[心得] 台北市住新大樓的青春專案
講這篇之前有幾個前提：
1. 你的年紀最好 45 歲以下，才有較多的時間可以等
2. 你很想買台北市，也很想有機會可以住台北市新房
3. 你家裡沒啥後援。(有後援你現在就能買了)
4. 你沒有沒電梯就會死的病
5. 你不會過多解讀你根本沒經驗或已經過時的事 (例如參與都更經驗)
題外話：
老實說我本來想打這篇文章的時候有想過會不會讓我之後再買台北老公寓更多人搶，畢
竟我現在還是有繼續買的需求。 但想想 PTT 也才幾多人，扣掉一些萬年不買的、扣掉沒
電梯會死的、扣掉狩獵區沒考慮台北老公寓的，其實也不太可能造成啥影響，而且裡面講
述的東西以前多多少少在不同篇文或推文內都提過，這篇算是整合一下訊息而已，所以就
打出這篇了。
希望給白手起家 "又想在台北市住新房"的人一條路，這條路非唯一，但不失為一個選擇。
好了，以下正文開始。
老實說即便你年薪 500 萬，在沒有後援的情況下，你想買一個台北市全新正三房，也並
不容易。 這樣的物件在稍好一點的地點基本都是總價 5000 萬起跳。
(全新正三房權狀約 4X 坪起跳 + 一個車位)
有人會說年薪 500 萬怎麼會買不起 5000 萬的房子，確實，要買當然可以買。
但年薪 100 萬買 1000 萬的房子和年薪 500 萬買 5000 萬的房子，有著太多不同考慮的
因素。
我以前曾說過現在實際買賣房屋市場很常見的狀況，就是通常買低總價的人(ex.1000 萬)
，他拿出 200 萬的自備款有可能就幾乎是他的全部；但隨著家庭收入越高、買的房子價
格越貴時，這樣的家庭基本上會有更多的花費、投資需求、甚至是顧及求職風險，所以
買 5000 萬房子的人，拿出來的 1000 萬自備款，多半不會是這家庭所有的全部。
也因此我才會說即便年薪 500 萬，只靠自己要買 5000 萬的房並不容易。因為即便他終
於存到了 1000 萬，也不會拿去買 5000 萬的房，可能要存到 2000 萬甚至更多，才可能
去買 5000 萬的房。
更何況實際層面上眾多想買台北市新房的人，年薪在 500 萬以下的族群才是比較多的。
如果你只是台北受薪階級的人，不論薪資在 100 ~ 500萬，甚至千萬內，如果你未來的目
標是住進台北市正三房新房，那仔細的挑選台北老公寓，會是一個有機會達成你的目標，
且非常低風險的選擇。
我當年購買第一間台北老公寓的時候，如果沒記錯當年家庭年收 300+，現在當然有幸更
高。
我另一位朋友目前任職在某美國上市知名公司台灣分公司負責人，他前年靠自己買房也是
買老公寓。
講這些例子是，如果你的薪資條件差不多，甚至是更低，沒有後援又不是股神，又想要住
台北市新房，有甚麼理由我們可以你不行？
之前會說有一批人眼高手低，是真的覺得明明自己的條件自己最清楚，你不願意先蹲後跳
，只想著一步到位，這就變空集合。
好一點的會屈就時間，選擇去外圍買新房用，慘一點的就變悲憤仔，整天在哀哀叫，但不
思解決辦法，這樣有甚麼用？
而說回來為什麼要買台北老公寓？ 最大的目的就是『都更』。
板上我看非常多人，每次在講都更的時候，都在講說機率極低怎樣怎樣的。我自己是有經
歷過10-20年前陪家人去參加以前的都更狀況，以及現在持有的幾家房陸續都有建商在洽
談的狀況，我只能說現在參與的屋主整體意願 + 配合狀況和以前相比差異甚多。 至於是
不是我講得這樣，我相信板上一定也有一些板友或資深投客有前後經歷的，可以問他們看
看現在的都更環境是不是比以前更加 "友善"，光是一個滿八成代拆這件事情，就是以前
辦都更的建商不敢想的。
文林苑後再無都更，這句話在8成代拆的行政命令出來 + 實際真的依此執行後已經成為歷
史文字。
當然你還是可以繼續堅持認為都更非常難，這沒有對錯。
任何的選擇只要自己為其負責就好。
若你也覺得先蹲後跳買一間台北老公寓等都更可行，以下幾個挑選物件的點，供你參考
