Re: [新聞] 七期豪宅年轉手4筆「平均賠885萬」

toto12301/25 11:37除了雙北地區 捷運很重要嗎? 自己開汽車就好

MonkeyCL01/25 11:37台中人不在乎痘疤

EskimoPig01/25 11:39背景因素很重要 , 這決定了重劃區的走法 .

EskimoPig01/25 11:39背景因素若是停滯而非成長期,重劃區價格必然修正

EskimoPig01/25 11:40因為價格偏離價值(實際基本面),價格會向價值靠近.

EskimoPig01/25 11:41但如果背景因素正在快速成長,價格不一定會下來

EskimoPig01/25 11:43所以關鍵是在你判斷現在是不是要進入停滯期

EskimoPig01/25 11:44所以等半年,看看總體經濟情勢再來判斷,過去有沒修正的

EskimoPig01/25 11:45當然判斷錯誤的,就看著重劃區從甚麼都沒有一路上去

EskimoPig01/25 11:45停滯期不能看重劃區本身,背景因素也很重要

EskimoPig01/25 11:46我當時就是判斷錯誤,認為甚麼都沒有,不值這個錢

paunch01/25 11:47高基期容易卡豪宅線，再往上的難度會變高

EskimoPig01/25 11:48所以產品本身也很重要,買錯房型一路套到底

EskimoPig01/25 11:49我還是強調,對於情況要隨時修正,不要堅持自己的想法

EskimoPig01/25 11:49台中整體供應還很多,買錯產品買錯區位會套死

yiliang110701/25 11:49大推Esk大

yiliang110701/25 11:50原po可以看看桃園小檜溪，目前狀況

EskimoPig01/25 11:51原則上是重劃區供應過多當地無法消化的物件必跌

EskimoPig01/25 11:51但你並無法正確預測有哪些人是不是會快速被磁吸過去

EskimoPig01/25 11:52結果導致價格一直有撐甚至一路不回頭的跑走了

EskimoPig01/25 11:53每個人都可以用自己的考量因素去預判,但市場不一定

EskimoPig01/25 11:53會跟你想的情勢都一樣,不然就不會有一堆看走眼的例子

yiliang110701/25 11:54沒錯要看供給需求

EskimoPig01/25 11:55供給跟需求不是看數量,而是看區位跟產品規劃

EskimoPig01/25 11:55如果在對的區位規畫一堆錯誤的產品,必跌

Bulldog556601/25 11:57捷運在中部的概念，大概是用不到，但經過我家就是爽

Bulldog556601/25 11:57，看台中綠線和藍線站點，有經過什麼學校嗎？有啦，

Bulldog556601/25 11:57文華高中，阿有經過啥咪工業區嗎？完全沒有，這樣要

Bulldog556601/25 11:57怎麼提升運量啦？是要市政府員工、新光三越櫃姐搭捷

Bulldog556601/25 11:57運膩？藍線經過那幾間私立大學是有啥用，大學生都住

Bulldog556601/25 11:57宿誰跟你天天搭捷運？

yiliang110701/25 11:58還要看潛在客群區塊的房價

yiliang110701/25 11:59價差到一定，就會產生吸磁

CrabBro01/25 12:09某方面來說，還是要看政府到底要投入多少資源，平凡人沒

CrabBro01/25 12:09能力操縱政府，如果整天只看炒作消息在跟風，就是韭菜

yiliang110701/25 12:10小檜溪還是自辦重劃區…但價格卻

yiliang110701/25 12:14只能說市場是真理，要隨時調整。

flame198301/25 12:23台中這兩年的房價很明顯是聯合炒作 烏日高鐵捷市堡 捷

flame198301/25 12:23市城開價都18萬以下 三期捷市X直接破3開頭 宰盤子啊

spermbox01/25 12:24豪宅賠售早就不是第一天的事了，ㄏㄏ

spermbox01/25 12:25台北豪宅賠售也大有人在

spermbox01/25 12:26邪惡熊你對房市也太外行

spermbox01/25 12:27豪宅一直以來都不是最佳投資標的

spermbox01/25 12:27投資要買週轉好的物件

spermbox01/25 12:282-3房，室內20-30坪

lyxiang01/25 12:38很樂意大家討論各區基期 比多空互酸有營養多了

zxc9037601/25 12:44說真的我西屯在地人，也看不懂水湳，你說七期生活機能差

zxc9037601/25 12:44就算了，我如果有一坪50萬以上的預算幹嘛不買南12期，機

zxc9037601/25 12:44能好又剛重劃好離七期近

EskimoPig01/25 12:46市場價格的變化,來自於對於未來的變動程度的期待差異

EskimoPig01/25 12:47而非現在的基準點,房地產市場雖沒那麼明顯

EskimoPig01/25 12:47但大體上整個資本市場下的價格定價都是這樣的模式

EskimoPig01/25 12:48人對於價格變動的差異性感受遠勝過絕對值的高低

EskimoPig01/25 12:49所以股票市場中最常見到基本面好,但沒甚麼前景變化

EskimoPig01/25 12:49的股票價格一動也不動,只有喜歡這種性質的人才買

EskimoPig01/25 12:51房地產市場當然不能直接用股票市場去套用

EskimoPig01/25 12:51但人性的原因會讓很多人會有這種行為

jinso741001/25 12:53正解 但是一定有人會出來反駁

jinso741001/25 12:53倒數計時開始 顆顆

kelsierlee01/25 13:00如果七期類比台北市信義大安，甚至你說水湳比大直；

kelsierlee01/25 13:01其實這三地豪宅不論賠售比例、賠售幅度都沒這麼誇張

kelsierlee01/25 13:01甚至如果拉長看近二十年，台北這三地豪宅大漲的不少

EskimoPig01/25 13:09幾個可能的原因1.台北市的住宅用地只有33.73平方公里

kelsierlee01/25 13:09https://i.imgur.com/cx4ew9v.jpg

EskimoPig01/25 13:12原台中市有50平方公里的住宅用地,台北有250萬人口

EskimoPig01/25 13:12所以台北住宅本來就比較多人搶,台北的有錢人數量

kelsierlee01/25 13:13由鉅董事長說水湳不太可能推平價宅；近兩年水湳土地

kelsierlee01/25 13:13成交均價兩百萬，由鉅最高價得標文商段投資近百億。

EskimoPig01/25 13:13如果查詢聯徵中心近三年的貸款人年收入,超過四百萬

EskimoPig01/25 13:14台中大概有2178人,其中一半在西屯跟南屯(大部分七期)

