[心得] 修繕兩間衛浴漏水需要多少錢？
修繕兩間衛浴漏水需要多少錢？經過建築師公會『專業的』鑑定後表示：2萬多元
文長慎入
故事是這樣的...
前年9月我買下一棟18年的4層樓透天，購屋小白的我判斷力不足，交屋後才發現這是一棟由裡到外都漏水的漏水屋。
以下只簡述最麻煩的兩項漏水情形：
1. 3樓衛浴外牆壁癌，該位置下方的2樓天花板水痕、該位置下方的2樓牆面嚴重壁癌
2. 2樓衛浴外牆壁癌，該位置下方的1樓天花板水痕、壁癌、也有正在滴水的情形
其他尚有頂樓漏水、窗框漏水、陽台漏水...等族繁不及備載
https://i.imgur.com/F6lvG26.jpeg
買到漏水屋處理流程中很重要的一點，就是交由專業機構去鑑定漏水原因，再依這些檢測結果判斷出合理的修復方法、費用及時間。 而基本上法院會認定的鑑定單位不外乎土木技師公會、建築師公會或營建防水技術協進會；若是私下找水電師傅或驗屋單位（即便私下找建築師鑑定），不論其多麼專業或多有經驗，因公平性可能會被質疑，故其所做的報告法官大多不會採信。
評估後我們提議請法院委託該市建築師公會進行鑑定，因為搜集到的資料顯示建築師具備鑑定的專業資格、會參與鑑定相關的研討會、也有規範其應依據何種理論、法規 、技術成規或文獻做出鑑定結果；若有牽涉費用之鑑定要有數量計算式， 單價出處要交代（如參考市價、營建物價刊物、公會鑑定手冊之單價等）；也期望建築師能協助評估房屋因漏水造成的價值減損。
期待中的鑑定報告是長這個樣子的https://www.naa.org.tw/Zone6.php（中華民國全國建築師公會網站）鑑定報告書格式參考範例。
歷經了漫長的司法流程，終於在去年8月法院同意鑑定。
法院去函建築師公會的鑑定要旨為：說明水痕、壁癌、滲漏水等狀況造成之原因、合理修復費用及所需修復時間。
屋漏偏逢連夜雨，這個決定下場之悲慘與被欺騙買了漏水屋，都能同時榮登這輩子倒霉事之首。
依據該市建築師公會公告的鑑定案件申請程序：
1. 申請人10日內繳交初勘費5000元。
2. 公會收到錢後7日內前往初勘。
3. 初勘後告知申請人複勘費用，申請人獲函後於15日內繳交複勘費用。
4. 申請人繳費後，鑑定人最遲10日內複勘，複勘後30日內作成鑑定報告書，如有特殊情形得延長之。
訴訟漫長，殊不知這個鑑定作業比訴訟更漫長。
1. 法院去年8月中發文該建築師公會，我們隔週收到回函後當天立即繳交5000元，隔天公會確認收到款項。
2. 公會通知去年9月中可以初勘。
3. 建築師於去年9月中初勘後，我們於去年10月底收到回函，當天立即繳交複勘費用145000元，隔天公會確認收到款項。
4. 公會通知複勘安排在去年12月中，但我們遇事須改期，故延至今年1月初。我們於今年3月底收到鑑定報告。
我不知道公會到底遇到什麼特殊情形，但在官司中私下打擾鑑定證人算不上太聰明的選擇，因此我們大約每隔1個月才會請律師客氣地詢問公會目前進程。即便我方幾乎沒有拖延任何程序（除了不得已遇事延期半個月），但從法院同意鑑定到收到鑑定報告，已經拖了7個多月了。
沒有人可以告訴我，為什麼該市建築師公會可以完全不按照其公告的程序去排程？每一項作業都比公告程序...長非常非常多，假設公會一開始告訴我們鑑定報告需要耗時7個多月，我們就不用浪費時間，可以找其他選擇。
我很好奇，官方釋出的申請程序也算是一種契約嗎？程序中載明申請人逾期未繳等等會予以銷案，同時也載明繳費後公會應遵守的時程，但公會完全無視是可以的嗎？
接下來就是令人啼笑皆非的鑑定報告了。
我以為的鑑定方法會如建築師研討會釋出的資料所示，以合適的測量方法（如：水壓測試、積蓄水測試...等），輔以各式測量儀器（如：窺視鏡、紅外線熱像儀...等），準確地告訴我漏水的地方是墻體構造（牆面、防水層...等）還是設備（各式水管、零件...等）。
然而到了複勘日，建築師帶來的唯一的專業儀器是：相機一台，過程中僅有把總水源打開確認一個“沒有頭的水龍頭會噴水”以外，沒有再把水打開做任何測試，拍拍照就完成了所有的鑑定作業。當天詢問爾後還需再次鑑定嗎？建築師說不用，資料已經足夠寫報告了。我們雖然覺得非常困惑，但還是選擇了相信建築師的專業，因此便聯繫裝潢廠商開始著手修繕房屋。
又再等了2個多月，終於拿到比漫長等待更令人痛苦的鑑定報告....
