Re: [閒聊] 炒作重劃區的歪風是何時吹起的？

政府是莊家阿.

台中炒七期,市政府直接搬過去.

台南當初要炒安平,市政府也搬過去.
(但卡在安平交通太爛(台南太容易塞車),所以炒得很吃力...
安平的地主現在土地很多也壓著不動.
在等北外環和西濱以及未來可能的台南捷運交通建設後才要大炒)

台北信義計畫區和當年天母怎麼炒的,大直水岸和南港怎樣炒的.

高雄美術館和農16怎樣炒的.

每個政府都玩一樣的遊戲...XD

主要是舊區域規劃太爛,並且產權太散於一般人手上.

所以對舊區域做改造太辛苦太困難,要弄幾百年..喔,我嗆你一百年弄不起來..XD

所以直接到新區域去開闢最簡單之外.

政府可以透過重劃然後販售抵費地賺一大筆錢.

通常一個都市會舊區域動不了的狀況大多都是已經有所綁定.

例如紐約你就綁訂了曼哈頓.地形關係所以不變動.

上海其實有移動,以前在黃埔區現在陸家嘴比較強.
(不過人家威權國家說重劃就重劃,我們民主國家無法這樣幹)

台北盆地已經蓋滿,中心就在那邊,所以除非你松山機場搬遷.

不然信義計畫區就最後一個王者...目前要新區域取代他很困難.

高雄,北高還有東西三民區工業地重劃,之後大概也沒了,南北雙蛋黃區注定.

台北高雄蛋黃區很難再做大距離移動,因為被地形,高雄還外加港口給綁定.

但是像台中就反過來台中想動都很簡單.

要是過了50年,台中市府想要動,他只要再往外擴就好.

因為台中沒有所謂的綁定或是被地形限制的狀況.

甚至桃園更嚴重,桃園市區的蛋黃區不像台中那麼明顯.

台中七期和非七期是有很明顯的不同,尤其價格.

但桃園藝文特區和其他區域差異並沒很大之外.

桃園目前重劃區東一個西一個.

最近比較熱的風禾公園,你說他強,也遠不如台中水楠那種王者之姿.

因此桃園市府有意願,她要是三四十年後想要打造一個新的蛋黃區.

也是很簡單的事情.單看他要不要這樣幹.

so....政府會去搞新區域.

就是因為有可支配的空地+可以賺錢...XD

因此不是誰造成的.

而是政府一直都是這樣幹,從古早到今天都一樣.

除非那個地方會有所綁定,無論是港口還是地形或是其他原因.

威權國家可能可以打破這種限制,因為他可以強制都更重畫一個老區域.

但大多數政府不太喜歡去動既有的成熟區.

因為人民太容易機機歪歪.

所以他有辦法的時候,都會選擇另外找一個地方來打造.

外加新的區域可以有新的建設(上海明珠塔,台北101,台中歌劇院,高雄彎區五寶)

整個市容都是新的,馬路規劃更好,並且都市規劃會更跟得上新時代.

so....結論就是.

你問得一切,都是政府幹的....

政府才是莊家..

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莊家表示:我就是國家

地方政府的話. 他的舉債上限跟他的收入也有關係. 台北為啥都沒債務問題. 就是因為他的收入很高. 而你要知道,非雙北例如高雄市府. 他的收入一半跟不動產有關. 無論是不動產的各種稅金,還是他的土地出租或BOT等權利金. 或是土地開發或是賣土地收益. 而地方政府這種財政狀況,自然她超愛炒地皮很正常...XD 房價越高,市府越有錢...或是說市府可以欠越多錢. 市府收入越高可以欠越多錢,那他的各種建設就越多. 這是一個正像滾雪球效應. 也是當年阿扁因應2000年崩潰+資金大量外逃的時候,要"單極"搞台北的主因. (單極這個詞以前還真的很少聽到...XD) 先把台北搞起來,穩定大量外移得資金和進入通縮的市場. 所以台北房價漲,台北丟建設,台北房價漲,台北丟建設. 你看這樣搞一圈下來結果台北一大堆建設,但市府卻沒啥債務壓力. 反而那些甚麼都不做的苗栗阿雲林阿,都快破產了... 你市府越不炒地皮,你的市府財政就會緊繃. 苗栗債務問題還不是靠竹南大浦解的....顆顆.... so...大概就是這樣一回事.

你覺得雙子星下去. 萬華和大同區就可以超越大安區甚至叫戰信義計畫區嗎?? 充其量不過拉抬一點減少一點距離而已. 你沒重劃,你萬華和大同那種老屋蓋滿滿的狀況. 很難產生足夠挑戰蛋黃區的能力.

