Re: [心得] 月經題-要買多貴的房子自住之解析

※ 引述《xxxlong ()》之銘言：
: 時間過得好快喔，住新房也超過一年了，來講一下心得。
: 房子買完後，就愈來愈懶得來發廢文了，可能有許多新版友不知道我的故事，先來講古一: 下。
: 時間回到2022年，當年跟女友租屋在新竹東區，才發現新竹房價貴得離譜，而且是疫情後: 直接噴了一倍上去。
: 說沒有買房焦慮是騙人的，當年過三十歲已打拼多年才存一千多萬，結果我們租的那間房: 子市值兩千萬...
: 等於我多年的心血，唸了那麼多年的書，大學時打了多年的工，畢業後在醫院輪了好幾年: 的夜班，還換不到一間普通的房子。
: 幸運的是我現在的工作主要在桃園其次雙北，而且我發現桃園、新竹縣外圍、竹南頭份都: 還有一千萬以內的新房子。
: 後來就陸續跟女友和家人合資，在這幾個地方買了四間一千萬以內的房子，一間自住其他: 以後出租。
: 現在回顧起來，全新的房子，自己喜歡的裝潢和家電家具，住起來就是爽啦。
: 房貸一個月兩萬多比以前在新竹租房便宜，平均每天通勤時間從兩個小時縮短成一個小時: ，空氣好視野好，出門也比較不會塞車。
: 房子真的也不用買太大，大房子打掃會很累，房子的裝潢和家具更重要，我和女友的老家: 都大得多，但我們覺得老家遠不如自己家舒服，過年回老家還寧願花錢住飯店。
: 所以自住房真的不用買太貴，會更早達成財富自由，而我慢慢接近財富自由後，對這個很: 多人夢寐以求的目標，開始有不一樣的想法。
: 其實財富自由並不等於不工作，很多人退休後就失去人生目標，很無聊整天宅在家看電視: 滑手機，比較有錢的就常跟酒肉朋友出去吃吃喝喝，時間久了其實都容易罹患三高慢性病: 。
: 你們看房版一些不用工作的大佬們，真的要找點事情做，在房版發廢文戰魯空就是他們的: 樂趣之一，不然整天無所事事真的很無聊。
: 財富自由其實重點在於自由，財富永遠都比不完，你很難比房版大佬有錢，就算真的囤到: 十間以上當房版大佬了，也不會比中大企業老闆有錢，然後你會發現，一堆企業老闆做到: 七老八十，身體真的不行了才想退休。
: 所以我達成財富自由後還是會繼續工作，但工作壓力會小得多，因為不爽可以不要做，一: 年至少出國渡假四次，work-life balance才是長久之計。

沾沾多多龍的喜氣。

借文章問事，小弟過年前買了人生第一間房。

過年後，打算去看第二間，抓 1500 上下，地點北大特區，

為何選北大，因為本身住這裡，對這裡熟悉。

若從資產配置來看，小弟需要買第三間嗎？(掛1 第三間，貸四成)

目前存股有 2000，扣掉第二間貸七成，還剩 1550。

若買第三間，抓 1500，貸四成，剩 650。(500 是我的底線了)。

至於年薪在 220~250 之間，現金流應該不成問題，而且這三間都預定出租。

想請問的是，各路英雄好漢，會買第 3 間，還是就繼續存股就好？

下臺一鞠恭。

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我股票只買 ETF(0050 0056 00713 00878)，我都當作 5% 股利。 1) 若不買第 3 間，1550*0.05 = 77.5 2) 若買第 3 間，650*0.05 = 32.5，第三間年租 2*12 = 24，總 32.5+24 = 56.5 價差 77.5-56.5 = 21，等於本金需要 21*20 = 420。 這 420 的本金投入價差是我可以接受的，因為我房子有放 10~15 以上的打算， 到時賣出的資本利得也許就在 420 以上了。 另一點，我相信六都只漲不跌，而且看了 C 大的借貸觀念後， 我對借錢的想法也變了，到時我可以再增貸買股，這是我目前的構想， 不知有沒有不托的地方？

3) 這樣的話，就變成 2000-1500 = 500，然後 500-(1500*0.3) = 50 第 2 間繳清，第 3 間貸七成，但第 2 間能夠掛 4。(若掛四，貸 800)， 請問下，一般掛四，能貸出多少？ 850*0.05 + 2*12 = 66.5

哥，我 1) & 2) 都在算被動收入。 1550*0.05 = 77.5，這個算式是，如果不購入第三間，1550 5% 的被動收入。 32.5+24 = 56.5，這個算式是，如果購入第三間，剩 650 5%， 加上第三間的出租費用，每月 2 萬*12 = 24，所以加起來是 56.5

兄弟。這個資金成本，我就沒概念了。你們都是怎麼算的？ 我現在，都只看被動收入。不管本金有多少，只看被動收入能拿多少。

明白。再請教下，第二間掛四，1500 的房子，一般能貸多少出來？謝謝。

若是能貸八成的話。如哥所說，那資產的確能夠最大化。如下： 4) 貸 1500*0.8 = 1200。 被動收入 1200*0.05 = 60 加上 2*12=24，總 60+24 = 84。 這樣還超過了不買第 3 間的狀況 84>77.5， 金錢的力量，太可怕了。感謝哥。

明白。還有利率 2% 要考慮進去。感謝。

這算法是 24/1500 = 0.016，不過我覺得可以用另一種角度看，如下： 5) 第二間不掛四(也就是沒有第三間)，算式是 1500*0.05 = 75 第二間掛四(也就是買了第三間)，所以可以掛四增貸 1200 加上年租 24， 算式 1200*0.03 = 36 加上年租 36+24 = 60，那投報率 60/1500 = 0.04， 這樣的話。其實不差。1% 的差距，就等增殖價差。