。 (以下非絕對，還是要根據每間個案來判斷)
1. 該物件本身就適合你們生活。 (例如你在內科上班你可以專挑內科附近老公寓)
2. 自己要清楚買的物件有多少土地持分，以及持有的土地地目是甚麼，這牽扯到未來談
都更時你可以分回多少坪。
一般來說"單單看" 容積率 商四 > 商二 > 商三 > 住四之一 = 住三之二 > 商一 >住四
= 住三之一 > 住三 > 住二。 各地目容積率網路上也有我就不列了。
而如果你有看到商三特(住三) or 商三特(商二)之類的，一律看括號裡面的，以原始容積
為主。 所謂的 "商三特" 只是強調這塊土地允許作為那些商業用途。
3. 一般來說土地持分越大越好，所以 "基本上" 只有蓋一層的土地持分 > 蓋兩層樓的土
地持分 > 三層樓的物件 > 四層樓...依此類推。 當然會有特例，一般來說最最最陽春的
基本算法： (再次強調這是給完全不懂的人去最簡單評估的算法)
你的權狀除以你的土地持分，最好要小於 3，越低越好。
例如你權狀 30 坪，土地如果只有 5 坪，30 / 5 = 6 這個 "大部分" 狀況就很難分回。
而通常這個算法算下去，只有樓高四層樓或以下的公寓才比較有機會小於 3，所以才會有
個通俗的說法，一般你買都更宅總樓層在五樓或以上不用看。(但還是得看地目+區域)
4. 現在有額外的防災型都更獎勵，建照在民國63年2月15日以前的都符合(現在法規還是
看使照，但之後會公告改成看建照年份)，簡單的說你看現在屋齡超過 52 年以上的物件
，免檢測都符合。 屋齡不符的那個檢測達成難度極高，通常不易拿到。 所以挑選物件時
，如果考量要更有機會成案分回更多，可以特別選擇此屋齡以上的。
5. 物件本身臨路寬至少至少要 8m 以上，你在看房前只要有地址，這個網址都可以查：
包含地目、臨路寬、坐落地號面積都可以看。
https://zonemap.udd.gov.taipei/ZoneMapOP/(S(ur1bixwwrdeaze2x2dlh3q5q))/indexZoneMap_op.aspx
如不敢點開上述網址，你可以自行 google 搜尋 『台北市地籍套繪圖』。
6. 根據基地的面積去注意相隔的臨地是否已經有小基地的 "危老" 建案已蓋好或正在蓋
，如果有的話，基本上你那塊基地就是被危老強姦了，不用考慮。
所以我一直說小基地的危老只是個為了衝業績數量的糞政策！
7. 基地正面公園 or 物件旁邊本身有公部門共同持有的土地物件，成案機率也會高一點。
8. 可以挑都市計畫區劃定範圍內的物件。 這一樣網路上有資料可以看每個行政區的劃定
範圍，但實際成案這點影響還好，不用特別著重。
9. 最好鄰近捷運站 300m 內，最多最多儘量挑選在 500m 內的房子。
10. 避開產權極度複雜或有超高商業效益的區域。 這會使得難度增加。
11. 最好有明星國中小學區。(這點非必要，如果你有小孩要挑老公寓自住可以考量)
以上簡述的條件，除了第11點是單純自住需求外，這10點全部篩選後，整個台北市真正具
有都更潛力的物件，大概剩下 2 成甚至不到，至於買台北老公寓的一些進階運用，不管
是頂加 / 隔兩間兩房分租一間分攤租金...etc 之前文章有PO過就不再贅述。
本篇單純分享給白手起家且想在台北市住新房落地深根的板友一個選擇。
最後我只想說：
如果你沒後援、也沒有創業有成、也不是投資股神幣神的話，
你唯一能拿出來投資的就是你的時間
--
感覺地坪至少要9平比較有機會
推優文分享～
總價大約也要1800~2000萬左右
太優秀了
你說的這個就是A案 通常也不會被po上網 其實沒想像中容易
現在vs 2015 真的是友善非常多沒錯
會上網啦 只是都很貴
我說都更的接受度
屋主都更那種都灌進去了
那種商業地 然後地坪很小 其實我看也是有人在買 低總價
版主是個大好人，天助自助者
拚釘子戶?