對政府而言他要的是"價格上漲". 不一定需要絕對高價. 所以如果外擴,可以把本來農地的地方變成蛋黃區的土地. 這種最肥. 但是如果像台北那種你很難外擴. 才會反過來考慮把既有的價格弄高為主. 當然有人講到雙子星. 阿請問你要把信義計畫區的價格弄更高比較容易. 還是把火車站那邊的價格弄高比較容易. 這...你知道就好..XD

青埔真正要大噴,要靠航空城. 其他的就是小幅度加持或是維持. 青埔是一個很有趣的地方. 玩不動產的都要研究. 那是一個非典型範例區域!! 林口定位是外圍. 外圍你要幹掉市區很難吧. 天母可以做成那樣已經是極限了. 台北西區門戶那個會對落後區有價格補漲和位階上升效應. 但是這不代表它可以叫版蛋黃區. 因為基礎問題,大同區和萬華區老屋太多並且都住滿. 外加房價早就把台北區域給階級化. 你要把那些老屋主換成有錢屋主... 光靠雙子星是不行的. 更不用說,老屋主又不是大家都把房子拿出來賣. 因此你靠中古屋換手,就算有錢人要換過來,那要換幾十年? (中古屋交易其實量不會很多) 重劃區才有辦法快速進住大量的有錢人. so..門戶計畫可以追捕漲和一些位階上升. 但是不要把夢畫得太美好無止盡無上限的期待.

青埔本來是為了航空城而誕生的. 但是誕生之後開始炒,而航空城牽扯到服貿沒過以及徵地困難而卡關. 但是青埔已經誠然成為桃園的蛋黃區...之前一度是桃園最貴的地方(現在不確定) 但是你說航空城現在依然還在徵收階段,那青埔沒支撐怎麼撐得住. 但問題是他就是撐住在那邊給你看..XD 你最多說他最近漲幅很疲弱,但是你沒看到她崩潰,甚至明顯被其他地方超越或是掩蓋掉. (有些地方會這樣慢慢地消失在話題當中,被大家遺忘) 因此這邊牽扯到很多青埔這邊的打造+行銷+炒作. 市府也有對青埔出了不少力量... 這是一個"技術性"維持的區域. 你用基本面是看不懂的. 而畢竟航空城也還在進度中. 雖然服貿卡關,那航空城的效應其實變很差. 但是這邊也在賭哪一天服貿通過了+航空城也徵地完成開始發展建設的未來大噴發. 所以你也可以說靠一定比例的"夢"在支撐. 青埔的苦命兄弟就是高雄新彎區. 但牽扯到高雄新灣區在市區,他就算自經區和服貿都烙賽,讓他發展遲緩. 但他畢竟是市中心,所以他還是會有很多延伸的發展,緩慢的成長. 甚至市府在旁邊弄了高軟,高軟滿了又弄了高軟二期等等等..連產業都丟給她. 差別就是,現在彎曲還是比較弱勢,像現在完全被北高台積電的光環給蓋住. 但青埔可是一個完全獨立區域,他跟桃園本來的市區關係很遠. 所以青埔比新灣區更特殊.. so...你可以觀察這個區域,在這種大逆風狀況下怎樣撐住甚至炒做. 市府對青埔怎樣作家持. 直到未來航空城真的開始投資發展. 甚至如果哪天你看到服貿通過了,整個金融貿易格局大改變的新環境. 青埔又是怎樣再度成為全台焦點. 這都是很有趣的狀況....並且就此一家別無分號. 這牽扯到一個賣夢,沒基本面的地方. 怎樣炒作,市府怎樣支撐,延伸到炒上去怎樣維持和怎樣長期撐住. 到後來發展的變化哪天夢真的要實現後這一區的價格變化等等.. 這對你以後在另一個新區域要誕生炒作,做自己投資的進場時間點評估. 會有很多的幫助. 你靠幻想的投資切入點,很可能不是很好的切入點. 但是當你看過案例後,你就會更清楚你切入點怎樣抓才會更有投資效應. 到底是一開始就要進去,還是他漲多回檔的時候進去,還是後面航空城運轉才進去. 或是服貿一通過就搶進. 這種你用想的一定誤差很大,但如果你看過,你未來的選擇在怎樣誤差,也不會誤差太大.

本來以為西三民工業地會提早重劃跟中都掛在一起變一大塊. 那這一大塊有機率威脅到美術館. 結果政府轉彎跑去搞東三民工業地. 這樣可好,中都和東三民工業地的腹地都還不夠大到足以威脅美術館. 因此很可能只會形成蛋黃區擴大效應. 也就是這些區域串成一片都是蛋黃區... 直到更久以後,房屋更老化以後,在看新的重劃和規劃,才知道有沒有人可以威脅. 我是不知道政府是不是故意先開發東三民工業地的..XD 因為之前是先傳西三民工業地要重劃,那邊賣工廠的都直接廣告這邊要重劃. 突然一個髮夾彎先搞西邊... 這樣突然中都變成腹地不夠,從可能威脅美術館變成只能跟著美術館共榮. 恩...政府很厲害的...顆顆....

這邊問題在交通. 但是因為西濱的路徑有紛爭. 所以時間拉扯到不知道哪時候. 光靠北外環,因為北外環的路徑修正過,他已經不是直接切入安平裡面. 所以北外環確實會給安平帶來大利多. 但是畢竟沒有直通安平裡面. 因此利多還是有限,不足以讓他噴飛. 所以後面還是要關注西濱的發展. 台南的市區非常吃交通建設.(快速道路) 因為台南真的太塞了. 這是台南的一個大特性....專屬於台南. 其他縣市不適用,不要亂套用... 國道七號對大寮和林園的加持,可能都沒有西濱對安平的加持來的大..