EskimoPig01/25 13:15可是台北市就有4454人,新北有3629人

EskimoPig01/25 13:15所以排除那些不需要貸款的買房者,高所得的台中人已經

kelsierlee01/25 13:15對，所以我才說要買台中豪宅大樓的話；就買七期三大

kelsierlee01/25 13:16核心為主，市政府、歌劇院、秋紅谷。中古屋還有市場

kelsierlee01/25 13:16接下來幾個頂尖建商也都會收購整併鄰地，繼續推案。

EskimoPig01/25 13:16大部分都在台中市的七期有購屋了,要有更多更高收入的

EskimoPig01/25 13:16族群願意加入這個區塊來搶房子,價格才能再度抬升

EskimoPig01/25 13:18但七期是否以滿足高收入族群對於更高價格房子的需求

EskimoPig01/25 13:19這部分目前是未知,因為再更高的市場訂價需要市場消化

EskimoPig01/25 13:20只有當物件有一定的數量可供選擇,市場有大量成交

EskimoPig01/25 13:20我們才會知道原來市場上的高所得收入族群可以接受

EskimoPig01/25 13:22南港經貿重劃在上一波2013就有出現百萬單價

EskimoPig01/25 13:22但最後市場僅有少數案例挑戰失敗之後就一路向下

kelsierlee01/25 13:23地段稀缺有亮點、頂尖建商推出的豪宅，基本價格很穩

EskimoPig01/25 13:23後來大家就了解南港上一波100是市場不願普遍接受的

kelsierlee01/25 13:23高總豪宅就是要挑同階層客群都喜歡的，缺點越少越好

EskimoPig01/25 13:24我不知道台中還有多少高收入族群還會產生出來

EskimoPig01/25 13:24這些人是把物件選擇停留在七期,還是他們的口味換了

EskimoPig01/25 13:25想要往他們更有期待的地方去拓展,這部分只能等待

kelsierlee01/25 13:25不然台中重劃區大又多，沒什麼亮點很容易被比過去；

kelsierlee01/25 13:25所以過高總就盡量挑一二線豪宅，否則很容易賠到線下

kelsierlee01/25 13:26台北算是推案慢有即時調整，所以沒那麼多案被傷到。

EskimoPig01/25 13:27台中要挑戰的天限主要是可供開發的地本來就還很多

EskimoPig01/25 13:28不像台北好的地點要找個一千坪以上的基地都不容易

EskimoPig01/25 13:28另外從聯徵查到的紀錄,大台中的高收入族群基數還是不

kelsierlee01/25 13:28我個人是認為喜好不變，而且就是至少十年；一堆大戶

kelsierlee01/25 13:28還是近幾年才在我說的那三核心買豪宅，等你發展完我

kelsierlee01/25 13:29再用你現在開價多一些來買，就算未來均價一百也一樣

EskimoPig01/25 13:29如台北跟新北的基數那麼大,所以只能有少數案例能攻頂

EskimoPig01/25 13:29要普遍成為大家都能接受的還是供需問題

EskimoPig01/25 13:30口味是不是不變要看多出來的高收入族群的組成

kelsierlee01/25 13:31七期豪宅拉價到七十萬推了多少案，結果水湳一飛衝天

yo84120401/25 13:32藍線不是只有大學，東海大學那邊有台中榮總，澄清醫院

yo84120401/25 13:32站也是，老人搭車去就醫的量也不能忽視啦，醫院每天都人

yo84120401/25 13:32滿為患

EskimoPig01/25 13:32七期的供應量體比較大,所以本身就比較不容易稀缺

kelsierlee01/25 13:35看聯徵貸款可能還忽略七期買家，很多是跨縣市置產；

kelsierlee01/25 13:35加上不少是中小企業主，所以最高一億內現金付還行。

