Re: [請益] 權狀沒寫車位比例，該如何計算車位坪

※ 引述《BBSealion (AM)》之銘言：
: 應該是新手問題，有爬了一下文但沒找到資訊，如果重複發問先說聲抱歉
: 目前看到一個約 30 年電梯大樓的物件
: 權狀上只有寫出主建物、附屬建物、共有部分的面積
: 但這個"共有部分"，實際上含了車位與公設
: 車位沒有獨立權狀，而建物權狀上，也沒寫出車位佔的比例。
: 我們目前想參考樂居上同棟社區的近期成交價來當基準，
: 目前理解，樂居的算法是：
: 1. 房屋坪 = 主建 + 陽台 + 公設
: 2. 車位坪
: 單價是用房屋坪的部分去算的
: 也可以說計算方式會是（總價 - 車位價）/（總坪數 - 車位坪數）
: 那車位到底佔幾坪，對算出來的單價影響很大
: 但我們對計算方式非常疑惑
: 假如權狀就沒有這個資訊，那樂居又是從那裡算出這東西的？
: 又該如何驗證房仲給的單子上的車位數字呢？
: PS: 這物件內政部實價登錄網站，一樣是沒寫出車位，只寫出共有的總面積。
: 感謝！

首先把那個社區所有的實價登錄成交案例都調出來

然後把同樣主建物+附屬建物面積，卻沒有車位的案例找出來

如此你就會知道，在同樣面積下，沒有車位的公設面積是多少

進而就知道你這個物件，車位面積是多少了，公設多出來的面積就是了

再來你還會碰到的問題是，找不到「同樣主建物+附屬建物卻沒車位」的案例

那退而求其次，就是抓沒有車位的案例，然後逐筆計算公設比

所有案例的公設比按理來說其誤差值應該很小

像你這間是30年電梯大樓嘛

那公設比範圍約略就在19%~21%左右，大概

然後在抓公設比的上限、下限、眾數、中位數

回推你這間的公設面積、車位面積，如此就有約略的答案了

以上是坪數的部分，以下是價格

你可以直接抓最近幾個同社區成交案例

有車位的，把他總價扣除車位價格(自己給定)，再除以(主建物+附屬建物)

沒車位的，直接總價除以(主建物+附屬建物)

這樣就可以推出社區的「實坪單價」是多少

這樣的計算方式比較單純乾淨，惟一的變數就是車位的給定價格

那個你就多試幾個數字，總是會集中在一個區間內的

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所謂的實坪，不就是這麼一回事

八卦版廢物老是搞不懂，然後說要搞一個實坪制

唉

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只能說別人買房的都沒問題，就你有問題 話說也不用每個人都買房啊，搞不懂的就去租房子就好了，買什麼買

八卦廢物也知道不管怎麼改登記自己還是買不起，所以就會說凸顯台灣房價的不合理性這 樣，就奇了，就算凸顯了又如何？他們還是買不起啊