1. 3樓衛浴外牆壁癌，該位置下方2樓廚房頂部水痕，該位置下方2樓衛浴外牆嚴重壁癌
鑑定分析與結論：因為有噴水的水龍頭、淋浴房防水膠條硬化、止水墩填縫劑老化、浴缸填縫劑老化、衛浴內外高度差17公分若排水未及時會共同造成滲漏水至衛浴外；其下方2樓側牆面內是否埋有冷、熱水管造成滲漏，或上方衛浴之浴缸漏水導致的壁癌，後續需再做觀察。
修復費用：處理鏽蝕的水龍頭水管口、更換淋浴房防水膠條、止水墩重作防水填縫、處理浴缸填縫（這幾樣估價6000元）；3樓衛浴外牆壁癌清除並重新油漆（估價2500元）。
2. 2樓衛浴外牆壁癌，該位置對側樓梯側面牆壁壁癌，該位置下方1樓天花板水痕、壁癌、也有正在滴水的情形
鑑定分析與結論：廁所內外高度差6公分，造成廁所外面牆下部之滲漏水；其側牆面上方是3樓浴缸位置，同第1點分析；其對側樓梯側牆造成壁癌之漏水原因也同第1點分析；馬桶水箱配件老化無法有效止水；由於上方2樓廁所滲漏水造成1樓頂部滲漏水。
修復費用：清除廁所外牆及側牆的受損後重新批土、油漆（估價8000元）；清除對側樓梯側牆受損牆面，重新批土、油漆（估價7200元）；更換馬桶水箱配件（估價1200元）；清除天花板受損油漆，重新油漆（估價2500元）。
以上，修繕兩間廁所的漏水共估價27400元。
https://i.imgur.com/2C2L9X7.jpeg
對於這個令人完全無法信任的鑑定報告我真的是哭笑不得。
這種基於建築師『僅用肉眼』主觀判斷的粗糙鑑定方式，整份報告未提及鑑定過程與方法，完全未以科學方法檢驗以得知漏水原因是房屋結構或設備之漏水，遑論能否依此修繕至不漏水狀態；我不相信這報告能獲得相關領域同儕者普遍接受，更不用說一般普通人有可能接受，但建築師公會竟然可以為這份鑑定報告背書？
！以下是崩潰發言！
在沒有打開水做任何滲水測試，做出『膠條或填縫劑老化導致的水流出』這個結論，請問是通靈得到的嗎？先假設這些設備們的確老化需要修補，在衛浴內防水層沒有失效的情況下會漏到樓下嗎？或是有沒有可能是其內的管線也破損而共同導致的？（搞笑的是噴水的水龍頭也共同導致了漏水，但這個水龍頭是交屋前夕前屋主才掰斷的；馬桶水箱的狀況與淋浴間外石材有洞也是交屋後前屋主才告知；若我們沒有將這項寫入訴狀，是不是就不會有這些漏水原因了呢？阿鑑定出的漏水原因都是我寫出來的東西？）
清除牆面受損後重新批土、油漆後，看不見壁癌了就等於修好漏水了嗎?
