[心得] 配偶贈與＋轉增貸＋社宅化實戰心得
房板各位大大好，小弟有打算再購屋，但因為現在央行打房不過目前手上已持有的一間老房子
且繳了一段時間的房貸，於是就開始評估怎麼把這間房轉給老婆名下，
讓我可以重新取得「首購資格」。
但因為房子還有綁貸款在身上，而且老婆名下已經有一筆新青安貸款，
所以操作上不能只是單純過戶，還要兼顧現金流避免自己嘎不過來。
這邊簡單分享整個操作流程給大家參考：
背景介紹：
- 房屋原本在我名下，貸款未清。
- 想把房子轉給老婆名下（透過配偶贈與），讓我取得首購資格。
- 老婆已有新青安房貸，無法再承接新貸款。
考慮以上因素，因此搭配社會住宅轉租（包租代管）+ 公證租約，
讓銀行認列租金收入，降低收支比壓力。
流程主要分為三大階段：
一、配偶贈與過戶
配偶贈與的流程可以搜尋板上文章或google，但自己親自跑真的像是玩大地遊戲，
費時又瑣碎，不過全部自己跑下來也學到不少。
需要準備的證件與資料就先略過。
辦理流程涉及：
1.戶政事務所：如果你沒親自跑，就要申請印鑑證明
2.地方稅捐處：印花稅申報繳納、土地增值稅免徵證明、契稅繳款單
3.國稅局：完成1,2大約3-5天後，會收到簡訊通知，接著就要回地方稅捐處拿資料
再去國稅局辦理，配偶贈與免稅證明 +以及繳納契稅（公告現值約 6%）
4.地政事務所：身份驗證、配偶贈與並過戶、新權狀領取
通常這些流程要分2～3次跑，不過我只跑2次，更新後的權狀請地政掛號郵寄（約$100）
申請表提醒：政府雖有範本，但狀況不同容易出錯（如房屋全戶、土地持分），現場建議直接請地政人員協助重填。公告現值也是現場查詢才準。
二、申請社會住宅（包租代管）
這部份不一定要做，因人而異。主要是因為想要讓太太在日後申辦貸款的條件會更好
而且租賃契約會公證，個人以為對銀行來說認列的可能性比較高
就算私人出租房客不報稅，這間房也無法用自住稅率課徵房屋稅地價稅
與其全部自己處理，我覺得直接找包租代管業者做公益人或社會住宅更省事。
主要流程如下：
1.尋找OK的包租代管業者
2.與業務討論出租行情並且開始尋找房客
3. 篩選房客條件
4. 簽訂契約
5. 獲得租金收入證明（銀行存摺明細）
三、尋找銀行轉貸 （轉增貸）
這一年來房市被央行盯得很緊，放貸名額常常被限縮，有額度還得搶快。所以我一開始不是直接找別家銀行，而是先問原貸款銀行能不能重新辦理貸款，意外發現還能承接。
這部分要注意幾個重點：
1. 利率、期數、配偶財力條件都要重談，也要看當下利率環境。
2. 銀行說就算核貸，也可能得排隊等待額度，不能保證立刻撥款。
3. 最大問題是：配偶變成第二戶貸款人，只能貸5成！
我的原始貸款是 8 成
太太名下接手只能 5 成
中間差額要自己補現金
這時候銀行的「鑑價結果」就變得很重要!
若鑑價偏低，貸款成數就更低，補繳金額可能爆表
雖然是轉貸轉給自己人，但鑑價與貸款條件完全重新計算，所以條件和貸款金額
都會不一樣，一定要自己先試算最差狀況下需要補多少錢
否則這樣轉貸就沒意義。
我算是蠻幸運遇到認真的業務，當我與太太的財力證明都備齊後，他很快幫我整理報告
並且送總行。
送件時間接近月底，他幫我拼進下個月初的放貸額度名單
（這年頭房貸真的難做，銀行隨時被金管會盯，不敢隨便放貸款，搞得房貸案件
都要用搶的！）
後來總行的審核速度比預期快，大概一週內就有結果。其實一開始業務就有提醒我，
他以前辦過的出租物件貸款案，總行最多只給 20 年期，但這次我竟然拿到了 30 年期！
但是利率沒有很漂亮，只有 2.75%，不過當時申辦已經接近月底，我也不太想為了 0.1%再東奔西跑，就直接接受條件，快速完成轉貸。
後來回頭想一想，覺得能過關的原因應該是：
1. 我是原銀行客戶，轉增貸不算陌生戶；
2. 前期還款紀錄良好；
3. 太太的財力與收支比合格(有先做社宅出租且能cover過貸款月付金)；
4. 貸款成數從 8 成降到 5 成，實質上是我自己補錢幫銀行減少貸款額度；
5. 銀行能賺利息＋手續費，對他們來說也是穩賺不賠的案子。
四、費用成本
從以上流程來看需要支付的有：
1. 贈與過戶成本：包含印花稅契稅 (配偶贈與免贈與稅也先不繳土增稅)
2. 貸款費用：銀行貸款開辦費、代書費、過戶規費與塗銷規費
我這樣組合技操作的金錢費用大約3萬，付出時間與精神成本無法計算
但是3萬換一個首購資格，我覺得是可以的
誰叫會打房不會控制匯率的金龍大大要給擁房仔lesson呢
要讓大家知道學費很貴的！
對我來說，最重要的是成功清出首購資格，未來還有空間可以布局第二戶或新案場。利率雖然不是最低，但流程跑得順、沒有卡關，這才是我最在意的。
