Re: [討論] 日本買房就是免頭期款阿=.=

Hi 吐司卡大，年底要來東京迪斯奈樂園玩嗎？

: 購買房屋的房貸成數：最大貸款額度為100％
: 再融資的房貸成數：最大貸款額度為150％
: 對於購買房產，房產價值必須至少為1,000萬日元

是！日本人 or 永住者，不用出頭期就可以買房子了。
我是希望臺灣能導入一樣的制度。
不過，就臺灣的狀況，房價可能只會愈疊愈高而已。
抑制房價，不能只有一帖處方而已。

補充：出頭期的好處是好談利率。

: 貸款利率
: 每年0.80％至1.05％固定利率貸款（2018年9月）
: 對於指數型房貸利率，初始利率在0.47％和0.92％之間（2018年9月）

基本上，不要太差的公司都是 0.55 ~ 0.30 左右。（浮動利率）
日本銀行的玩法是：牌告利率 - 優惠利率 = 貸款利率。
本魯幾年前貸款時是：0.5。（三井住友）
現在三井住友最低可以到 0.3 (網路銀行申辦的話）；UFJ 則是 0.5。
看似三井住友比較好。不過，保障內容有點不同。羊毛出在羊身上。

: 貸款期限： 1至30年
: 八卦是據說東京可以貸到40年

一般來說是到 35 年。能貸到 40 年的，我不知道是什麼銀行？（地方銀行？）
Anyway，日本的大手銀行都是按照 flat 35 的機制做房貸的核貸。

: 本來你要對自住友善
: 就是要降低自備款門檻
: 最好就是零自備
: 房子直接全貸
: 買好之後 就是直接每個月繳貸款
: 30-40年 成家多簡單=.=

對。我覺得這種制度很好。
不過，好的制度不只有免頭期。
例如：
1. 日本的房屋稅以及土地稅(*1)的課稅金額不會像臺灣一樣，差市價好幾倍。
可以參考日本的「路線價」網站，這裡列的金額，不會偏離課稅金額太多。
另外，日本沒有自用住宅優惠，只有五年的節能住宅優惠而已。（土地沒有）
也就是說，維持成本相對於臺灣算高。
在這個制度導入之下，臺灣的有巢氏可以試算一下，目前的房屋稅以土地稅*10看看。 我是覺得這一點，我可以接受。（可能我日本住久了？）
2. 日本無房貸利息扣除額
但是，日本有房貸殘值（*2) * 1% 的扣除額優惠。
算法如下：（假設年底房貸還剩 6000 萬，超過上限 4000 萬。）
a. 4000 萬 * 1% = 40 萬
b. 當年度課稅所得算出來的所得稅 - 40 萬。
c. 所得稅扣不滿 40 萬時，差額可以拿去扣住民稅。（有上限的）
這個制度只有 10 年。是的，房貸 35 年，不過只有 10 年的優惠。
另外，去年起（2021年），比率改成 0.7% 了。
明年（2024年）起，上限額縮減為 3000 萬。
也就是說，愈晚買房愈衰小。（其實是日本政府大SB後沒錢了）
3. 儘管是實價登錄且實價課稅，賣房利得時的課稅低廉。
https://imgur.com/CRjFOLa
賣房的利得先減掉 3000 萬，有超過的部分再算讓渡稅額。
不過，這個 3000 萬的特別扣除額，三年內只能使用一次。
看一看之後，有沒有覺得臺灣的管制很多？日本根本就是炒房天堂啊。
我是建議那些居住正義份子，別再說日本有多硬了。
4. 返済負担率上限一般來說為 35%。
返済負担率的簡單來說，就是每年的房貸本利和的年收佔比。
以年收 500 萬來看的話，5M * 35% = 175 萬。
一個月還的房貸本利和就是 175 萬 / 12 = 14 萬多。
銀行會參考這個值。以年收 500 萬來看，返済負担率大概會是 30% 而已。
為什麼會有上限 35% 的原因是，日本的社會保險費用加稅金大概就是 20.43%。
如果返済負担率是 35% 的話，家庭的實質可支配所得，就很低了。
對銀行來說，是個風險。因此，也不一定能全額貸款囉~~~
5. 其他。
工作之餘寫這篇，想不起來了。有問題可以推文問我。

*1：在日本俗稱固定資產稅
*2：日文是：住宅ローン残高。我不知道中文是啥。

: 日本都可以全貸台灣為什麼不能全貸???

承上。我覺得全貸這件事情才能真正保護年輕人。
不過，課稅時的公告現值也不能偏離市價太多。
這樣有助於去搞囤房的投資客以及政治人物。
（一堆政治人物土地跟建物一堆的，那些稅金 * 10，應該很可觀）
另外，臺灣的自用住宅優惠有點優惠過頭了，我是覺得兩間差不多。

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來東京玩啊~~等你！！

房貸餘額？我也忘了會計學上怎麼稱呼了。離開學校太久了。

我問過保險員，他們是說臺灣也有在推這類型保險。 不過，好像推不太動？

日本的玩法是房貸申請人過世的話，就不用付剩餘的房貸了。 我前同事們最常講的事情就是，房貸給它貸好貸滿，最後死一死就好（死ねば、いい） 結果爽到的都是老婆跟小孩就是了XD。

對，我每次去臺北都覺得那些房子破破舊舊的，看了都不會想住。 再加上我覺得臺北的住宅過於密集，路邊停車又很多，感覺失火時很危險。

印象中，日本沒有什麼公辦都更。 大多數都是靠住民去維持居住環境。 如果大多數住民都維持的，就很容易有廢墟 mansion（華廈）。 賣也賣不掉，也無法繼續住下去，很慘的。 所以，日本人買華廈時，特別會看建商以及地點。

地上權也是看地點。 如果你看得懂日文的話，可以去看 suumo 之類的網站。 有寫所有權的，表示土地是自己的。

兩種都有。 據說，泡沫經濟前，使用固定利率的人多，現在則是浮動利率的人多。 這也是為什麼日本政府一直不敢提高利率的原因之一。

是的。除非像美國那樣瘋狂升息下，才有可能不划算。 不過，也是要看申貸者的財務管理方式啦，像我打算 20 年就還完。 最主要是要看，固定利率跟浮動利率的差，要幾年抓到損益平衡。 這兩年，全世界都在升息的狀況下，日本還文風不動，就知道有無升息空間了。

他一定會取消的啦。 安倍搞三支箭時，一開始也沒有 YCC 啊。 何時取消這件事情才是重點。 光一個風聲而已，就足以讓日本人一直在擔心要不要把房貸改成固定利率了。 日本的中小企業，在円安的催化之下，已經很辛苦了。 如果融資利率一下子飆太多的話，這可是無法想像的現象了。

我學弟給我看他講解日本經濟的影片，我只跟學弟說，聽聽就算了。 那些都是用「數字」去看日本經濟，來日本住一段時間看看就知道了。