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Re: [請益] 買房是否等同5倍槓桿融資all in 0050?

看板Stock標題Re: [請益] 買房是否等同5倍槓桿融資all in 0050?作者
SunMoonLake
(日月潭)
時間推噓26 推:30 噓:4 →:65

※ 引述《fgf (今年不太冷)》之銘言:
: 最近買房,在想一個問題
: 簡單說,買房自備款只要20%,買下去就是all in了,沒有什麼攤平的選項
: 簡單說買房就是一個5倍槓桿all in的概念
: 回到股市大盤
: 基本上股市大盤和房市,型態曲線基本上是正相關的
: 牛市創高通常房價也創高
: 熊市基本上房價也是凍漲和回落
: 0050這種ETF,假如開5被槓桿all in
: 似乎其實就是買房子5倍槓桿all in差不多的意思了
: 要是被套
: ETF就是領配息
: 房子就是租人
: 但相比起來,被套的話,買房子風險還高了一點
: 差異在配息是一定有,但出租可能沒人租,以後少子化可能更少人租
: 請問這樣的理解有問題嗎?
: 謝謝


信義房價指數 表示六都中古屋成交價格 2001年100
現在377
表示20年來六都的中古屋成交價格漲了2.77倍
2001年一棟中古屋 1000萬
2022年一棟中古屋要3770萬
成交價格每年上漲6%左右

台灣50報酬指數
2002年大約3500 如今22410
上漲5.4倍
2002年投資100萬 會變成640萬
每年上漲約10趴

假設2002年有兩百萬的錢 貸款8成 買1000萬的房子
利息1.5% 20年 每年要還46萬

2002股票200萬 照0050指數買(0050ETF 2003年才有)之後每年投資45萬 每年10趴來算就好

2022年 買類似的房子需要3770萬元
股票上漲至3900萬

而且這是成交價格 如果2001就買 如今已經變成老房子了 屋齡多了20年 實際不會漲這麼多

如果信貸或是開槓桿買股票 可以賺更多

時間夠久 股票一定賺贏房子 畢竟股票漲幅比較高 而房子的槓桿會慢慢降低

不過大部分人都會買房子 不可能一輩子住家裡 或是用租的

買0050分散個股風險 買房沒有

朋友住七期房子漲5倍
但我家住鄉下 房價跌到不用繳房屋稅

有錯請指正

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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.83.163.101 (臺灣)
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patrol 07/03 21:05房子是依附在股票背後的產業底下的啦 產業滅了

patrol 07/03 21:05房子會好根本就是天才想法 漲幅本來就會輸

F93935 07/03 21:07不懂房子為什麼槓桿降低?可以無限轉貸大法啊

先不考慮這種情況 因為股票也可以槓桿

patrol 07/03 21:07就問 大蕭條大裁員 竹科房子誰買和租

on32 07/03 21:07房子還能拿去增貸 再去買房或是投資都可

F93935 07/03 21:07房子漲三百不能多貸出來再買嗎

patrol 07/03 21:08別說腰斬 跌20%x5倍槓桿你就虧了100%

F93935 07/03 21:08還有無限寬限期大法啊 五年換一間繼續寬

※ 編輯: SunMoonLake (111.83.163.101 臺灣), 07/03/2022 21:11:53

bnn 07/03 21:17你要那樣比 股票也質押貸款出來啊 放同樣模型比啦

F93935 07/03 21:17股票質押利率就更複雜

tsgd 07/03 21:19學正二王買50正二 既然都是槓桿 50正2差距拉更大

on32 07/03 21:23槓桿拉越大 泡沫化就GG了

s70160 07/03 21:27房子無限轉貸 月付金越來越低 價值還有機會越來越高

on32 07/03 21:28房子也有跌價 轉貸金額就變少了

adairchang 07/03 21:37沒買0050不會怎樣 沒買房還是要繳租金

SunMoonLake 07/03 21:38可能住家裡 不用租金

teasy 07/03 21:40那買股票的可以考慮20年的居住成本進去嗎?

teasy 07/03 21:41還是真的要紙箱+公園,居住成本忽略不計

YJM1106 07/03 21:44房屋稅是老房子本來就會降

gwboy 07/03 21:50理論跟實務差太多,人性抱得住房子,但抱不住股票

Altair 07/03 21:52是說 2002年的房貸利率是1.5%嗎???

Altair 07/03 21:53剛查 2002年一月 五大行庫是4.96%

Altair 07/03 21:53https://reurl.cc/6ZzoKZ

duriel3313 07/03 21:59不是人性抱不住股票 是你抱不住..XD

metallolly 07/03 22:02好像覺得開槓桿沒風險一樣

leotompp 07/03 22:20房子20年還要重新拉線 還是你家沒裝潢@@?

asolitary 07/03 22:25住公園外加融資槓桿allin股票最划算

wald5566 07/03 22:33房子怎麼輸

iamala 07/03 22:38自住無價。股票能吃嗎

gm3252 07/03 22:41股票一定賺贏房子就不會這麼多人抱怨房價了

on32 07/03 22:4520年未必要拉線吧 老家住40幾年沒拉線過

on32 07/03 22:46頂多以前冷氣沒線路就拉明線 其他電源線根本沒重拉

newycc 07/03 22:50七期漲五倍 哪個建案?