五、結論
老實說，我的這個案例不一定適用所有人，畢竟每個人的房屋條件、貸款歷史與財務背景不同。有些房板強者搞不好可以殺到更好的利率、成數或費用。但這次實際操作從
「配偶贈與 → 社宅轉租 → 銀行轉貸」
整體跑完後，我覺得這一套流程對像我這樣的情境非常有幫助，也確實達到目標。
所以把這次經驗整理分享給大家，希望未來有房板大大需要時能派上用場
感謝大家收看！
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推分享
請問你的房產是市價和評定現值差距不大嗎?贈與給配偶之後
取得成本變成評定現值 之後出售要繳的房地合一稅會變多吧
評定現值是用來計算房屋稅以及契稅，跟房地合一稅無關喔！
謝謝分享 很有用的實戰經驗 但八成變五成很多人就卡在這
補現金的部分了
出租件幾乎20年官股吧 其他銀行30年不困難
其實我跑過好多間銀行 有租約有金流就會認列
但加入社宅除非要買賣的免稅額 不然利大於弊
是啊 如果為了400萬自用免稅額 要負擔房客報稅以及國稅局追稅的風險 不如直接做社宅還有每月免稅收入和修繕補貼
推
推用心分享
推 民營增轉不少30+寬
社宅光房屋稅就省不少，今年會更有感
請教，你第二間五成，你老婆第二間也是五成為何要轉到老婆
名下？原屋增貸後再買比較不好嗎
原屋增貸就是掛四 掛四資金不能用來買房啊
推
你也順便重置賣屋成本 不知道你有沒有想到這一層
看來原po功課做的很足
原來夫妻贈與賣屋可以用贈與前第一次買賣移轉為取得
時間及成本計算
房地合一稅仍舊以購入日期為主 配偶贈與不會Reset持有時間
屋主變更,要是重新貸款失敗，銀行可能會要你還8成不就死
了？
lesson
感謝指正
推
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原來夫妻間贈與不影響取得成本 學習了
酷
推優質分享
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屋主變更,要是重新貸款失敗-->當然是先跟銀行談妥才做啊
推，把總價低的老房轉給另一半，下一間買新房八成，好棋
因為第二戶的貸款限制 我也是想了好久才知道原來可以這樣做
這步驟最難在轉增貸，要老婆條件好還要銀行願意認列租金收
入，現在第二房的條件比第一房嚴格很多
感謝分享
推分享
感謝分享，但是加上即將新入手的，夫妻共三間，為什麼你可
以確定自己符合首購8成？已經問過嗎？
他這樣有銀行端的首購資格沒錯啦 不是政府的 政府的會
連配偶 有的甚至連父母要一起看
頂多有些機車的銀行會有限制是配偶不能在該行有一定金
額的貸款
真的不行 離婚 哈哈哈
其實我是真的沒遇過租金不認的 貸款物件跟人都很重要
除非抓的太緊繃
這種操作很合理 但一般會花錢請代書協助 自己跑的比較
少見
只是這個方式總歸還是有上限 最後還是得往掛四跑
原來如此，感恩S26大大解惑。
之前，銀行跟我說房子在誰名下，和貸款人，不一定要相符合
，又看到這篇就在想，會不會不一定需要過戶？
假如A名下 B貸款 那A買房就會收到央行掛1的限制 如果B
買房 他的負債比也會被影響
所以要拿首購條件最好就是門清
原來如此，感恩說明。
很多方式我都想過 哈哈哈 甚至當初新青安都跟老婆說好
先離婚後去買 老婆也答應了 只是後來考量丈母娘那邊加
上好物件不多就算了
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我之前也這樣想過，謝謝你實踐讓大家參考！
請問這樣是先找到租客在啟動轉貸嗎？還是能同時進
行呢
他需要認列租金 一定是先有租客才轉貸
沒租客在認列收入就少了租金
真的有點辛苦
感謝61樓解釋！
可以贈與不動產且帶條件，然後跟銀行談好承受抵押權+
權利內容變更。細節就不說了XD這個專業的付費就會回
答你
至於收入部分，兼職收入可以薪資較高之公司申報勞健保
，健保不得重複投保，所以兼職是正職只需投保一處勞
健保。這樣就有兩份收入了，比出租的認列還高才是。沒
出租=自用應該更好貸款承受
另外社宅可以自己去考取執照成立包租代管公司然後給
自己公司承辦，這樣只要保證金在市政府，其他都很好
談XD
學到了
真的要感謝那間銀行！很多銀行不做管制戶、這種贈
與取得的購置也不太好做
感謝分享。之後可能也有同樣需求
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