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Re: [標的] 美國最大購物中心地產商(房東)SPG

看板Stock標題Re: [標的] 美國最大購物中心地產商(房東)SPG作者
ilovehope
(田園牛肉堡)
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認同原po看法

SPG的收入是租金

要有穩定的配息就要有穩定的租金來源

認真建議想投資SPG的投資人看一下租戶組成

Supplemental material有前十大租戶

Non-anchor tenant最大是Gap(2Q20租403間)

昨天Gap投資人會議我認為市場還沒priced-in

要縮減品牌Gap和Banana Republic的分店

2023年預計8成營收來自off-mall channel

也就是Gap要在未來幾年關mall的分店

粗步估計100間以上會被關掉

後續的影響就是空租率上升

可能其他業者也退租

當然投資人也可以看看其他租戶

Forever 21, JC Penney, Ascena...




※ 引述《Tox (建立被動收入撲滿)》之銘言:
: 1. 標的:
: 美股 SPG simon property group
: 2. 分類:心得
: 分享心得與大家一起切磋討論
: 3. 分析/正文:
: 本文內容不構成對任何證券買賣之邀約。 本篇文章僅為個人投資筆記,內文為個人研

: 心得; 並非給任何讀者投資建議及參考,請勿根據本文內容作為買賣決定。 投資皆
: 風險,任何投資皆須量力而為。
: 看到網友有提到Simon Property group(簡稱SPG)購物中心物業管理,我稍微搜尋了一

: ,這家是全美最大購物中心物業而且目前帳上現金流充裕,可以順利度過新冠肺炎的低
: 期,但一開始對於購物商場,我內心有點猶疑,美國的亞馬遜做到規模這麼大,實體商
: 還有未來嗎?
: 在慢慢的了解鑽研後,發現很多品牌不得不線上結合線下,因為近幾年臉書、GOOGLE廣

: 成本近幾年上漲不少,網路用戶的獲取成本(CAC:Customer Acquisition Cost)已經不
: 實體了,使得網路品牌陸續開設一些實體店,藉由實體店面提供消費者體驗與讓逛街的
: 看到這個品牌,進而在當場購買或者線上購物時候考慮此品牌。(以台灣而言例如:小
: 美日、OB嚴選);在此同時線上銷售巨擘也有併購實體通路,例如:亞馬遜併購全食超
: ,阿里巴巴入股高鑫零售(中國大潤發)、近期入股全球免稅店巨頭Dufry。美國知名線
: 眼鏡品牌Warby Parker除了線上電商外,也陸續開了街邊店與商場店,其中一家位於The
: Fashion Mall at Keystone(Indiana),該商場就是SPG經營管理。特斯拉Tesla實體店
: 街邊店與商場店,商場店舉例:Stanford Shopping Center、Brea Mall、Fashion
: Valley…等是SPG的購物商場。
: 有些購物如精品購物(奢華品牌包、鑽戒)、化妝品購物試妝、汽車試駕有時候還是有實

: 店的必要性,餐飲、娛樂、健身…等這些也非網路可以完全取代,SPG管理階層也知道

: 個趨勢,也在慢慢提高餐飲、娛樂等比率,因此在SPG此時遭受到新冠疫情遭受打擊的
: 時,在股價六十幾購入似乎也是一種還不錯的選擇,但是要等復甦可能要好幾年了,除
: 是閒錢否則不要輕易投入。
: 下載Simon Property group 2019年報來稍微看一下,
: 以加州來說知名的Desert Hills Premium Outlets、San Francisco Premium Outlet、: Stanford Shopping Center…知名購物中心是SPG經營管理;以紐約來說知名Woodbury
: Common Premium Outlets、Roosevelt Field、Waterloo Premium Outlets…等都是
: Simon Property group經營管理。
: 但SPG近兩年股價緩步往下,這是什麼原因呢?難道是獲利變差嗎?查了去年年報近幾

: 營運現金流(Fund From Operation, FFO)(註:房地產收租公司看獲利能力主要是看FFO
: EPS是參考用),如下圖(資料來源:SPG 2019年報2頁):其實是緩步成長。
: https://i.imgur.com/bh6hAJq.png

: 年銷售額每平方英尺(per square root)銷售額為673美元,如下圖(資料來源:SPG 2019
: 年報第3頁):
: https://i.imgur.com/NW5Cmwy.png
: 銷售中心的等級以下列大概分法
: 每年每平方英尺銷售額
: Class A $500 or more(美金)
: Class B $300 to $500(美金)
: Class C Less than $300(美金)
: 所以SPG旗下的年銷售額每平方英尺銷售額為673美元是相當好的表現,代表商場的等級