YAYA6655 07/03 23:03結論正確,實務面比較難實施。

japan428 07/03 23:13股贏房前提是你用正確的選股邏輯還有長期持有;房

japan428 07/03 23:13由於交易手續多,不可能像股殺進殺出,所以等於被

japan428 07/03 23:13動長期持有,而且房有國家土地財政這個大計畫下支

japan428 07/03 23:13撐他的帳面價格,持有成本低,幾乎無需判斷也難賠

piliwu 07/03 23:23回測就是笑話你實際能做到再來談

kklarinet 07/03 23:35你回測怎麼不從1999開始

warm0808 07/03 23:47講的好像很簡單一樣

jyan97 07/04 00:01之前在某篇文章有借版友檔案算過,結論買房約20%年

jyan97 07/04 00:01

jyan97 07/04 00:01https://i.imgur.com/5r55hF3.png

jyan97 07/04 00:02這是考慮租金以及五年換一間的情況

jyan97 07/04 00:03但實際上買房會有資金胃納量(銀行不給貸)的問題

jyan97 07/04 00:05而股市年化約10%,所以長期維持兩到三倍槓桿才有相

jyan97 07/04 00:05等報酬

jyan97 07/04 00:06但實際上股市裸開槓桿會有耗損問題

ChikanDesu 07/04 00:10你沒算房租收入捏 你股票200萬平均每次股利多少?3

ChikanDesu 07/04 00:10趴? 所以第一年你股利6萬 40萬你要從錢包裡拿出來

ChikanDesu 07/04 00:10但當初買1000萬房 房租不管自住或租人 少說一年補貼

ChikanDesu 07/04 00:10個15 20萬吧 這不是能忽略不計的報酬捏

ChikanDesu 07/04 00:15喔不對 報酬指數代表你已經算除息了 所以你連股利都

ChikanDesu 07/04 00:15不能扣 要每年紮實拿出46萬才算 房子可以幫你分擔20

ChikanDesu 07/04 00:15萬現金流 但20年後報酬居然差不多?你想想看吧

fitnessboyz 07/04 00:16不用算這麼認真啦,遇到空頭要脫手也股票屌打好嗎

ChikanDesu 07/04 00:16所以數字沒算對就會感覺很好 但現實是骨感的 事實上

ChikanDesu 07/04 00:16房子反而比股票低門檻

ChikanDesu 07/04 00:17缺點就是房子沒辦法貸那麼多間而已

ChikanDesu 07/04 00:17但我想一般人一生賺個兩三次大概就夠了吧

fitnessboyz 07/04 00:18房市若真崩也是遇到戰爭了吧,到時誰會接手

fitnessboyz 07/04 00:19再來就是房子越老舊越難賣,股票沒這些問題

fitnessboyz 07/04 00:22再來後面房市政策對投資客不利,目前都首購跟換屋

fitnessboyz 07/04 00:22的市場為重,但現在升息等利空造就房市買氣下滑、買

fitnessboyz 07/04 00:22方觀望期拉長,投資客會想這時進場是頭腦撞到吧

fitnessboyz 07/04 00:24股市往往都是先反應了跌幅,當然還是先投入股市,

fitnessboyz 07/04 00:24後續房市也一定會有修正的,沒有不會跌的交易市場

fitnessboyz 07/04 00:24啦。

IBIZA 07/04 01:09笑了 都講到戰爭 那股市大概也停了吧

IBIZA 07/04 01:09尤其現在股市都集保電子化 不開市你連賣的機會都沒

IBIZA 07/04 01:09

jeromeshih 07/04 01:15還有保證金問題,如果震盪太大,又搭配槓桿,股票會

jeromeshih 07/04 01:15被強制平倉,除非都是借資金來購買股票就比較沒這問

jeromeshih 07/04 01:15題,房屋繳利息不會有此問題,但要算好槓桿的風險就

jeromeshih 07/04 01:15

asolitary 07/04 04:29戰爭論點都出現了~接下來要討論移民去那最安全嗎XDD

asolitary 07/04 04:31還可以說服老婆不買房的觀點,一起飄泊租便宜的房比

asolitary 07/04 04:32較有彈性,挺划算的方式,哈哈

simo520 07/04 06:46七期漲5倍?

howhower 07/04 07:09買房貸款七成以上會贏股市,因為這是利用生命週期法

howhower 07/04 07:09,把未來會賺的錢拿到現在提早參與市場,貸款小於七

howhower 07/04 07:09成股市贏面高

TEYU21 07/04 07:38我算過就算五倍槓桿房子還是輸,但房版會嘴你。自

TEYU21 07/04 07:38從看了正2王跟股票質借王,理財方式更活用多元後,

TEYU21 07/04 07:38賺錢買股保值才買房,有一個T大也是股市賺到流湯在

TEYU21 07/04 07:38台北市無貸款買八間房,因為要讓資金有地方停泊,

TEYU21 07/04 07:38所以房股各取所需即可

TEYU21 07/04 07:45那個,買房比較賺,大家資金去進入房市,股票留給

TEYU21 07/04 07:45我買就好

flyingdeeck 07/04 08:26房子是拿來QE大法的,現在只能現金買房,等明年再

flyingdeeck 07/04 08:26來看有沒有牛市

almanac 07/04 08:35不是,竹北買房不會跌

Answerlin 07/04 10:40你沒算到房租收入隨便都比本利和還高,這怎麼輸?

distellable 07/04 11:11欸 ...很多人抱怨房價是因為住是必須 股票不是

blackjose 07/05 08:00到現在還是有人相信房價穩賺,笑死。

robot456 07/07 16:39房比股穩,但要像航海王賺成那樣基本不可能(除非買

robot456 07/07 16:39地),有人提到大蕭條大裁員..股市絕對更慘

brocker 09/02 23:19都戰爭了誰要買股票? 買罐頭吧