假設真的是因內外高度差導致的漏水，也沒有建議我要如何修繕呀？
建築師在分析與結論中寫道：『牆面內是否埋有冷、熱水管造成滲漏，或上方衛浴之浴缸漏水導致的壁癌，後續需再做觀察。』這就是我囑託建築師鑑定的目的呀！！！您要告訴我是不是冷熱水管有滲漏，或是其他地方在漏水才導致的呀？後續再做觀察是要觀察什麼？是我觀察還是建築師來觀察？請問建築師花了7個月觀察到了什麼？
建築師知道這份報告是要上法庭的，並且是影響判決的重要依據吧！我們已經心力交瘁地檢討自己怎麼會這麼識人不淑才被欺騙、費盡心力搜集證據、也投入了相當大的時間和金錢，就期望得到法院一個公平正義的結果，卻在誤信您的專業下，得到比坊間任一個驗屋公司都沒有價值的報告，導致最好的結果就是判賠2萬多元，直接壓碎我們後續訴訟的希望，導致近兩年來的努力完全白費。
我很好奇，鑑定證人如此潦草行事，沒有任何法律責任嗎？
結論：
1. 若遇漏水狀況不得已上法庭，找建築師公會做鑑定報告務必三思。難保不會像我抽到下下籤：除了程序上曠日廢時以外，其提供的鑑定報告從鑑定方法、漏水原因與其修繕方式完全不值得信賴。
2. 因專業度不同，法官無法也通常不會去質疑『專家』製作的鑑定報告，因此即便勝算了，我將能獲得27400元的賠償；而依這些建議修繕後，仍然漏水的話我要向誰求償？殘酷三選一：建築師、賣家、法官？別傻了，答案是：我自己。
若要消除對這份報告的疑慮，就要花錢再做另一份報告或要求建築師補充鑑定。先不論法官是否會准許，要考慮這將會導致裁判費用的拉升（再花一個15萬但可能又得到不利的結果？），訴訟時間拉長（房屋要作為證據就是不能動工修繕，等待期間貸款還是要繳...再白繳7個月房貸？），又實際上再做鑑定已無可能（在復勘時與建築師確認已無再鑑定的必要後，我們已經動工了）。
種種考量下我們只能含笑吞下這個結果。這就是我們專業的司法鑑定系統。
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太多 直接end
幫拍拍，買中古屋最好有專業的人士或朋友陪同
你這個情況，保守估計光抓漏並處理，少說得多花幾十萬
最慘的狀況是可能所有的冷熱水管都得改配明管，非常麻煩
問A38
修漏水只要兩萬多? 笑死 給他三倍 六萬 叫他弄到好看看
拍拍...下次別上法院了 直接殺價
而且只是用眼睛看一看 這樣勘驗的費用要14萬? 真好賺
這麼鳥的勘驗 拿那個14萬直接找人來處理還實在點 XD
怎不賣掉
給仲介賣 和他說鑑定報告修兩萬
之後就沒你的事了
幫推，幫高調！
建築師公會也太沒用了吧，收錢不辦事的
建築師公會的價值不是判斷，而是他的章有法律效力
你找建築師公會真的抓漏，是請鬼拿藥單
一般都是知道為啥漏水，對方不理不修或是買賣糾紛
再上法院請建築師公會檢定，一次給對方死
他鑑定的時候，你可以在旁邊暗示漏水原因
家人經驗是申請鑑定到報告作成約半年，比較保守，收到
報告後確認建議修繕工法和金額沒有異議，才敢動工裝潢
。另外坊間流傳，漏水鑑定按案數量排經驗值，土木技師>
結構技師>建築師公會，供參
感謝ceca分享，所以正確處理流程應該是請幾個抓漏評估原因
，整理後再交給官方鑑定這樣吧？另外請問原po花了14萬多鑑
定費最後是賣方出錢還是買方出錢？
要記住，這世界，理論一回事，實際一回事
而實際世界是混雜的，真技術和資格和規矩混在一起
你越善用各種資源，你就可以創造越大的價值
而菜鳥的問題就是，他不熟，無法善用資源，所以只能選單一
路徑
這種通常先找抓漏的來看，例如陳財右
他會告知漏水原因，之後先跟對方談
對方不理才告法院，並且可以付抓漏的判斷說法
