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Re: [新聞] 「新光中山大樓樓層」 總價72億標出

看板home-sale標題Re: [新聞] 「新光中山大樓樓層」 總價72億標出作者
LINPINPARK
(lalalo)
時間推噓 6 推:6 噓:0 →:53

:
: 眉頭一皺,因為長期有追蹤新光R1的新聞,而且數年前有間接朋友邀約進去
: 後來評估覺得有風險,不是投報風險,而是要清算一檔百億級REITs,
: 會是一個法規上的挑戰與冒險,當然募資金額蠻大,我就推掉。
: 搞了幾年下來,結果去年成功清算,今年開始拍賣資產池裡的各項物件
: 新光中山大樓是昨天開標,未來幾個禮拜會陸續開更多R1裡面的資產
: 如過溢價率維持5%,我算了一下估算,很粗略
: 槓桿前至少ROE 48% IRR 9.7% 五年
: 槓桿六成至少後ROE 104% IRR 20.7% 五年
: 不過都是粗估啦 很多成本價和費用用不會計算到
: 而且也是要看幾個禮拜後這幾個物件的溢價行情如何
: 相關計算如下
: https://imgur.com/9WJj6fq
: https://imgur.com/GFtGCqE
: https://imgur.com/yNmfLvJ
: 以上


昨天台南新光三越中山店開標啦

順利以底價拍出去 沒有溢價

不是中西區的新光新天地

是中山路那家舊的

買家是另一個REITs樂富一號

不是京城銀 不是京城銀 不是京城銀

京城銀是受託管理機構

買家是樂富一號

這一個新光R1清算案是商業不動產槓桿收購

教科書,七八年前就在募資了,目標是拿下主導權,趕走新光,清算結束這擋REITs

很冒險,但報酬也大,最後也成功了

去年市場派拿下來,馬上開受益人大會決議

清算並公開標售所有資產

非常經典的槓桿收購,至於潛在報酬我放在上面

中間牽扯到太多金主和和背後利益我不講

只能說厲害啦

重頭戲是天母新光傑仕堡,可能是今年最大的

商業不動產成交

--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.214.34 (臺灣)
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kyova06/03 15:36推~

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.214.34 臺灣), 06/03/2023 15:38:14

zxcchia06/03 15:58小弟資質駑鈍 意思是現在買還可以享受到清算後的利益嗎xd

LINPINPARK06/03 16:02是,處分利益會分配出來或再投資不動產

LINPINPARK06/03 16:02看之後管理機構與受益人的決議

LINPINPARK06/03 16:03等於是賣完後,三百億在手上

LINPINPARK06/03 16:03要再投資或分配出去給股民

LINPINPARK06/03 16:04另要買的話,新光R1已改名樂華一號

IBIZA06/03 16:09新光一號持有標的都是2015之前 應該沒有房地合一稅?

IBIZA06/03 16:10Reits也不是營利事業 所以應該也沒有營所稅?

IBIZA06/03 16:10我剛剛找了一下 找不到相關法規

chansexy06/03 16:13有股號?找不到耶?

LINPINPARK06/03 16:14賣出適用舊制的房屋交易稅

LINPINPARK06/03 16:15概估20趴,但我猜更低,要算房屋評定現值等等

IBIZA06/03 16:16我看規定是 法人2015之前持有課營所稅 2015之後的課房地合

IBIZA06/03 16:16一 但reits又不是營利事業 所以沒有營所稅

IBIZA06/03 16:17reits的所得稅應該是配發時分離課稅

LINPINPARK06/03 16:17REITs發給受益人有利息所得 啃 我查了一下

IBIZA06/03 16:1701003T

IBIZA06/03 16:17reits 的利息所得分離課稅課6%

LINPINPARK06/03 16:17才十趴,那IRR會更高

IBIZA06/03 16:18但應該沒房地合一稅@@

IBIZA06/03 16:18應該是 我估如果賣310億的話 淨值會到24

IBIZA06/03 16:19現在股價大概還有15%

Jimmy03048906/03 16:19推有料

IBIZA06/03 16:19但如果有課20%房地合一或營所稅 那現在股價就沒賺

LINPINPARK06/03 16:21嗯 因為REITS 資產都信託化,可能要查一下

LINPINPARK06/03 16:21是20趴還是適用舊法,我記得搞不好是舊法

IBIZA06/03 16:22我找法規都只有講法人買房地產或是公司買reits

LINPINPARK06/03 16:22等於我公式,股利所得降到10趴分離課稅

IBIZA06/03 16:22沒看到專門講reits自己買賣 的

LINPINPARK06/03 16:22處分不動產,搞不好適用2015前那個

IBIZA06/03 16:23我覺得應該是 因為2015年以前持有適用舊法規 而舊法規的

IBIZA06/03 16:23營所稅 reits非營利事業採配息時分離課稅

LINPINPARK06/03 16:23土地交易免課所得稅負(僅就漲價數額課徵土增稅),

LINPINPARK06/03 16:23但房屋交易收入減除成本費用後,必須計入營所稅適用20

LINPINPARK06/03 16:23%稅率

IBIZA06/03 16:24對 這個是法人的土地交易舊規 課營所稅

IBIZA06/03 16:24但reits非營利事業 所得稅在配息時分離課稅

LINPINPARK06/03 16:24我猜是喔這個喔,那更低喔,不會20

IBIZA06/03 16:25我也是這麼想

LINPINPARK06/03 16:25哇靠,那市場派真的是爽到

IBIZA06/03 16:26我有小買一點點等清算

IBIZA06/03 16:26這幾天陸續就要開獎了

LINPINPARK06/03 16:26可能第一張試算,稅後百億利潤

LINPINPARK06/03 16:28希望他發出來哈哈哈 不要再投入

IBIZA06/03 16:29大概會發吧 不然搞這麼久吃下主導權要做甚麼...

LINPINPARK06/03 16:32有一說是要買更大的

LINPINPARK06/03 16:33不過長期殖利率偏低,應該要拉抬一下

IBIZA06/03 16:34要另外買應該2019當時就直接拿去買賺比較多XD

LINPINPARK06/03 16:36對,而且我想市場派還是要對金主負責

LINPINPARK06/03 16:36應該會發不少出來

wiesgame06/03 17:25又少一間可以在門口停摩托車的百貨公司QQ

LINPINPARK06/03 17:26不會啦,買家不會賣,也是REITS

IBIZA06/03 17:31這個是房東換人

sunday12306/03 18:03唉,reit這樣玩,根本不是正常投資管道

abyssa106/03 18:13就新光經營太爛的折價吧 本質沒那麼差

LINPINPARK06/03 18:27我記得新光人壽退出的時候大概是18-19

LINPINPARK06/03 18:27塊一張賣光光出清

LINPINPARK06/03 18:27現在賣一賣至少21起跳