: 較優。
: 那2018、2019股價緩跌的原因,我覺得是投資人不願意給予較高本益比,因為網購普及

: 的也影響實體商店,例如:梅西百貨、JCPenney。前陣子JCPenney決定收掉一些分店這
: 分店多數不是在SPG的物業,這暗示了SPG的物業是位在較好的地點,人流也較多,而那
: 位在SPG旗下購物中心的JCPenney因人流較多,經營狀況勉強過得去。
: 再來談一下2020第二季在新冠肺炎各州管制措施比較嚴格的狀況下,SPG營運現金流FFO

: 股2.12相較去年同期2.99下滑約3成。(原文出處SPG官方網站第二季報告Funds From
: Operations ("FFO") was $746.5 million, or $2.12 per diluted share, as
: compared to $1.064 billion, or $2.99 per diluted share, in the prior year
: period)。
: 收到房租比率由四、五月51%,緩步上揚到6月的69%,到七月接近73%。這些百分比未針

: 任何租金減免進行調整,官方這些話暗示可能有些租金打折。
: (原文出處SPG官方網站第二季報告The Company has collected from its U.S. retail: portfolio, including some level of rent deferrals, approximately 51% of its: contractual rent billed for April and May combined, approximately 69% for
: June and approximately 73% for July with only de minimis deferrals. These
: percentages have not been adjusted for any rent abatements granted.)
: 狀況漸漸改善,但是在新冠病毒沒有找到好的解決方式前,獲利仍不多就是了。
: 結論:目前的營運狀況尚可,在新冠疫情受控前,也沒辦法快速改善;未來網購對於實

: 購物商場的衝擊,其實只要實體商場物業入手價夠便宜,雖有衝擊,但是也不會完全被
: 購取代(但也難成長)。
: 其他補充:
: 在Youtube上的影片
: EXPLORING NEW YORK | A BRIEF WALK IN WOODBURY COMMON PREMIUM OUTLETS | FALL: 2020
: https://www.youtube.com/watch?v=Bx5QVnUG-88
: Outlet Centers Are Seeing Higher Foot Traffic Than Malls
: Foot traffic at malls and outlet centers has steadily climbed since May,
: according to an S&P report.
: By Christine Simmons | 八月 25, 2020
: https://tinyurl.com/y2x6ddlh
: 4. 進退場機制:(非長期投資者,必須有停損機制)
: 單純心得分享,透過討論切磋~

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SuLiaen 10/23 22:17實體店不是說退租就退租,消費者要養多久才有黏著

SuLiaen 10/23 22:17度,退租換點就是重新開始,況且,SPG所屬的商場也

SuLiaen 10/23 22:17會做出相應的租金調整,否則雞殺死了還有蛋可以收

SuLiaen 10/23 22:17穫嗎

SuLiaen 10/23 22:19一定程度的店面一定是咬著牙撐下去,然後員工休假、

SuLiaen 10/23 22:19資遣,以及和SPG所屬商場談判

ololol 10/23 22:23這幾家品牌都衰退不是?

JamesHsuan 10/23 23:03我家附近的outlet上周末去一堆都清倉要關店了

bboman 10/24 00:50疫情根本控制不住 誰有辦法一直燒錢撐下去

bboman 10/24 00:51當然是把地點不好的實體店 趁這次機會收掉

bboman 10/24 00:52轉型成網路購物 疫情要是再持續個一兩年才撐得下去

chen5512 10/24 07:16疫情造成網路成長實體衰退這是事實

Arizona989 10/24 10:30是不是該看一些提供物流倉儲的,實體不行的話,就

Arizona989 10/24 10:30看電商了,電商要快速出貨,物流倉儲需求就會升溫了

dslite 10/24 10:42問題還是在觀光客 沒亞洲人去掃貨生意怎麼會好

jimhall 10/24 23:21房地產永遠有價值,會有其他產業補上

jimhall 10/24 23:22只是調整期會有多長不確定,運氣好v字反轉

jimhall 10/24 23:25連旅遊業都有人敢賭,房地產有人願意低價接的可能

jimhall 10/24 23:25性不低,尤其熱錢當道,股市賺的錢不可能通通買黃

jimhall 10/24 23:25金,買土地或實體產業比較可能