[心得] 社會住宅包租代管第五期政策剖析

首先，懇請骷髏大大高抬貴手別噴我～
我也只是以業內視角分享一下產業現況、預測未來走向而已。

正文開始-

距離上ㄧ次分享三期社宅、眨眼一過已經來到第五期，
以下分享一下第五期計畫的重點，
如有錯還請不吝指正。

1.【取消市場租金】
有在接觸過的一定都知道所謂市場租金八九折早已形同虛設、
這次五期直接把市場租金砍掉，
只看總租金上限跟地區單坪租金上下限。

2..去住都標案質詢時、評選委員很直白的就說他們要提高包租的弱勢戶比例（四期弱勢戶比例沒達標），
但就業者立場你不放寬比照一般包租可賺價差、只是同樣領取代管費又要求業者承擔弱勢戶＋空窗風險，
甚至近半年開始、東客同意中途解包租約，
承辦對房東業者的包租約解約原因不滿意退件、解的了轉租解不了包租非常離譜，
針對風險管控我們只能鼓勵房東都要承保欠租有理賠租金跟律師費的居家保險。

3.【代管方案改從一年約變成簽ㄧ或二或三年都可】
感覺是為了之後修法最低租三年做準備，
好處是為業者不想長約做包租承擔風險提供選項 ，
但總營收會降。

4.五期最大的革新是住都自己做了系統、以後做案件、送申請都透過系統不是紙本作業（但合約還是要印出來簽），
改成房東、房客都要先線上填申請書個資、送審核後再做合約，
但
1.實務上應該都還是由業務幫房東客線上填（要一些高齡東客如何操作網頁太困擾）
2.這樣每一階段都要等系統審核、不知道完整一件從送出到簽約要拉長到多長工作天、東客是否等的了
這幾天都還在住都視訊教學階段、還沒完整一件實測過，
但可預期10月初期的社宅新件應該會比較亂、會遇到比較多問題甚至被退件
近期有要簽新約的東客可能要注意一下。

5.【調低一般戶補助＋佣金額度、提升弱勢戶補助額度】
四期已經砍過一次佣金、五期再大大往下砍了一刀，
就像大水缸概念、假設一個案件總預算10萬，
那就是看是給業者多一點、還是給房東客多一點，
可以理解住都為了衝包租弱勢戶比例所做的調配，
但一般戶案件砍修繕跟佣金、弱勢戶案件提高修繕但沒有提高佣金=<=

五期同時也開放了更多廠商得標、讓更多業者幫政府達成40萬戶目標，
廠商更多、佣金更低，住都真的狠。

從這點來看我在想以後從業人員兼職比例也許會慢慢提高、
業務的專業度、服務效率有可能會下降，
或者像兆基的客服總管理模式會更普遍、業務只負責簽約帶看，
業務單一窗口一條龍服務管理的模式可能會下降。

或者以後走上健保的老路、砍到最後開始推自費服務（快速設計裝修？一般件代管？），社宅只是個敲門磚。

6.這次改版還有一個很重大的變革好像還沒聽到板上什麼討論，
【社宅房客標準放寬、三百億租補房客標準變嚴】
標案招標Q＆A的時候我也問過住都有無機會兩政策資格切齊，
住都說不行、叫房客去分戶就好=<=

以台中為例-
社宅房客月薪標準從54313放寬到56270，
三百億租補房客月薪從46554緊縮到40193，

上個月有個新聞很火熱-賴清德在新聞上說租補放寬資格、
標準每人平均所得從最低生活費3倍放寬至3.5倍，

看到這個我一直很困惑怎麼跟我收到的公文降低標準不一樣，
稍微湊了一下數字、台中最低生活費16077，
賴清德好像是把“原三百億的46554”跟“新社宅的56270”混在一起、
大概就是3變3.5倍，
至於是故意混在一起還是自己政策也搞混我也不得而知，

目前三百億官網跟試算網頁都還是舊的月薪標準資訊、
我9月初就跟市政府承辦還有租賃公會反應過還沒更新標準、
這樣會導致房客以為自己租補有符合結果沒符合的糾紛，
結果市政府說三百億不歸他們管、租賃公會說沒辦法處理、
要業者自己打三百億客服電話反應（有打過都知道這客服世界難打），
目前是處於一個互踢皮球的狀態、所以近期有在申請也記得注意一下，

不負責任推測、三百億租補要房客挖地下房東清單的階段性目標已達成
或者沒有新預算，
未來三百億租補可能會退場（應該不會、會被選民罵）或資格再緊縮（不是我不給、是你資格不符），
繼續擴大社宅比例、鼓勵租屋案件都由合法業者管理。

分享了那麼多、感覺我對五期有很多的不滿，
在分析政府很多配套沒到位、只在乎業績不在乎業者的感受下的確是，

但回歸初衷-
在對的業務前提下（骷髏大看這）、我認為這還是一個立意非常好的政策，
看著幫助許多新手房東、沒空管理的多房房東、屢遭一般房仲PO A帶B欺騙找房找到心累的房客，
一件件安心的簽約成交、每年續約寒暄、東客也不需增加太多的成本，
期許未來這個產業留下的是更乾淨的市場、更好的同業。

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感謝 已修正為‘緊縮’。

簽包租弱勢戶房客、修繕補助更多。

沒錯 我最愛接這種、政府鼓勵生育。

是的我也是以代管案為主。

沒有哦、正規做法當然還是跟房東作正式委託招租、但這時還不是社宅、找到社宅房客簽了 社宅租約開始才算是社會住宅， 但有些業務的確會帶著社宅房客直接問新房東是否給簽社宅約。

所謂社宅房客審核只是一兩天的事情、應該是卡在社宅合約製作紙本時間比較長，我大部分 案件都是只簽一次社宅約搞定不會分兩次簽，但您這種做法也沒有不對～

從第一期至今都是這樣的假包租、很容易讓房東誤會成一般包租做法， 風險業者扛、包租業績政府拿。

相比一般租賃還是有很大優勢、自己要提升效率、衝量（所以一條龍模式可能會變少、客服 總管理模式變多降低公司成本、但對房東不一定是好事）。

Hi XD