那個說法雖然沒有法律效力，但，技師公會的專員其實會偷看
幹 這超爛耶。 這種爛事公會可以忍受？
上層漏水官司，來的技師是高應大土木的教授
然後我還不是在他旁邊陪同，不時講一句話引導
建築師公會對公會名聲毫不在意嗎？
這是裁判費的一種，假設我輸9成贏1成，這筆鑒定費我就需
負擔15萬*90%=13.5萬
他搞20分鐘，你只要關鍵時間插一句話就可以快速引導方向
但你不可以在旁邊一直講，你必須習字如金
不可以像我推文這麼多廢話
例如他在看進水加壓的時候，你順便講
啊那個位置可能防水層也有問題
講一句就夠了，他其實有聽到
他把進水管加壓做完，就會去思考防水層是否也有問題
筆記筆記筆記）））
而你之前如果有做過漏水判斷，其實原因你應該大概知道
所以關鍵點一下，就可以達到目的
而這種技師都是照表操課，他有一套學術上的測試方式
因此你點了，他就可能本來不做這個變加做這個
因此整體而言，漏水鑑定就是這樣
你要的不是他的鑑定原因，而是他再鑑定書上面蓋的章
但如果你話說太多，你會被他趕走
上次對方的水電就是被趕走
技師說：你有什麼資格做鑑定？你有技師牌嗎？就把他趕走
所以不要廢話xd
另外，這些公會根本不在乎名聲，他有牌啊
你沒牌有名聲，依然在規矩上是個屁
他們最大的價值就是，它可以承接法院業務，有牌，有法律認
證效力
所以你要知道這個生物在這個環境的價值在哪
我自知這個虧在法庭上已經沒辦法解決了，只希望不要再有
人受害
大概也希望能幫高調，看能不能改變一點大環境的不公
沒辦法，這跟雲厚了就會下雨一樣
他不會管你是在騎車還是開車，下雨就下雨，自己想辦法
因此出社會學的是適應社會，甚至利用社會
你沒辦法改變社會
你就把房屋照片跟鑑定結果貼上建築師公會阿
你喜歡走法律這就是你的下場阿 當初買的時候不驗一下
？
走法院你只會很痛苦 一點回報都沒有 對方拿到你的錢了
可以跟你耗
你當初是現況交屋嗎？！如果上面有勾沒漏水的話，
你站得住腳，還要上法院哦？！不上法院要不到賠
償嗎？！隨便要應該也不會那麼低吧？！
買屋前無法判斷，之後照片講的出壁癌，買房前是有多天真
司法系統就是這樣，有人會笨到被騙幾百萬，法官卻不相信有人會笨到因為幾千塊被騙去當車手。所以就連笨，都有兩種標準。
如果不是故意遮蔽刷油漆 那應該是瞎了
我覺得如果他有漏水瑕疵擔保應該一起告房仲
之前漏水官司含上訴打了五年勝訴…其實你並不孤獨…
那如果5年還敗訴怎麼辦啊？！
跟你說，建築師有水電專業的真的很少，也不是他們有需要
學的東西，我也不知道為什麼這種專業反而是交給建築師公
會認證而不是水電相關的單位去認證？就連建築師事務所的
水電配置都會請專門的職位或委外去做了
這樣請律師打官司5年要付多少錢啊？！我想了感覺就
不划算吧
如ceca大大所說 法律上/實務上對修繕金額是脫鉤的 判
決往往會讓人失望 但這就是法律上的現實面
民事審級收費行情一審六萬 絕大多時間都是等庭期 等鑑
定 就是浪費時間 但遇到無理的也只能走這條路去爭取自
己權益
什麼鬼品質18年漏成這樣 老家快30年都沒漏
不應該走到爭取這種地步 簽約前就要爭取好折扣跟擔保
了 這樣執行才快 知道房子沒漏水的給你瑕疵擔保根本很
爽快 有鬼的現況交屋的你就砍價 不砍又不要求擔保那就
是肥羊
簽約就是你唯一籌碼 你放掉最大籌碼談判手段 後續怎樣
都是徒勞啦 打官司你最終要的是賠償 但最後你看起來也
是虧 他又不會被關 只是要出一口氣你還不如去喝個茶吃
個魚==
轉不了念 要被這種事情折磨 你時間是很不值錢嗎
他已經很慘惹@@ 我給你拍拍 謝謝你提供慘痛警惕 但
上面有人跟你一樣搞了5年 你不孤單
