Re: [新聞] 批郝龍斌都更「1坪換1坪」是詐騙 黃珊珊

※ 引述《EddiePENG (彭魚厭)》之銘言：
: 備註請放最後面 違者新聞文章刪除
: 1.媒體來源:
: 自由時報
: 2.記者署名:
: 鄭名翔
: 3.完整新聞標題:
: 批郝龍斌都更「1坪換1坪」是詐騙 黃珊珊：安全優先加速推動
: 4.完整新聞內文:
: 無黨籍台北市長參選人黃珊珊今談都更政見，評論前市長郝龍斌喊出都更「一坪換一坪」: 猶如詐騙集團，也影響眾人都更意願，而北市有超過7成屋齡逾30年的老屋，若強震來襲: 後果不堪設想，因此主張防災型都更，以安全優先，再來則是美觀，價值為最末，並盡量: 簡化程序、使估價合理，以此加速都更進行。
: 黃珊珊今參訪都更願景館並參與座談會，過程看到2012年發生的「文林苑案」，批郝龍斌: 當時喊都更「一坪換一坪」猶如詐騙集團，且時值選舉，許多民意代表也跟著喊，但事實: 證明此不可能做到，而此事件也影響都更意願，是非常不負責任的政策。
: 黃珊珊表示，台北市70％房子屋齡超過30年，許多建物耐震係數不足，若遇強震後果不堪: 設想，應此都更觀念應以安全為優先，其次為美觀，最後才是價值，故提出防災型都更，: 並將設法簡化程序、公開透明，消弭民眾間的猜忌，並使估價合理化。
: 黃珊珊說，都更涉及許多中央法規問題，但從地方政府角度而言，台北市將從EOD（教育: 及市有房地整合運用導向之都市發展策略）及河岸景觀再生，由政府興建中繼宅，讓都更: 戶可優先入住，提高長輩接受都更意願，進而加速執行。
: 黃珊珊指出，自從北市府推出公辦都更2.0後民眾反應熱烈，包括水源二、三期已在核定: 中，目前南機場、信維整宅也在積極推動中，只要類似的指標性案件增加，提升民眾對公: 辦都更信心，後續也會對民辦都更採取鼓勵及放寬容積等方式，期盼加速台北都更再生。: 5.完整新聞連結 (或短網址)需放媒體原始連結，不可用轉載媒體連結:
: https://tinyurl.com/x8thjt4u
:
: 6.備註:
: 斯文里、水源二三期、信維整宅真的不簡單，
: 做事做到民眾自發掛布條、拍影片也算一種肯定了。

其實有了解都市更新成果的分配方式
就知道一坪換一坪本來就是聽聽就好

都市更新事業的主辦者稱之為「實施者」
實施者可能是建商 政府 或是所有權人組成的都市更新會
不過大部分實施者是建商就是了

都市更新成果的分配方式有兩種
協議合建 和 權利變換

協議合建就是實施者要跟所有都市更新單元內的所有權人談好個別契約
協議要分給他多少土地建物
如果有一百個所有權人就要談一百次然後每個都要簽訂契約才能完成
想也知道太麻煩了
所以現在大部分都市更新案的實施者會用權利變換來分配

而權利變換就是更新前經過估價
計算每個所有權人在更新單元內所有的土地建物的權利價值比例
然後估價更新後土地建物的價值再扣除共同負擔後
(共同負擔簡單來說就是實施者做完這件都市更新案的成本
裡面有個風險管理費其實就是實施者名目上的利潤)
再依照更新前之權利價值比例
分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金

舉個例子
假設都市更新前
經估價都市更新單元內所有土地建築的價值總計是1000萬
而你所有的土地建築的價值是100萬(佔1/10)
再都市更新後 新的建築土地價值變成4000萬
如果實施者都市更新的花費花了1500萬 實施者就可以拿1500萬元價值的土地建物
剩下的2500萬就是可以分配給原來所有權人的
這時候你可以拿回250萬(1/10)的土地建物

在這種方式下
如果你想要價值300萬的土地建物
其實也很簡單
自己多出50萬就好

如果你是個不同意者(但其他人都同意下比例有達到的畫)
那實施者其實也可以直接給你250萬現金就好

當然這種方式
估價的影響很大
現在法規是實施者和所有權人共同指定三家專業估價業者查估後評定之
做出的權利變換計畫書還要送到縣市主管機關審議
不敢說完全公平 但至少有一定的估價依據就是

總之
都市更新後能拿到多少
就是依據你原本土地建物的價值比例 以及更新後的土地建築價值多少
還有實施者所花費的成本
如果拿不到一坪換一坪
就只是更新後的土地建築價值不夠而已
其實簡單來說就是土地價值不夠啦

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因為這種所有權人佔的比例也大就是