這篇要收藏
告訴那些不都更的老人 現在都你還能拿到錢
第12：要週遭鄰居同意都更，不然也是卡在那
推
完全同意這篇 因為我也是這樣買哈哈哈哈
推
XD 你先丟一間符合你說的上來呀
大安區土地1坪250-300
今天裝潢前拜訪鄰居還在傳教 拜託趕快簽都更協議
大推！
不簽 都是條件不好。不是嗎
佛心推
你的新房是指120萬/坪的地方大概是哪？ 我看了一下附
近預售中坪數的 189萬/坪
120大概就是南港，好一點的區域應該都要150
120到處都有 士林大同都有
你應該反過來問哪邊沒有
社子80都有都更了
5000如果是祖上無恆產+現在才要買房…我猜應該都會
跑去新北一環
台北市吸引力沒那麼大了
那是早期卡位老公寓 成本低 人家放著等
繼承之類的~~多賺的
不簽是覺得格局太差
條件好不好 不同鄰居有不同看法 其他鄰居覺得條件很好
中心五區別太差新的基本120起
大推有料心得文！！
推個
全部符合不會是2成 可能2%吧 光土地持分 太多公寓4樓以上
持分就不足以後分回了 不用說全部符合 要3樓以下+路寬夠 兩
點篩選 就遠低於2成了
因為大家都在等啊 台北人又不傻
問題是賣的人都把都更期望值灌進去了
路寬8米就最少4線道，很少R
妳爸媽有這種貨 不缺錢你會賣嗎?
阿不對，是2線
這種房子應該蠻多人在搶的
光捷運500米內就是個大指標惹
年薪500萬的工作要去哪找啊
信義區公寓之前元大談 住三10.8地坪 室內只換22 就謝謝再聯
絡了
好像蠻有道理 但是物件感覺一出現就會賣光
推分享,感謝
好文推
好 我要上車了 感謝大大無私分享
推實際
很多在賣的 1. 移民 2. 繼承分財產
推，但是不好找到符合條件的
這篇真的專業！
還沒看完就直接收錄了，這樣競爭對手又增加了啦 QQ
s87大列的這些條件怎麼可能沒有，有在收都更件的就知道
哪些地方可以買，認真點找就好了
我還有台北市權狀/土持 <2的都更件咧，ㄎㄎ
鬼島魯蛇頂加破公寓整天幻想都更
謝謝
專業推。借版問 1.一樓若符合條件是否會考慮？眾所周知
一樓價格通常較高，但都更時是否能拿較多？2.住三，弄內
有20個門牌號的四樓公寓，也就是約80戶，這樣算產權複雜
嗎？
推好文！
你說得很對 我年收稅後500+ 手上兩間都1500上下買的房
我覺得繳得很輕鬆 幾乎沒感覺
這種就比氣長吧，也不是每個人都願意蹲
贅字實在太多，看的很累
推
推都更公寓懶人包
優質文
一樓有沒有拿更多就看怎麼談 聽過有的也聽過沒差的 也跟那
邊一樓的價值和估價如何有很大的關係
如果走估價師估價權變 基本一樓價值是會比較高 但高多少就
看一樓的商業效益了
優文感謝大大，好人一生平安
台灣輝達就年薪500以上啊自己去投啊
四樓公寓+8m鄰路+捷運附近 其實常常是空集合
年輕人不會搶老公寓，別擔心
急著找人接手 果真聰明人的做法
推
笑死找別人接手 這種根本不會上網站就賣掉了
6.為何隔壁被危老強姦 就不能考慮？
你這樣很難有完整有300坪以上都更面積
條件篩出來會不會被掃光，或是直接反映未來預期價格
潑你冷水四個字：市場機制
你講的這些，大多賣家比買家還精
少數的apple件被掌握資訊差的人吃下來
可能你運氣好，在之前少都更時吃下幾個好物件
風險就是還沒都更就遇到大地震直接什麼都沒有
臨路若只有6m的話就gg了嗎..?
講市場機制不是多說的 這種本來就是要搶
6m 蓋到12樓左右要退縮 陽光問題 修法之前可能六七樓吧
這個臨捷運五百米指的是道路距離還是直線距離?
已price in
方案同好+1
請問中油加油站算不算在公部門持有一類
雖然沒能力買台北市公寓，但還是拜讀優文
樓上很快就能買了啦 ......擴張速度很快
謝謝分享
推 少有這種知識量高的文章了
請問臨路寬6多、屋齡48、國際觀光商圈且一樓有店面，
但其他7條件都符合，是不是就要等到老死了
感謝大大分享 祝福您上廁所永遠有衛生紙 批私
推
推一個 學習了
要住台北新房只能拼都更了 自己正在推 真的不容易 但不
拼沒機會
太優質了吧
看到健身公寓就懶得看了
他目標是四樓公寓 最多走三層樓 市中心 可以多睡半小時
而且搞不好每天還少走幾百米通勤
根本是懶人公寓
對第6點有點疑惑 臨地已有危老重建有影響? 有關鍵字嗎?