台灣你意外嗎？這些單位的人，不是都養尊處優嗎？
慘，所以這間一直保持現在原貌沒處理？看屋時對方有用油漆遮
大部分漏水痕跡是看屋時原屋主雜物掩蓋，或是後來天花板掀開才看到的
掩過？不然那些缺失很明顯是漏水造成的呀
你要不要順便驗一下海砂屋，18年這樣有點誇張，驗出海
砂屋你就解套了
好慘。。。。。
好奇沒有先調解嗎 正常調解委員應該就會告知 檢測可能
動輒6位數費用 比維修還貴
另外這個檢測費用應該不會你出 甚至是賣方那邊全出
同意ceca大，先找有經驗的兩三位抓漏師傅來，確定根因
，至少心裡有底。接著，如果原屋況有保留，不服鑑定結
果可以再請求法院再鑑定（改請技師公會），的確要再花1
5萬元和數個月漫長等待，曠日費時。而賣方早已知道屋況
他處理不了或不想處理才會這樣刷漆騙售，所以許多有經
驗的前輩，才會教導大家簽約就要砍價一波了
另外冷熱給水管有無漏水很好測 而且有科學根據 趕快再
找個抓漏公司 請他們帶壓力測試表 插水管看壓力有沒有
跑掉就知道 全程錄影然後提前補給法院當新增證據
調解超廢，隨便估狗調解委員會的評價就知道了，這種一
邊想要公道價、另一邊完全不想付錢，調解是不可能會有
滿意結果的
調解廢不廢見仁見智 但我遇過漏水調解 幾乎都會說明上
法院檢測費用很高 對雙方都有風險 正常人聽了就懂 剩
下就是喬金額 好啊 不聽就是今天這個案例
在那邊妄想滿意結果是有沒有出過門啊 你很滿意就代表
對方不滿意 喬事情求的是兩邊都能接受 誰在跟你滿意
樓上您遇到的漏水調解，應是對方還算有良心的，至少對
後來改口說有跟我們說過曾經有漏水、沒有修繕、但後來沒有漏（？） 我們遇到的大概就是這樣，對方指著顯然是漏水的地方說不是漏水，現況說明書也寫未漏水，但仲介
方認知理虧；家人經驗是，對方指著漏水處（比原po浴室
外還大片）聲稱不是漏水，所以合約的現況說明書理所當
然勾無漏水，從調解到法院上依然聲稱這不是漏水，被法
官怒斥。後來轉成訴訟中調解，金額還是落差過大又是另
一回事了。原po辛苦了，這種糾紛就是無良賣方他拿錢了
就不怕被告，對沒經驗的小老百姓很傷
法院是可以要很多錢拉，對方全責的話
鑑定費，修繕費，房屋空置時間費用（租金）
上次打完對方花了幾十萬把他嚇傻，為期兩年多
一兩萬不想出，我就讓你花幾十萬
而且上法院鑑定過去，就沒有回頭路，一路走到底了
另外這種廁所漏水其實都很好抓
外牆的才難搞
其實原po可以換個角度 這15萬應該多數甚至全部都是被
告負擔 你可以想像上法院給他痛一下 就像ceca說的那樣
只不過維修就不是2萬多能搞定了
我覺得你要考慮換律師
你的律師沒跟你說訴訟金額可以改成依鑑定報告的金額嗎?
C大我想請問外牆難搞的原因是什麼？我想學習
這是官司輸了崩潰中嗎0.0
外牆面積那麼大,水又很會跑.
而你如果樓層高一點,你又無法輕易的在外牆上施工.
頂樓漏水你還可以在上面做防水.
你外牆漏水,你要整面牆搭鷹架做防水嗎?
所以外牆很麻煩.
外牆施工 用吊籠 鷹架都會有附加費用 而且施工人員還要
危險加給(加錢)
C大謝謝，不好意思我想再請教你一個問題
假如外牆不好處理的話，中古屋你要如何察覺外牆漏水這
部分嗎？（看外觀的嗎？）
因為我在想40年的公寓或3x年的舊大樓好像很容易碰到這
問題
台灣的司法最公正
法律要找法律的專家來處理 你找對人 就會發現司法
很公正 都站在你這邊
老屋通常公共區域就可以看的出來.
以及屋況沒有特別整理的話,有漏水狀況也看得出來.
如果看不出來代表最多就是超大雨濕濕的.
那個就是打針可以解決.
而如果有明顯成片壁癌,你就要評估這個好不好處理.
小塊面積壁癌還可以打除後在裡面做防水.
