Re: [閒聊] 為什麼淡水新市鎮的房價炒不起來
※ 引述《qazxsw123 (小新)》之銘言：
: 雖然有一堆漂亮的建案
: 但幾乎沒什麼人住
: 即使已經有淡海輕軌也是乏人問津
: 淡水新市鎮的問題在哪裡
: 怎麼大家都不想住在這
一直以來板上都有很多分析在討論淡水，傳說中的林三淡基本上就只有他房價指數還沒突破前高，下面這張是統計到2022年第三季的新北市四大重劃區房價指數。
https://i.imgur.com/v8pfWi1.jpg
新北市在105年的時候當基準，目前來看淡水新市鎮的房價根本還沒有突破前高，而前高103年是怎麼來的？除了前面討論到的威秀，淡北道路淡江大橋築夢以外，還有淡水行政
中心，家樂福一起搬到新市鎮，加上輕軌的施工都有幫助。
但是接下來遇到囤房稅的政策使得房市走向空頭，幾項交通重大建設沒有進行就算了，唯一完成的輕軌蓋下去卻發現慢的要命，很多社區基本上看準公車時間，乾脆自己搭公車到淡水捷運站還比較快，這些都在再再打擊淡水人的信心。
人家說一朝被蛇咬， 10年怕草繩，淡水人再也不相信房價只會漲不會跌，相反地你利多要真的實現大家才比較會願意來追了。以下幾點分析供參考。
1.越來越塞的交通
不管你是開車還是坐捷運，都會發現人一年一年在變多，但是目前卻還沒有任何實際
的交通改善，尤其是開車，平日塞假日也塞就算了，假日塞車是塞更是雙向的，管你離開淡水還是進來淡水，只要是馬路都是塞著的。
雖然淡海大橋快好了，淡北道路也要進行了，但是真的能改善交通嗎？隨著之後會有更大量的人進入，現在已經沒有人可以給你百分百的信心了。
2.供給量大於需求
雖然如家樂福商圈一帶，房屋基本上還是相當搶手，但是淡水新市鎮一期實在是太大了，還有很多大型的案子根本沒有賣完，持續有供給的情況下，需求並沒有完全跟上。
3.尷尬的地理位置
基本上會來這邊住的人大多是外地被台北市的高房價洗出來的，淡水也很神勇的擔當起了台北捷運最便宜預售屋的重劃區，說他是居住正義實現的地方一點也不為過。
相較於林口與三峽，吃盡了國道1號跟3號的紅利，淡水不只沒有高速公路跟快速道路，他的位子也很難有人剛好經過。
4.工作機會少
基本上工作機會少這一點跟三峽很像，但是三峽重劃區的人口只能裝五萬，很早以前就供不應求，而你淡水不只還沒裝滿，房子還在繼續開，那就需要再多的產業來支撐剛性需求人口。
A7來講，姑且不論他到台北市有機場捷運，光是華亞科，再加上林口原本就有的工業區，工一工業區，以及其他產業園區，光是在地買房的族群就能支撐起剛性需求的部分，淡水二期的工業發展相當重要。
好啦，淡水也不是都沒有優點，那個淡水河岸在有空時候去看風景真的是蠻漂亮的，加上重劃區以及價格的優勢，如果是以紅線通勤或者是在地/居家工作以及退休的人，其實我都是推薦的。
--
逛一圈就知道地超大，稀缺性直接歸零
光是家樂福附近，這兩年就開了好幾個案子，最靠近的那
個是500歲多戶的大案；中段濱海義山也是不少新案
確實供給量過大，不果鉅陞One我私心覺得地點環境跟基地大小不錯，若我是當地人會強 烈考慮購入。
淡水雖在新北，卻不在基北北桃竹竹的交通及發展軸線上，
真的很尷尬
很難吸引外地買家
更別說後段還有都上千戶的海都和剛蓋好的海樂地
原本蓋好的都還沒賣完呢！供給量實在太大
那邊死氣沉沉 比工業區還糟糕
光是海洋都心賣量就多少了建商還有幾百戶賣不完
還有宏盛新世界2也是一拖拉庫 宏盛在淡海真的套很慘
量真的太大了
會買新北基本上都是被洗出來的，同等的物件台北市代價更
高
簡單說就是位置太差交通不便，大家買房還是要考慮怎麼上班
交通爛到有剩又沒有在地產業撐起市場，本夢比當然降低。
三峽還有國道銜接板橋中和台北，近也有土城樹林工業區，
產業自然可以撐起來
也是，我介紹我朋友鴻海的買北大，那邊到北大算是有點距離又不會太遠的選擇，不過相 對的土城也有自己的重劃區，只是也貴了。
為什麼一定要漲?我覺得現在這樣就很好啊，讓人買的起房
有啥不好?
