Re: [問卦] 韓國怎麼敢玩全租房

在下目前在韓國，說一下前陣子開始的全稅房東跑路事件

全稅房基本上押金會付房價的1/3-2/3左右

新婚夫妻通常有點錢的會去住apt
比較不ok的則是會住韓國的
多家庭住宅(三層以下，整棟建物是房東的，房東住樓上)
or
villa(公寓)

全稅制度有兩個名詞

1.鋼筒全稅
意思是指押金超過房價的70%以上
房東的住宅擔保貸款金額和全租金合計接近房價，市場蕭條時房價下降，房客的押金拿不回來

2.gap投資
以購買全租價和買賣價差異較小的標的後，短期內提高全租價，從而從交易價格上升中獲得的行情差價為目的的投資

仁川/首爾江西區集體跑路事件

全稅房通常是兩年一簽
這個騙子是拿著建築設計圖去跟銀行用人頭申請貸款(聯合房仲業者)
不斷的收錢>貸款蓋房 然後沒有繳銀行貸款
房東這些房子都被法拍
房東拿著保證金跑路
其中房客在續約時房東上調約50萬台幣的保證金
原7100萬>續約後9000萬

大家一定又會覺得
靠背我有那個錢我就去買房了還給你搞全稅
原因是因為價格低的villa跟品牌大型社區大樓攸關到10-20年後的再開發案
(大型社區可以優先申請再開發，就是所謂的拆掉重建)

一般villa買賣價格約2億～4.5億韓幣 600-1200萬

大型社區大樓 買賣價6億起跳 約1500萬

貸款成數60%封頂(第一金融圈參考利息約4.5%)有降價，之前5.7%
* 第一金融圈是指一般銀行/地區銀行/特殊銀行(aka.農協）
*最近放款利息放寬很多說是沒上限由銀行自行判斷

第一金融圈貸不出來怎麼辦？
只能用第二金融圈貸款
第二金融圈：證券公司/保險公司/儲蓄銀行/合作金庫/投資理財公司
通常利息會比第一金融圈來的高

所以大部分的人都會選擇搖號買預售房(可以參考我之前寫的文章)

在搖號中獎前基本上大家都是用全稅房住著
加上首都圈人口多中獎率低，新婚夫妻大部分都是等到有小孩能加分後才抽的到房子

這波全稅炸彈主要是房東跟房客收了房價大漲時的50-70%當作押金

結果沒想到美國升息，韓國也跟著調升，房價爆跌
房東付不出差額的押金

好一點的就是找到下個房客為止才退押金
要不然就是房東再用擔保貸款還給房客

啊房東押金搞到全沒了的
要嘛就是房子沒貸款的情況房客繼續住著
不然就是像大型詐騙案的房東一樣房子法拍
拍掉了，得標的把原本住客趕走
房客一毛都拿不到，還要還銀行貸款

所以最近韓國的月租房漲價
半全稅的房子越多

以我自己的房子來說
搬家前的房子是複式一房

500萬押金/月租47萬/管理費14萬
現在聽說月租漲到50幾了

搬家後一房一廳原本是半全稅的房子
3000萬押金/月租80萬/管理費9萬

後來跟房東談成一般月租房
1000萬押金/月租90/管理費7萬
光押金就要付台幣25萬

房子押金3000萬以上就算是半全稅
幸運一點的韓國人可以抽到政府蓋的公共住宅
那住起來真的是會舒服很多

我朋友就是住公宅，裡面的設備好、有餐廳能供應餐
最長可住滿6年
朋友押金是8000萬韓幣/月租0元/只要付每個月水電瓦斯+管理費，合計約20萬左右
台幣6千

大概94這樣

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不是用個人信貸 是用全稅擔保貸款～ 但你去貸款基本上也不可能貸全額 也是要銀行評估的

就是沒有擔保品的貸款 完全就是看信用的 只需要租賃合約書就可以了 簽約前要先去問銀行用那房子跟自己的信用能貸多少 所以全稅貸款也不是能全額貸的出來 也是要部分有自備款

總而言之就是全稅房這種東西 就是因為你不夠有錢能買房 原本以前是為了讓民眾能有地方住還能邊存頭期款 最後因為現在經濟&房價問題 遇到有病的房的話東，房客被割韭菜