股跌得比較多,說明台灣的經濟是下行的,而台灣的經濟下行,那房價以及物價: : 膨往上漲的機率就沒有那麼高。在這種情況下,我接受我報酬率比不上世界平均報酬也?
: : 謂,因為我在我居住環境的生活品質也相對不會下降。
: : 我想這個問題對於資深板友恐怕嗤之以鼻。因為你們的資產所得已經大於勞務收入。你: ? : 業相對比較並不會影響你們的資產累積。
: : 但對25-40歲的人而言,尤其像我沒買房的、醫法公警等職業,「加大對台灣科技業的曝
: : 以對沖通膨的風險」我覺得是合理的
: : 反過來講,科技業的朋友則應該反過來降低對台股的曝險。因為你的身價跟台灣股市高?
: : 定。
: : (打完發現文中對科技業有敵意,更正一下,沒有覺得科技業怎麼樣,我也很開心科技?
: : 進大量外資,只是單純描述通膨確實是股市上漲所導致)
: : 以上完全沒evidence based,是我自己胡思亂想。另,我還是高度支持指數化投資的。?
: : 把6208:VT拉到頂多2:8
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: : Sent from BePTT on my iPhone 15 Pro Max
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Sent from JPTT on my Asus ASUS_X00TDB.
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另外第二戶早就限貸,真的有錢的 用房子反而開不了槓桿
淨值在2~10間房子的人 現金買房再貸款 槓桿很好開
還有土地房屋稅 交易成本6%也是60萬去了 槓桿五倍的利
率也吃掉不少 重點是買房子很累不像股票按一按就好
所以這邊討論槓桿基本房仲話術。直接算irr 才能看出來這個
投資到底好還是不好
如果是大樓,還要考慮管理費
用你的方式算 自住房三年寬限期 你股票贏得了?要是
這麼簡單能贏原PO就不會有被外拋的感慨了啦
你說要房產要算稅金支出,啊你租屋股神不用繳房租哦
,股票獲利扣掉房租 還剩幾%?
房地產沒那麼好賺...除非是相當的投入
自住根本不能算入投資啊…
房地產的價格變化不像股票那麼直觀,可能這才是抱得
住的主因吧
報酬率應該沒這麼低,但維持槓桿不容易,房價飆高
到一些人是40年勉力維持,轉貸很容易卡死自己
比起期貨,這五倍槓桿的維持成本,在現在動輒千萬
房貸的貸款利息下,還得存入本金,不能說算輕鬆到
絕對優勢
任何一本正經的財務教科書 都不會說因為A的槓桿比B高就說A
是比B好的投資。要比較就要收益率或是風險調整後收益率,拿
槓桿當賣點大概是台灣房仲最特別的地方
所以 不管你有什麼假設 要什麼稅費用 房租收入,直接不管5
倍這個單字算現金流回推irr 比較合乎邏輯
這篇正解 簡單易懂好文章
推
自助買穩贏 第二間以後有得吵
這篇一語道破
房地產還是看選擇區域地段的能力,能力好,獲利不輸股票
,選錯了,重壓資產套牢很痛
投資房地產,基本上絕對不是無腦。要衝報酬就必須隔套頂加
但是相對的就有被拆風險。還有不買新要買舊,要殺賣家違建
等等,這些一般炒房的根本沒做。你要專業炒房的才看得到
一般人的玩法扣稅費用 基本上長期平均槓桿能2倍就不錯了,
很多是沒有的
我幹過舊房子隔套頂加的事 租金報酬率是可以破10% 但是
槓桿就貸的比例不高
算房仲費用60萬,收益就50/200=25%,槓桿馬上變1.25而以。
所以說一年的操作股票隨便都可以打敗房產
真的認真就自己excel 拿出來算irr ,不要聽房仲虎爛
我這個例子都還假設一年房價漲20%了,你真的以為天天過年
vt 實在不行 是否要快換股?
現金買房貸款也會收支比的限制 沒那麼簡單
現在對於第二戶以上的放款變得很嚴格
51
首Po如題,我的投資哲學應該跟板上多數人大致相近,最普通的綠角+指數投資 相信不擇時 allin 指數化投資 但最近台股一飛沖天,報酬整整甩開VT一大截 研究因子投資的AVUV AVDV,報酬更是被SP500屌打 Small value 似乎被超越了57
自己的文自己回 我想要表達的意思是,並不是主動投資的想法,例如預測哪個市場比較好 也不是單純人性上考慮,想要跟周圍人的績效類似 而是關於通膨和科技業的反思 怎麼說呢?6
如果擔心高房價的話,是不是直接買房的效果會比買股票抗通膨好呢? 畢竟股票比較安全的槓桿極限在2倍左右,而不動產隨便都是5倍起跳,6都更來到6.67倍,還能享有寬限期 除非真的很會選股,例如壓重NV,恐怕直接購屋才是更治本的方法? ※ 引述《dapu5566 (平價鐵板燒)》之銘言: : 自己的文自己回
爆
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[閒聊] 房地產要崩盤了嗎?台股大跌 疫情開始不受控 房地合一2.0又要上路 過去一年漲翻天的房地產 要大跌了嗎? --50
Re: [心得] 2024下半年的房地產大事代銷仔混這麼久,結果連房地合一稅都搞不清楚怎麼算的嗎 竟然會說契稅、仲介費這些不能扣抵? 房地合一稅是賣出價格減掉成本,有獲利才要繳稅 成本不是只有你當初買的價格,39
[請益] 房屋獲利試算最近在評估房地產五倍槓桿後的預期報酬 想請問有沒有計算錯誤的地方? 下面假設買1000萬的房子,貸款800萬(30年),十年後房子漲到1600萬離場。 賣出成本如下 房地合一稅新制:獲利600萬的15% = 90萬35
Re: [閒聊] 房市空空賺到錢了沒?大哥….五倍槓桿只有你不還本金 或是不斷獲利出清 才有可能獲利5倍槓桿 你投入資金200萬,貸800萬 漲2成,變1200萬17
[請益] 自己人買賣,搞兩次自用住宅免稅額?最近突發奇想,有關自用住宅六年會有房地合一稅400萬免稅額這件事情。 假設房子哥哥買1000萬,自住六年後,房價從1000漲到1800。 如果六年後房子賣出,就要繳1800-1000-400=400萬的10%房地合一稅,約40萬。 那假設哥哥在這時候把房子賣給弟弟1400萬,弟弟承擔約十萬的稅金/規費,這時候弟弟 取得房屋成本為1400。過六年後弟弟以1800萬賣出,這時候又有自用住宅400萬房地合一15
[請益] 房地合一列舉3%的問題(1000p)請教各位前輩 房地合一無法提供收據的費用,可以免收據申報3%,最高30萬 假設: 賣1000萬,但我有15萬的印花費等收據 可以再申報30萬的無收據費用嗎3
Re: [請益] 關於贈與的幾個問題用數字舉例: 假設某房地市價600萬、房地現值200萬、八年後預計1000萬售出 1.直接贈與房地: 以房地現值200萬計算,220萬以內免贈與稅,八年後賣房利潤為800萬(1000-200),課2 0%房地合一稅=160萬。1
[請益] 房地合一2.0成本疑問?新手發問 請問若房子出售需繳房地合一稅 出售時的費用計算 若房子成交2000萬 若仲介費3% 其他費用含土增稅5萬 我這次申報房地合一稅- : 如果出租純自住的話 我個人覺得 一般大樓只要超過屋齡30 年 價格就趨於緩漲 所以應該在30年脫手賣出