沒有不好，所以我說他實現了居住正義，當地論壇如果有人嫌房價貴，我都說一樣新北， 新店年輕人面對兩倍起跳的房價真的很想撞牆。
買不起台北市又愛嫌新市鎮太遠（笑）
很多八德鶯歌老闆去北大住欸，淡水是石門三芝老闆嗎
哈哈，可能北投天母二代沒太多錢的二代會考慮啦，但還是要看上班地點，然後要接受降 級的感覺。
某代工廠的錢媽媽 就是住淡水跟我台商親人住同一棟
人家做到這種等級 不用趕上班 可以住遠一點
但問題是大部分都是 普通打工仔XD
我也認識至少四位在附近有公司或工廠的家族，都住北大的，確實是當地較好的選擇。
其實三峽可吃到在板橋土城中和桃園中壢乃至於台北新
是沒錯，但北大比中壢桃園都貴，要吸引人過來，還是要靠環境跟規劃，而這也是他的強 項。
竹工作雙薪的家庭,一個折衷位置的概念
普通打工仔買首購宅第一要件就是到工作地點的交通，這
點淡海輸慘
,加上育兒友善超寬人行道,北大廣植路樹與公園又有國
立大學,幾年後捷運通車根本漲不完
地點偏遠而規劃好，不過北大還有一個很重要的優勢就是他的供應量不會太大，讓需求大 於供給，因此人保有一定的熱度。
一句話交通
自己開店 或是做生意本來住哪邊 都沒差
推，言之有物
淡水只適合退休老人、不需要進臺北市的soho族
我覺得紅線通勤還行，但不能再轉車了。
推 加上冬天非常冷...
有冷一點，但我是覺得北部都冷，差不到哪去就不特別強調了。
記得有次塞在新市鎮，果斷轉往山上跑下來接北投切洲美
基本上下雨天的話都要這樣開。
退休明明有更好的地方可住，退休就是要到處玩透透，淡水
往南都要多花半小時車程， 根本不適合
有的北部人退休，還是希望在北部，可能在台北有房子收租金之類的…
土城 三峽 鶯歌 樹林 五股 泰山 都贏淡水
淡水就是比較熱鬧的三芝 這樣想就知道為什麼了
淡水基地一個比一個大，然後蓋出來一堆鳥籠房
我也常常有這種感覺，來到淡水就是要住的寬敞便宜，結果還住鳥籠，有點心酸。 但這就是現實，畢竟不是每個人都有能力湊個1,500以上在淡水買一個稍微像樣的三房
光交通就沒辦法了 除非在淡水上班
新市鎮附近有更宜人居的紅樹林(竿榛林),天氣比較好,捷運站
地理有優勢，那邊缺點是生活機能大多還是都要回淡水，腹地有限發展侷限，不過確實也 是一個選項，至少吃薑母鴨很方便。
※ 編輯: DADAOH (42.79.6.206 臺灣), 01/17/2023 13:10:39在旁,有國小與完中,那邊的住戶車流就可卡死淡海了.
