[閒聊] 用少子化談房價很輕鬆，但意義卻很小

看到版友說到2011年就開始講少子化講到現在。當年就是我剛開始接觸房地產，我的第一間是
在2009年買的，老實說慶幸當時沒管這似是而非的說法，才讓我收下第一桶金。


前陣子發了篇關於台灣房價的文，有些朋友似乎都覺得我是在辯護，認為少子化不會造成房價
下跌。


但其實我當時的意思不是說少子化不影響房價，而是：
如果只用少子化來判斷房價會不會跌，太「輕鬆」也太「高級」了，但對於你買房沒啥幫助


台灣的房價高嗎？高啊，尤其蛋黃區。然而就算少子化，大多數人還是想擠進去；例如我現在
幫小女找幼稚園，結果每家都要排隊，都可能要申請或考試。不是少子化嗎？蛋黃區、好學校，永遠不缺人要。


因此去除持有成本衝高或經濟情勢惡劣。真正有可能修正的，一樣是那些生活機能、就業條件還沒跟上，只有價格先跟上的重劃區。


我那時舉過一個例子：
像新莊副都心，從2012年開始建設，2016年新成屋一度衝到60萬/坪，結果2019年剩下45萬/坪，等了幾年才又漲回來。這不就是區域內部供需失衡的反應？


前幾天的數據，六都近三年平均房價變化：
‧ 台北、新北——前兩年被嫌得要死，沒賺頭，但價格慢慢漲，剛性需求穩住底氣
‧ 桃園、台中、台南——去年大漲、今年馬上縮手，漲幅剩個位數
‧ 高雄——GG加持，去年大漲近20%，今年直接反跌4.3%


當然，這數據只是開始，也不夠完整。但這些地方的共通點：重劃區多、建案集中、生活機能
不成熟，而價格被過熱的市場氣氛拉太高（理由多的去了：新青安、GG設廠、政府投資）。

想買房，應該盯著這些，而不是總嚷嚷少子化，我都很懷疑到底有那個嚷著少子化的會買房


所以幹嘛總問「少子化，台灣房價會不會跌」這種大哉問，房地產的關鍵三要素大家都知道，location、location、location。


誰在意大環境？少子化？都只在乎你想買的，或你家那區跌不跌？


所以一樣：
你自住，看機能、看需求，短期起伏別太在意；
至於要投資，「漲得莫名其妙」的區域謹慎入手，一退潮，誰沒穿褲子很快就知道。


房價漲跌的主角，從來不只是人口數字，而是你買的是哪一區？錢是否往你那一區去？


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