[請益] 投資管理爛v.s管理好的大樓。好難抉擇呀
各位前輩房神大家好
小弟房產投資小白，剛好手邊有一點閒錢想要買房置產
地點在高雄
看了約20間，但是越看越覺得很困惑，面臨了一個非常困難的點
“究竟要選便宜，但是管理、住戶素質明顯很爛的大樓，還是要選稍貴，但是管理好，住戶相對素質高的大樓”
雖然知道ceca大常說，不要用自住的眼光看投資型商品。但是想到長遠一點，總會覺得有點困惑
假設相同年份（都是約5-8年大樓）
1.管理好的大樓。不但社區有嚴謹的規約約束住戶，社區的氣氛明亮，打掃以及環境維護較為用心
2.管理差的大樓。雖然年份不久（約七八年）但是看房的當下，明顯感覺到公設打掃有點隨便，很多地方斑駁沒有整修。管理員也「不是」24小時的。每戶房門外亂七八糟，雜物、鞋子隨意擺在走廊外面
今日看得這兩棟大樓都是在同一條七賢路，網路查詢的租金，同坪數房型都是差不多（不排除房仲出怪招弄幾個假出租廣告）
假設買價一坪價差2-3萬，到底要選哪個比較好呢？
內心猶豫的地方在於，大樓管理的素質及外觀的新舊，對於往後的增值性會不會有差別
假設N年以後，周遭的房價都漲了
這兩個東西投報率會一樣嗎？
如果投保率一樣
那………..
我買管理好的幹嘛？
我買便宜的就好了呀～
但是，老師……..這題真的那麼簡單嗎？事實真的如同我上面想的那樣嗎？
超困惑
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想知道+1
這跟妳選的產品還有出場時間有關
坪數大小跟持有時間 會有不同答案
凡事都有相對價格.
細節都是要抓在地相對價格被低估的.
例如美術館好了,賓果是最便宜的.
但2016的時候買賓果會成為最大贏家/
但2022年後買賓果會賺的比大多數物件少.
相對價格會因為產品不同而有不同的震盪/
因此細節就是要在地分析+判斷,然後買相對低價的東西.
不過如果你拉大長期1x年起跳這種.
漲幅就會越差越少..
就像你買高雄諾貝爾...
2003以後買,放到今天.
你賺的應該只有比別人多沒比別人少.
諾貝爾名稱夠臭了吧...顆顆.
你豪宅漲的營他?
感謝ceca大神回覆
常常都會看到您說「相對被低估」
想請教這個是要如何判斷呢？
是不是以同樣房型、地段跟屋齡來判斷。
而不考慮太多外在因素，例如上面文章說的管理層面還有居民素質等等 例如同樣租金，但是房價相對便宜這個點來判斷
08/05 23:00
你說的管理爛有多爛 假設你持有五年跟十年會爛到什麼程度
這要看當地市場推估 假設你持有十年 然後推估會爛到跟城
中城一樣 我隨便舉例 那當然就不要 但是你只想持有五年 就
跑 當地有個題材 那又能買惹 不動產很看local 性
感謝mfcke大神回覆 爛管理大概就是像電梯的公告，隨便用膠帶黏在牆壁。或著才五六年屋，一堆地方油漆斑駁也沒有想要補 這些管理爛的地方，幾乎都會發生在管理員不是24小時、以及戶數很少的地方 比較擔心的是，這種屋主不太想管的社區。久了以後會發生什麼事情 是不是不宜長期持有，應該以兩到三年脫手為基準
你國硯漲的營他?你皇苑百立的新屋漲的贏他?
但是如果你是199x年買到諾貝爾新屋的.
2000年那一波跌下來,你吃到很痛喔.
爛的 可以多買幾間
三五年脫手的話買便宜的沒差。但是如果屋齡超過20以上的話
就不要買管理爛的，不然電梯壞掉沒有修房價會跌很慘。
高雄就不用了。台北都買不完了…
這種年份少的大樓應該都還好吧！24小時保全有啥好~~!我想撤
都撤不掉
這社區應該就是想省錢而已，畢竟很多支出都沒啥意義
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[問題] 大樓管理員適合我嗎?網路上有人說我適合當大樓管理員 我也不知道適不適合 對於管理大樓人員的進出我沒有經驗 難道要一個一個問 請問你是住戶還是訪客嗎 我覺得最難的地方是收管理費5
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Re: [請益] 戶數少的大樓該如何運作？怎麼運作.... 管委會弄一弄 該維護的照維護就好啦 財委收支表一出來，每個月大概就固定那幾筆支出 一般來說固定支出就看你們公設多不多 我這邊台北市15年中古屋13戶，最小坪數約50坪含車位，最小室內30坪，每戶都有車位
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