年少上課時那邊只有消防隊..現在,消防隊後的山坡滿滿住宅
我看要等飛空艇成熟普及才有機會惹~~
淡水真的離台北市區太遠了
32
首Po雖然有一堆漂亮的建案 但幾乎沒什麼人住 即使已經有淡海輕軌也是乏人問津 淡水新市鎮的問題在哪裡 怎麼大家都不想住在這![[閒聊] 為什麼淡水新市鎮的房價炒不起來](https://i.imgur.com/R1FRtsCb.jpg "[閒聊] 為什麼淡水新市鎮的房價炒不起來")
15
房地產三大要件就是 地段/產品/跟價格 地段牽涉到 產業/交通/生活機能 之前在賣海都的時候塑造得很美好![Re: [閒聊] 為什麼淡水新市鎮的房價炒不起來](https://i.imgur.com/yIQEwcDb.jpg "Re: [閒聊] 為什麼淡水新市鎮的房價炒不起來")
3
屁，什麼國際城市 周錫瑋那個規劃就是個屎 他還是去打老虎就好 為什麼淡海新市鎮炒不起來， 當然是因為這是台灣居住正義示範區啊3
5年前竹北也是這樣啊 現在竹北有的，除了遠百，五年前的竹北也都有啊 結果A咖建商賣興隆路水岸景觀建案近高鐵，一坪也賣30萬上下而已，寶豐昌這種的建案大概25萬到頂了 當時我也在想，為什麼竹北就是不會漲 我2009年搬到竹北，剛交屋的新成屋賣18萬一坪，喜來登附近喔！12
淡水2、30年前房價比板橋還高 (上次看FB的老照片社團的資料) 張菲還在海中天蓋了餐飲娛樂會館 一堆藝人包括劉德華等大咖來台灣錄完影 偶爾還會過去海中天打保齡球6
當年是走度假宅 像是紅樹林站對面當年早早就賣40萬 對就是璩美鳳觀音坐蓮被偷拍那裏 就算三芝20年前度假村都可以賣到20幾萬 有點類似今天宜蘭的概念5
因為板南線通車前，兩邊交通條件沒差距這麼大，市區到板橋靠客運還是需要點時間，另外板橋還沒特區跟金管會跟大機構，新北市也還是台北縣，板橋沒目前這麼繁榮 等到新板特區跟無敵板南線通車的板橋以後，差距就越來越大了 -- Sent from nPTT on my iPhone --5
高鐵蓋好更是打爆淡水 以前台北人出門1-2小時能到的地區大概就淡水到苗栗 高鐵蓋好後淡水到高雄都是2小時內能到 相對的淡水變的好像沒那麼吸引人了 而且河岸景觀全台灣到處都有10
哪裡炒不起來? 從一字頭炒到現在快四字頭, 未來淡江大橋完工交通改善, 說不定還有大型百貨公司進駐, 房價準備坐五望六搶七盼八夢九![Re: [閒聊] 為什麼淡水新市鎮的房價炒不起來](https://i.imgur.com/3wpZzNGb.jpg?fb "Re: [閒聊] 為什麼淡水新市鎮的房價炒不起來")
35
[請益] 桃園楊梅或新北淡水更新： 這裡說的淡水是第七公墓附近，靠近三芝｡ 不是靠近捷運淡水站或新市鎮那區｡ 楊梅或許真的是工業區，不過出租應該很有市場…。 而且在我比較的物件中，楊梅的單坪價格還比較高…。29
[問卦] 在淡水新市鎮買房是不是cp值很高房價低廉又是重劃區 最便宜一坪不到二十萬 還能住在雙北大生活圈 還有輕軌的便利交通 淡水新市鎮是不是年輕人買房的首選之地阿？![[問卦] 在淡水新市鎮買房是不是cp值很高](https://i.imgur.com/HfepwwLh.jpg "[問卦] 在淡水新市鎮買房是不是cp值很高")
25
[閒聊] 淡水相對林口/三峽無法發展起來的原因以往淡水跟林口三峽一起被稱為林三淡，就是新北外圍的蛋白區 不過在林口/三峽，整理幾個已知的點如下， 林口 a.有機場捷運，也有許多跳蛙公車/客運 b.有醫院以及園區，提供工作機會![[閒聊] 淡水相對林口/三峽無法發展起來的原因](https://i.imgur.com/szuLujSb.jpg "[閒聊] 淡水相對林口/三峽無法發展起來的原因")
14