我去信義房屋 用這些標準搜尋一下 真的找不到幾間房
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[閒聊] 投資角度看，買3間1500萬，或1間4500萬?以投資角度看，在台北市， A.買一間4500萬元蛋黃區中古電梯大樓，自住，等增值。 B.或買三間1500萬元老公寓，一間自住，兩間出租，等危老和增值。 哪個最終獲利期望值最高？ 再，![[閒聊] 投資角度看，買3間1500萬，或1間4500萬?](https://i.imgur.com/3F1Gviib.jpg?fb "[閒聊] 投資角度看，買3間1500萬，或1間4500萬?")
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[請益] 請問台北市的套房投資以投資的角度來說，台北市的小套房是好的標的嗎？指5坪到15坪之間，一房一廳以下的 物件。 如果物件和自身條件能拿到貸款，妥善裝潢後應該可以有不錯的租金收入。 現在隨著少子化單身化，對小坪數的套房需求也會相對增加。 雖然以自住的角度而言，板上好像偏向推薦精華區老公寓。20
[問題] 買了老房子以後賣不出去怎麼辦？現在蠻多人會去買那種3、40年老公寓或是舊大樓的 因為公設比很低，坪數又很實際 室內同樣坪數總價比新大樓還要便宜很多 可是仔細想想 如果是買在非台北地區，房子根本就沒有都更的可能7
[問題] 社宅蓋在蛋黃區大家覺得合理嗎？南港機廠社會住宅位於南港忠孝東路七段精華地段 占地達23000坪，規劃1500戶 走路到捷運板南線5分鐘，到南港車站10分鐘 在北流的對面，世界明珠的斜對面![[問題] 社宅蓋在蛋黃區大家覺得合理嗎？](https://i.imgur.com/rs9ARI1b.jpg "[問題] 社宅蓋在蛋黃區大家覺得合理嗎？")
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Re: [心得] 台北半畢業文前面討論年薪500萬買台北房容不容易？我說其實年薪500萬買台北房很不容易。 年薪500萬的人想要的生活品質，不太會是老公寓或是市容不好的區域，而是想要住新大 樓而且周圍環境要好，放眼望去台北市只有市中心才有這些條件。 說到市中心新房子，公設比扣掉1/3，想正常住個室內30坪加車位，隨隨便便就5.6000萬 （市中心一坪100萬就好，權狀50，主建物30，附屬4，車位1），想再好一點，7000萬以6
Re: [請益] 老屋都更跟租屋問題老公寓跟新房子的單價差不一定有兩倍 但假如更新後室內一坪換一坪 之後再加上公設面積計算權狀面積 確實有機會達到價值翻倍 : 台北市政府跟中央近年好像會加速危老都更6
Re: [新聞] 公寓拖累 北市房價轉跌舉個實例，我其中一個持續在喬改建的老公寓， 三層樓老公寓，住三225%，權狀坪數26.X。 兩幢公寓合併談，面積小，不過走危老嘛，不走都更， 公式跑一跑原來26坪的權狀面積，危老後變成52坪+車位另計，![Re: [新聞] 公寓拖累 北市房價轉跌](https://i.imgur.com/tLsqJn6b.jpg "Re: [新聞] 公寓拖累 北市房價轉跌")
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Re: [討論] 女生為何很多很難接受住老公寓？地點：桃園 30年老公寓：500萬，100萬裝潢 0~5年新大樓：1200萬 嗯...某方面來說是"過去的生活經驗"與"想要的生活"的差異吧 從我的角度來看這兩個物件5
Re: [閒聊] 有可能規定最小建築基地面積嗎youtube上有一些全能住宅改造王影片 內容是日本的小基地建案從設計到興建完工 其實真的蠻有趣的，而且也蠻好看的 至於台灣的市容問題 我覺得跟小面積建案完全沒關係2
Re: [新聞] 北市房價貴「搭帳篷也能開5000租金」 柯不得不說，台北市租屋市場還是大熱， 只要有機會，大家就會往台北市擠， 地點好，價位不太誇張，低樓層老公寓 、華廈或電梯大樓都很好租。 個人經驗，三房兩廳兩衛二樓老公寓，