EskimoPig01/25 13:40你可以舉各種個案去說明,但整體會有這個趨向

EskimoPig01/25 13:41高所得高階幹部繳稅的背後一定是數量更少的企業主

EskimoPig01/25 13:42不然台北不是更多人.

EskimoPig01/25 13:43難不成只有其他限是會去跨縣市買七期,沒有其他跨縣市

EskimoPig01/25 13:43買台北市的精華區高價住宅 ?

EskimoPig01/25 13:44總之台北就是新的好地點少,有錢人數多

EskimoPig01/25 13:45台中就是供應量較多,而且高收入的量體比雙北少

kelsierlee01/25 13:46不算個案；付得起一億和三億難度不同，族群數量不同

EskimoPig01/25 13:46不然七期應該兩百萬不是嗎?

kelsierlee01/25 13:46而且台北豪宅相對少外縣市買家，台中七期是真的磁吸

kelsierlee01/25 13:47就我所知就不少台北人下台中高雄買豪宅；北上的少啦

kelsierlee01/25 13:48就能夠多負擔置產外縣市的金額有限，很多侷限在一億

EskimoPig01/25 13:48如果七期才會磁吸其他縣市,台北只有自己本地人買

EskimoPig01/25 13:48七期應該現在是至少兩百萬才對

kelsierlee01/25 13:49外縣市精華豪宅總價落在五千萬到一億，也是切合需求

EskimoPig01/25 13:51所以結論就是七期還沒辦法讓市場接受一戶單價兩百

EskimoPig01/25 13:51總價三億的物件不是嗎?這就是供給跟市場需求的結果啊

kelsierlee01/25 13:51為什麼會到兩百萬？客群不是不會比價，其實七期目前

kelsierlee01/25 13:52價格貼近板橋已經勸退一些買家了；但對台北還是便宜

kelsierlee01/25 13:53你不是在論忽略的資料人數？我意思是台中隱藏的多。

EskimoPig01/25 13:53那我也可以解讀台中追到新北大家就縮少了,認為再上

EskimoPig01/25 13:54的空間不合理

kelsierlee01/25 13:54光是置產一億能過上流生活就吸引不少退休換屋族了。

EskimoPig01/25 13:55我查詢是一樣的結果啊,都是同一個查詢條件的三市

EskimoPig01/25 13:55難道台中隱藏的多,台中有錢人都跟雙北不一樣不用繳稅

EskimoPig01/25 13:56一定會有跨縣市置產的比例,但這數字一般不會到很多

kelsierlee01/25 13:57台中豪宅應該比新北有吸引力；至少對台北有房族群是

kelsierlee01/25 13:57這應該也是為什麼七期可以追價到新北，生活品質問題

EskimoPig01/25 13:57總之市場自己會評估這樣的高級物件是否脫離應有行情

EskimoPig01/25 13:58我認為台中頂跟新北頂差不多還算市場正常反應

EskimoPig01/25 13:58就像新北追到台北一個程度比例就上不去了一樣

EskimoPig01/25 13:59台北的頂如果不能再抬,我不認為新北跟台中的頂可以再高

kelsierlee01/25 13:59總價問題、磁吸效應；造成台中忽略的數字會比較多。

kelsierlee01/25 14:01我簡單講；台北只要一戶大樓或店面就能換七期豪宅，

kelsierlee01/25 14:01這一買一賣根本不需要貸款，這還是退休族群的做法。

kelsierlee01/25 14:03台中要這樣做；一棟公益路透店才能換一戶信義聯勤。

EskimoPig01/25 14:06貸款查不到,但實價登錄有十年歷史,總價七千以上一查

EskimoPig01/25 14:07不就知道跟貸款數字落差有多大了嗎 ?