Re: [閒聊] 淡江大橋通車,淡水房價上看5字頭你舉的例子都是紅樹林河岸景觀宅 產品跟一般市場的不一樣 淡江大橋通車主要是淡海新市鎮有利， 從淡海新市鎮到主要就業地點 例如五股工業區、新板、三重跟台北市路程雖然距離長，4
Re: [問卦] 淡水輕軌沒人批評？我淡水人 淡水輕軌明明不錯 不懂為什麼有人整天想黑 484在雲 淡水輕軌是新市鎮最重要的聯外交通管道2
Re: [問卦] 社子島是不是沒救了？社子島開發當地居民(???)根本沒有產權 另外就是社子島聯外道路只有兩條 依照台灣尿性重劃區概念 在社子島裡面蓋幾條大馬路就可以達到蓋高樓的等級 最後騙了一批人進去後再利用這批人去批鬥交通
29
Re: [請益] 請問套在最高點的感覺是什麼？![Re: [請益] 請問套在最高點的感覺是什麼？](https://i.imgur.com/EWPLkSAb.jpeg "Re: [請益] 請問套在最高點的感覺是什麼？")
17
[閒聊] 明年仲介會很慘11
Re: [閒聊] 你們覺得哪一種算是隱形的嫌惡設施？8
Re: [新聞] 林襄宣布晉升有殼族！「砸千萬入手新屋」![Re: [新聞] 林襄宣布晉升有殼族！「砸千萬入手新屋」](https://i.imgur.com/KFbT5Tnb.jpg "Re: [新聞] 林襄宣布晉升有殼族！「砸千萬入手新屋」")
9
Re: [情報] 信義營收資訊8
[心得] 桃園中路幾乎每個建案一樓都有房仲6
[請益] 名下有繼承而來公同共有的房產![[請益] 名下有繼承而來公同共有的房產](https://i.imgur.com/3GqeKfnb.jpeg "[請益] 名下有繼承而來公同共有的房產")
8
Re: [新聞] 房市北北桃、台中仍供不應求![Re: [新聞] 房市北北桃、台中仍供不應求](https://i.imgur.com/FkMpENkb.jpeg "Re: [新聞] 房市北北桃、台中仍供不應求")
4
Re: [新聞] 雙北中古房價跌了！專家判斷後續走勢「這13
Re: [新聞] 我不想一輩子背房貸！年輕人攤牌拒買房！![Re: [新聞] 我不想一輩子背房貸！年輕人攤牌拒買房！](https://img.youtube.com/vi/8s--gVUQjPc/mqdefault.jpg "Re: [新聞] 我不想一輩子背房貸！年輕人攤牌拒買房！")
7
Re: [新聞] 財政部下令八大公股銀 嚴查薯條三兄5
[閒聊] 未來無人駕駛公車與捷運3
Re: [閒聊] 明年仲介會很慘34
[閒聊] 世堅提醒政府把租賃公司路封了![[閒聊] 世堅提醒政府把租賃公司路封了](https://i.imgur.com/BIn3EDib.png "[閒聊] 世堅提醒政府把租賃公司路封了")
3
[閒聊] 這兩句話好命中～![[閒聊] 這兩句話好命中～](https://i.imgur.com/Ou9xnhyb.jpeg "[閒聊] 這兩句話好命中～")
22
Re: [情報] 信義營收資訊![Re: [情報] 信義營收資訊](https://i.imgur.com/A56PvOOb.jpg "Re: [情報] 信義營收資訊")
7
Re: [閒聊] 你們覺得哪一種算是隱形的嫌惡設施？1
[社區] 超級花園/新捷都
Re: [閒聊] 明年仲介會很慘
Re: [閒聊] 桃園市政府承認蓋牌50萬以上物件！！！
[社區] 台北松山_翔譽101![[社區] 台北松山_翔譽101](https://i.imgur.com/Gkrrf5Fb.jpg "[社區] 台北松山_翔譽101")
[閒聊] 炒房會不會造成國安危機？
Re: [請益] 名下有繼承而來公同共有的房產
Re: [請益] 國聚的隔音品質?