貸款投資的成本計算？

小弟打算用房屋增貸出來投資ETF
為了方便計算，我先用回算的方式來比較各ETF的報酬
但在成本計算的時候總是覺得有問題
能不能請各位幫忙解答

假設我增貸60萬，20年，年率2.2%，每月還款3092元
all in 一檔高股息ETF，股息再投入
請問一年後我要計算報酬，
成本部分是貸款出來的60萬？
還是要加上月還款總額37104？
（3092*12)=63萬7千元？

再請問若我每個月除了還款之外另外再投入一萬資金到同一隻ETF,
那一年後成本是60萬+12萬+37104=75萬3元嗎？

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