[請益] 房屋獲利試算

prostar04/27 00:49數學不好，但一看就知道錯的

rainingkid04/27 00:49你10年都不出租？

pcad26104/27 00:53買的時候的仲介費？ 剩餘貸款總額？ 稅金？

MRFROG04/27 00:53裝潢費 管理費 房屋地價稅 表示：

shermanch04/27 00:54一律只看IRR 至於怎麼算自己爬文

blargelp04/27 00:57第一關房地合一就不對了

alittleG04/27 00:57你貸款是每個月繳的不是跟頭期一樣期初繳的 應該要折現

alittleG04/27 00:58到期初的價值來算才合理 另外為什麼你不出租？空房空10

alittleG04/27 00:58年？

pcad26104/27 01:07你用2.06算？有用寬限期應該還剩600多萬吧

cphe04/27 01:09你越改越奇怪了XD

pcad26104/27 01:23寬限期沒還本金阿XD

pcad26104/27 01:25網路很多試算 記得打開每期還款明細來看

jimabc04/27 01:49除了寬限期 後面繳的貸款也還是有利息啊

CrabBro04/27 01:53仲介費很難到4%，通常都20萬以內

CrabBro04/27 01:54土地房屋稅高估一倍

pcad26104/27 02:15你繳了334萬不代表剩466萬貸款好嗎 總繳款金額又不是800

pcad26104/27 02:17兩年寬限期是只繳利息 不代表你後面不用繳利息耶

yytseng04/27 02:48貸款算法蠻複雜的，還要牽涉到所得稅

yytseng04/27 02:48其實我都沒在算那些的，反正有賺錢就好，拿整數不必找零

Kewseq04/27 03:26你的利息費用好像沒列入成本

Kewseq04/27 03:28看錯

Kewseq04/27 03:32你如果想算的是年化報酬率

Kewseq04/27 03:32必須先將後期的所有費用

Kewseq04/27 03:32用年金現值折現到第一期

Kewseq04/27 03:35這就像債券的票面利率和ytm

Kewseq04/27 03:35不同是同樣的意思

MacBookAir104/27 06:57房地合一就錯了

withcloud04/27 07:11房屋修繕費用、租屋空窗期沒留、房屋稅、地價稅

withcloud04/27 07:12眼殘沒看到稅金(XD

ChikanDesu04/27 07:24差不多吧 仲介費可以列入成本減稅 沒有出租本來就這個

ChikanDesu04/27 07:24價格 如果你自住可以加上大約等值的房租當獲利

ChikanDesu04/27 07:25樓上他根本沒出租阿

ChikanDesu04/27 07:29所以八成貸款買房怎麼輸 最無腦的買起來放著生蟲不出

ChikanDesu04/27 07:29租 年報酬都7趴以上還不會大回檔 不想生蟲還能還能自

ChikanDesu04/27 07:29住

DeathStarDS104/27 07:29推

ChikanDesu04/27 07:30十年才漲60趴算非常落後了

chives46504/27 07:37584萬，應該還要扣除租金收入，才算是你的總成本，房

chives46504/27 07:37貸-租金剩餘的才算你的支出成本

zxc9037604/27 07:39差不多就這樣吧，跟我之前算得差不多

zxc9037604/27 07:39雖然應該沒很準

sa012804/27 07:44（600-54）*0.15

chanel125904/27 08:22租金一定算進去，不能用自住拖累回報率

chanel125904/27 08:24持有10年自住的免稅額怎麼可能錯過

tasy4n04/27 08:34又不是出租就馬上租的出去欸

soulXdancer04/27 08:43抓個大概就好了算的那麼累

soulXdancer04/27 08:43最主要的頭期款貸款本金利息跟稅費故而扣掉就差不多

soulXdancer04/27 08:43了

curtis1604/27 08:56你的獲利怎可能是1200

curtis1604/27 08:56最多就是600價差+260租金

curtis1604/27 08:56還要扣10年的利息修繕裝潢

ChikanDesu04/27 08:57他沒說要幹嘛用的啊 自住的話就扣掉你本來預計的居住