如果整片牆壁壁癌那種,那個很麻煩的拉.
謝謝c大，學習了打擾你了感恩
幫拍拍，也是買到廚房天花漏水
仲介的嘴，騙人的鬼，成交前後完全兩張臉。有這個經驗之後，以後有機會再買房一定從看屋就開始錄音錄影存證，不要像我調適不好，都快鬧家庭革命了
屋主直接矽酸鈣板蓋起來，也沒有維修孔
只有裝潢時漏水一直找不到，拆開才發現裡面全部都是
漏水......。
還有買方房仲也知情，但也是沒有告知
真的還是自己需要調適一下……..加油
樓上那個就常見被騙的案例 中古我看見有夾層有板子有全
新粉刷的我都直接跳過 給其他人自己買去當拆彈專家XD
這報告內容根本不值得他收的勘驗費……太過分了
你的問題是沒先找人來抓漏就上法院
感謝分享，辛苦了
公會超爛，之前來鑑定連平面圖都畫錯
44年老屋都沒漏成這樣QQ 給你拍拍
另外就是我也決不碰粉刷整理過的…
12
Fw: [爆卦] 鑑定海螺抄襲案的桃園建築師公會違法了!!作者: Dodoroiscute (再想想) 看板: Gossiping 標題: [爆卦] 鑑定海螺抄襲案的桃園建築師公會違法了!! 時間: Wed Mar 31 19:19:03 2021 大家應還記得那個致敬英國大學生作品的桃園海螺建築 前一陣子已經完工了 當初被周刊踢爆抄襲的時候![Fw: [爆卦] 鑑定海螺抄襲案的桃園建築師公會違法了!!](https://i.imgur.com/49KWZ7Bb.jpg "Fw: [爆卦] 鑑定海螺抄襲案的桃園建築師公會違法了!!")
7
[問題] 客家海螺建築抄襲的鑑定報告也未曾公布？永安漁港海螺文化館爆抄襲 建築師公會判未抄襲 客家海螺館之前被踢爆說抄襲英國某建築學院的學生作品 後來經過桃園建築師公會鑑定說沒抄襲 先不提整個鑑定的程序是否合法合理8
Re: [新聞] 衛福部醫審會鑑定書神救援 名醫丁金聰被訴醫療過失 逆轉不想討論原案 我只是想就司法審判制度提出些質疑 原文內寫了 總共經過三次第三方醫療鑑定 最後翻盤的原因8
[請益] 公寓房屋漏水問題公寓房屋漏水問題 我媽住3f 樓下2f在反應我家漏水 今天回老家,我媽說樓下反應說我家浴室在漏水 我媽浴室是很乾淨,但樓下不管,就叫我媽要負責7
[問題] 鄰損事件推薦律師及建築師家裡這裡是透天社區 去年初，隔壁的空地開始建新的透天案 結果住了十年沒異常的家出現裂縫 而且是樓地板跟牆面、柱子跟牆面裂開這種等級的結構問題 只是隔壁建商（或土木包商）一直不積極回應6
Re: [黑特] 大直住戶: 北市府叫我們自己跟建商協調建設公司並沒有權力鑑定鄰損 依<臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則>第十四條 鑑定機構應向都發局申請核可後，始得擔任本規則之鑑定工作。 前項核可前，應經本會審查通過。 第一項核可期限最長為三年。3
Re: [問題] 請推薦處理房屋漏水糾紛的律師大家好我律師啦 ceca大我偶像 看到偶像關注的內容剛好是自己的領域 當然要跳出來表示一下 其實我覺得請不請律師3
Re: [請益] 調解&訴訟無強制力，基本上都只是安排雙方調解 調解不成還是得走法院 : 2.如果調解失敗，打訴訟會花很多錢嗎，聽說要打很久? 走訴訟的話，漏水訴訟常見至少會有三筆費用 1. 法院裁判費2
[請益]地下室漏水修繕我住的社區是上市建商蓋的，屋齡30年，因為地下室多處漏水，向工務局申請房屋健檢。 工務局安排一位建築師、一位結構技師來會勘。 結論是多處伸縮縫漏水，建議找結構技師公會或土木技師公會做漏水鑑定，之後再維修。 後來我打電話去詢問公會，鑑定的費用都是萬元起跳。 想請問有沒有人找公會鑑定過？
爆
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