Re: [請益] 有透過團購概念，集資買土地再蓋房子嗎？

因為五十年前芝麻大酒店破產的前車之鑑

台灣政府後來對大眾小額集資，持分產權，並且

有保證利息或保證幾年後全額買入，不管換了幾

代藍綠政府，金融監管機構都對此非常有戒心

所有預售或非預售住宅不得包裝為公開發行之

REITs 不動產基金（芝麻大酒店那時候是可以，

利息高，保障買回等等），演變到現在，台灣的

REITs仍然只能投資商業不動產（酒店/辦公室/

商場/酒店式出租公寓等等），不得投資或開發

住宅。

那公開發行募資不行，所以演變到現在都是私募

如果私募超多人小額集資開發住宅不動產，在政

府眼裡仍然是相對紅燈。

不是不行，政府沒有相關法律去禁止私募基金或

投資公司去開發任何住宅不動產，但就像我講

的，你在申請不動產投資信託的時候，金

管會照三餐泡咖啡，問你為啥十億的案要切成五

百個投資人，五百個投資人貸款銀行的KYC怎

麼做的，問你有沒有保證利息，切成這樣貸

款銀行是誰，聯貸的話參貸有誰，有沒有官股銀

行，五百個人擔保品如何，反正意思就是把你當

老鼠會和詐騙集團，對他們來講多一事不如少一

事金管會才不想承擔小額募資牽連上百人的

住宅不動產開發案爆掉，成為對手政黨的攻擊靶

所以，演變到現在，廣義的私募開發不動產變成

幾種類型

1. 富豪金主老闆集資成立特殊項目公司去開發

傳統方式，通常這些人都非不動產本業，但就是

手上現金爆炸多，想要分散到不動產

本身又對不動產有興趣，有時候商場又前輩後輩

互相提拔情意相挺，諸如此類的情境

像我的高雄國硯當初在開發，其實是全台最大金

主之一葉國一挺侯西峰的一段佳話，當初侯董欠

債五百億，野心勃勃想靠漢神飯店旁邊的土地

來打造去全台量體最大，當時全台第一高的純住

宅物業（2014竣工，174米，遠雄95和遠雄The

One都是在後面才竣工），這種當時風險很高的

案子，只有葉國一願意看人出資當一半地主。

台北去年我入手的信義區松雍其實也差不多，

三個建商有兩個其實是其他產業的老闆

投資住宅不動產做興趣的。

2. 寶佳方式的狼群合夥人方式

這就很有意思，可能板上的其他人會更了解

我粗淺的認知是，林陳海崛起是有一個狼群

模式，他會分配給他賞識的同事或屬下去成立

小項目公司去規劃案子，小項目公司做大做成

就加入寶佳集團體系，林董依據規模大小和案件

程度去注資一定比例，但同時你也需要募資或自

行出資來承擔資本，然後養出第一批

周遭成功的人，再去創建更小的項目公司去開發

新案，寶佳母集團的資源都會幫助。

3. 外資私募基金

這邊台灣有兩派，一派標的都是目標完全收購商

業不動產居多，因為有立即收益和潛在資產再定

位的價值力求高度槓桿和最大租金收益優化，最

後賣給壽險業幫他們去化充沛資金，金管會規定

最低毛報酬率要2.845趴，壽險業看一看算一

算，量體至少要三十個億以上，他們才會符合經

濟效益想出手。另一派是卡位老舊大商辦或精華

老住宅部分產權或部份被低估持分REITs, 這

個主要是市場派做法，狙擊後談判，最後摧毀

原股東派促使都更或下市，手段更猛

潛在報酬更高，但風險也高

跟第一派的做法不同的是，不完全收購而且不會注重在資產升級（不會做老商辦在裝潢，飯店改

裝等等），只會在談判桌上積極促使公司派達成

都更或出售資產的協議

私募想投的話門檻3-5百萬美金一個案件

層層架構幫投資人達到最佳稅率

以上分享

--

可以的，通常募4-5個股東 一千五百萬鎂到兩千五百萬鎂 （四億五到八億台幣） 槓桿七成到十億台幣到二十億台幣 在台灣可以做到中小的的案件 當然特殊大案通常一個單位就變成10支 一千萬鎂

算，市場派目標就是大同大學和總公司和仁愛芙蓉大樓的都更利益

台北市 自辦都更 危老 找找看 富邦北富銀，有北市土建融優惠專案 或第一銀行和合庫