ChikanDesu04/27 08:57成本比較中肯

ChikanDesu04/27 09:02還有你土地房屋稅算了兩次

hahaha8104/27 09:03你去找之前L大的試算表

ChikanDesu04/27 09:19阿沒事我看你下面扣的以為重複扣一次

ChikanDesu04/27 09:20他有繳八年本金阿 怎麼可能是只有860

ChikanDesu04/27 09:25你10年後本金餘額是614萬

ChikanDesu04/27 09:25繳的利息是150萬

ChikanDesu04/27 09:26按照這樣算比較清楚吧

boydoop04/27 09:38租金是不穩定收入吧

Taiwanwolf04/27 09:42仲介轉一手就抽100萬！

ChikanDesu04/27 09:47https://i.imgur.com/bWZlNm1.jpeg

ChikanDesu04/27 09:47https://hsiuhsiu.com/financial-tool/IRR/zh-tw

bustinjieber04/27 09:50錯啊，你的本金又不是一開始就投那麼多，

bustinjieber04/27 09:50不會算也沒關係，看實際獲利也沒差。

ChikanDesu04/27 09:51我幫你一筆一筆丟進去算 初始投200 前兩年收24萬租 繳

ChikanDesu04/27 09:5115.6萬利息 後八年收24 繳39.6本利 第十年就不繳貸不

ChikanDesu04/27 09:51收租 因為不知道你何時賣 入帳1600-615=985 流出196萬

ChikanDesu04/27 09:51成本

ChikanDesu04/27 09:51算出來差不多這樣

bustinjieber04/27 09:52如果你都是用同一套邏輯計算獲利，

bustinjieber04/27 09:52反正自己看得懂就好

ChikanDesu04/27 09:52你就是把IRR跟報酬率混在一起算 所以會有點奇怪 實際

ChikanDesu04/27 09:52上本金愈晚繳 IRR愈高 但報酬率會是一樣的

ChikanDesu04/27 09:53他應該是要跟定期定額股票比較 所以要同一套標準 才不

ChikanDesu04/27 09:53會失去判斷能力

cphe04/27 09:54你都要用售出價格和租金去扣掉花費以及償還剩餘貸款算獲利

cphe04/27 09:54，你十年付出房貸利息不用扣嗎

ChikanDesu04/27 09:56如果你第十年末賣那就可能加上半年租金 繳396000本利

ChikanDesu04/27 09:56合 試算約12趴

ChikanDesu04/27 10:04內部報酬率照你這樣算你等於把成本全部灌在第一年算

ChikanDesu04/27 10:04當然難看 實際上成本是攤十年

ChikanDesu04/27 10:05還是你不是在算IRR ？

ChikanDesu04/27 10:08https://i.imgur.com/RIuPAAL.jpeg

ChikanDesu04/27 10:09像我算如果全現金買投入1000 十年1600+260-196 IRR 5

ChikanDesu04/27 10:09趴多 所以你想想你算的怎麼可能是正確的

D972216204/27 10:10算的很棒，下次別算了

knifechen04/27 11:07簡單IRR從-200 金流每年-1.37*12跟-3.13*12，最後收入

knifechen04/27 11:081600-剩餘貸款-稅金-仲介-雜七雜八=+XXX

knifechen04/27 11:08若自助還可以用免稅額 可以用EXCELL的IRR算算看

Mograine04/27 14:21保險 水電網路天然氣 裝潢 通通沒算 這些扣下去根本沒

Mograine04/27 14:21賺多少 搞10年賺這點錢也是蠻搞笑的 10年前200萬壓0050

Mograine04/27 14:21放到現在也比你自己算的獲利還要多

ChikanDesu04/28 10:05十年0050不過7-8趴吧 還遇到大回檔 抱得住嗎嘻嘻

Kronecker04/28 17:25大回檔剛好加碼吧...有錢買股好處是可以分批進，人棄

Kronecker04/28 17:25我取。買房好處是穩開槓桿，操作邏輯不一樣