EskimoPig01/25 14:17我查起來數字跟貸款數字沒有差異太大,包括成屋跟預售

EskimoPig01/25 14:18所以應該不存在"很多"是"隱藏"的買家,都不貸款這回事

kelsierlee01/25 14:19可以呀；因為新北台中照理落差不會那麼大，將近兩倍

kelsierlee01/25 14:21就說新北只看新北滿正常的；但是台中要加中部和台北

kelsierlee01/25 14:22你是查七千萬以上？新北六千萬、台中四千萬豪宅限貸

spermbox01/25 17:13算了，k 大你一直跟基本面中毒的人討論也只是浪費時間

spermbox01/25 17:13薪資，台中就六都薪資墊底

spermbox01/25 17:13一直薪資薪資的叫幹嘛？

spermbox01/25 17:15我說過好多次了，台中經濟發展很依賴土地開發，土地開

spermbox01/25 17:15發是憑空創造出一群購買力驚人的田橋

spermbox01/25 17:15田橋有在領薪水嗎？

spermbox01/25 17:17我看見他是真的沒見過重劃區地主

spermbox01/25 17:17事實上，只要在台中有個幾間房認識幾位代書的，都一定

spermbox01/25 17:17知道這些地主有多有錢

spermbox01/25 17:18請注意，台中總共有15期重劃區

spermbox01/25 17:20你自己說，六都哪個地方像台中一樣重劃成痴的？

kelsierlee01/25 17:37對，我還沒算重劃區地主；土地賣掉超過四千萬很輕鬆

kelsierlee01/25 18:07外加中部企業主和台北退休族群；三者合計佔比不小。

kelsierlee01/25 18:08這就是我說的隱藏族群，至於雙北豪宅一直是自己人買

kelsierlee01/25 18:09七期就是形象對比信義計畫區，又只要三折才吸引人。

kelsierlee01/25 18:14不過如果是查七千萬就有誤差；七期超過七千萬的不多

kelsierlee01/25 18:15大部分都規劃三千到五千；少數六七千剩下都跳上億。

Bulldog556601/25 18:22盒哥你講的重劃區地主都不知道傳到第幾代了，子孫多

Bulldog556601/25 18:22分母大每人分的就少，我有看過地主賣地給建商蓋大樓

Bulldog556601/25 18:22，因為子孫太多每人才分百來萬，連買房頭期款都不夠

Bulldog556601/25 18:22，七期豪宅還是要靠實業家、商人、名醫來撐啦，要有

Bulldog556601/25 18:22實際金流收入的才撐得起。

spermbox01/25 18:31樓上，你有沒有輩份觀念和時間觀念？

spermbox01/25 18:32重劃都是最近這幾年才發生的事

spermbox01/25 18:33算分到散掉，通常是很早期才會發生

spermbox01/25 18:33早期小孩生比較多

spermbox01/25 18:34要分到散掉很難

spermbox01/25 18:34現在來說

kelsierlee01/25 18:34實業家、商人和名醫是七期不用貸款的主力，四千萬到

kelsierlee01/25 18:34一億需要貸款是小看他們了；前幾天才有台南牙醫集團

kelsierlee01/25 18:34近三億買秋紅谷豪宅整層。這社區還特別多醫生入住。

spermbox01/25 18:35畢境民國50年後，大家小孩也沒生那麽多了

spermbox01/25 18:37我因為幫理專做業績順道閒聊

spermbox01/25 18:38也牽線認識西七期地主，他家在西七期有塊地分租給數個

spermbox01/25 18:38餐飲開店

spermbox01/25 18:38重點是：

spermbox01/25 18:39他兒子大學畢業也不用工作，還可以整天玩期貨

spermbox01/25 18:39我超羨慕

spermbox01/25 18:40倒也不是我不工作會沒飯吃…….

spermbox01/25 18:40而是會被家人靠腰

spermbox01/25 18:42而且，我對玩期貨也沒有興趣

spermbox01/25 18:45我前年就出清完多數股票了

crazylunar01/25 22:59交通跟坨屎一樣，誰要去

crazylunar01/25 23:00台中還不能亂按喇叭XD