Re: [請益] 投資管理爛v.s管理好的大樓。好難抉擇呀

※ 引述《phantomboy (阿賓)》之銘言：
: 各位前輩房神大家好
: 小弟房產投資小白，剛好手邊有一點閒錢想要買房置產
: 地點在高雄
: 看了約20間，但是越看越覺得很困惑，面臨了一個非常困難的點
: “究竟要選便宜，但是管理、住戶素質明顯很爛的大樓，還是要選稍貴，但是管理好，住戶相對素質高的大樓”
: 雖然知道ceca大常說，不要用自住的眼光看投資型商品。但是想到長遠一點，總會覺得有點困惑
重點在於價差~

: 假設相同年份（都是約5-8年大樓）
: 1.管理好的大樓。不但社區有嚴謹的規約約束住戶，社區的氣氛明亮，打掃以及環境維護較為用心
: 2.管理差的大樓。雖然年份不久（約七八年）但是看房的當下，明顯感覺到公設打掃有點隨便，很多地方斑駁沒有整修。管理員也「不是」24小時的。每戶房門外亂七八糟，雜物、鞋子隨意擺在走廊外面
: 今日看得這兩棟大樓都是在同一條七賢路，網路查詢的租金，同坪數房型都是差不多（不排除房仲出怪招弄幾個假出租廣告）
: 假設買價一坪價差2-3萬，到底要選哪個比較好呢？
: 內心猶豫的地方在於，大樓管理的素質及外觀的新舊，對於往後的增值性會不會有差別: 假設N年以後，周遭的房價都漲了
: 這兩個東西投報率會一樣嗎？
: 如果投保率一樣
: 那………..
: 我買管理好的幹嘛？
: 我買便宜的就好了呀～
: 但是，老師……..這題真的那麼簡單嗎？事實真的如同我上面想的那樣嗎？
: 超困惑
爛,只要夠便宜,城中城/錦新大樓我都敢買
好,只要超出他應該的水平,就不值得追價

你會有這個問題
單純你經驗值太少
你才看二十間,
也沒有長期追蹤成交價以及租金
無法判斷合理的價位很正常

等到你看房經驗破 200 間
有持續追蹤成交價跟租金
這問題自然自己心裡有數

最後你如果沒有打算當專職投資客
去看個幾百間房,寫一堆筆記
那麼我建議在 10% 價差內
以管理良好的優先
因為管理好的之後不管自住還是
丟出來賣價錢也不會差到哪

管理差的那真的沒下限~
跟各種低端魯蛇開區權會
很考驗情緒管理能力!

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