Re: [新聞] 房市穩經濟穩一半！散兵游勇已過去

其實我對於這個政策最大的疑慮
還沒有看人家提到

那就是壽險界的資金引入

很久以前的ceca大曾經說過

目前我們這些房地產投資客都是小打小鬧

等到有一天，財團真的進入了那才是可怕
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雖然目前有建商 也有壽險業的集團兼做建商，例如國泰建設

但兩者畢竟還是不能正式串聯在一起

而且目前財政部對於壽險業的資金要投資房地產
是有比例限制的

我保險法第146條之2第1項規定：「保險業對不動產之投資，以所投資不動產即時利用並有收益者為限；其投資總額，除自用不動產外，不得超過其資金30%。 但購買自用不動產總額不得超過其業主權益之總額。」 換言之，保險公司對不動產之投資，除自用不動產外，其投資總額可達公司可運用資金30%。

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所以壽險業雖然有玩房地產
據我所知道是一整棟的大樓商辦出租居多。

如果不動產證券化證，通過

那不動產變成證券，壽險業就能夠脫離法律對不動產投資的比例限制，
到時候以壽險業的龐大資金，
還有他們的企業化管理手段，
要玩房地產簡直是可以飛上天，

到時候真的變成絕大多數的房地產都控制在企業手裡，
買不起房的中產階級跟薪水上班族，只能一直租房了。

為什麼我會有這個疑慮呢？

是因為昨天剛好有一則新聞
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金管會透露，南山人壽9月底淨值比已轉為負0.59%，還有6家低於法定標準3%以下，分別為保誠人壽1.5％、國泰人壽2.64％、三商美邦人壽2.1％、宏泰人壽2.2％、安聯人壽1.13%、第一金人壽2.03％。

金管會主委黃天牧周一(10/3)赴立法院財政委員會接受媒體聯訪提到，壽險業淨值9月再跌，是受整體外在環境波動、即美國強烈升息，及適用會計政策選擇上造成的影響，且外在環境佔大多數影響。
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這兩則新聞的時機實在太巧妙了，
忍不住讓我聯想在一起

10月3號金管會發表消息
10月4號內政部就發表 不動產證券化的新聞。

看看花敬群發表的新聞內容，也有一些蛛絲馬跡

1.花說：
未來不動產投資的經營模式，愈來愈有專業化整合的機會。

花敬群表示，都更危老整合團隊如果邁向專業化，發展成一個行業，有點像基金投資講的天使基金一樣，

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有什麼團隊比壽險業更會管理錢，資金更多，團隊龐大？

2.花說：
後續希望跟金管會合作，推動不動產證券化。當不動產經營從個別邁向集體管理，

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直接指名金管會了！又是另一個巧合嗎？

壽險業淨值不足，
投資國外一直賠錢，本業保險又因為防疫險大跌，
很需要新的生財管道。

剛好，政府本來就不擅長管理房地產，這幾年下來不管是公宅， 房價 ，還有包租代管，都是弄得灰頭土臉。

我猜測內部有聲音提議，
房產管理不是公部門擅長，
那何不交給民間做？
壽險業跟政府本來就關係很好，
現在各取所須？

政策的方向
從花的內文，我做一些猜測

1.壽險業接手危老都更（因為這幾年，小建商推動速度實在太慢），還有中古屋整合翻修。
（壽險業會先成立轉投資子公司，以免違法）

2.都更後的大樓由壽險業成立包租代管，只租不賣。

3.租金收入打包成reits
例如 新北租霸001
名下共新北市20間大樓 4000名租客

月租2萬，年收9.6億
每棟建築成本5億共100億，攤提20年 每年 5億
再扣除各種雜項支出 （利潤抓3成2.7億，人事費 1億）
留0.8億當作配息

發行每年配息4%的高股息reits
可以發行20億股，共200萬張股票

這樣又可以募資，市場上又多了一個穩健投資產品，
跟0050一樣，受到老年族群喜愛，紛紛投入退休金，
房市股市雙雙起飛，又掀起一股熱潮呢！！！

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補充 剛剛找資料發現，現況已經存在 是我慢半拍

但是確實只投資商辦，尚未涉入民宅。具體原因不清楚。