[閒聊] 預售屋

預售屋到底能不能買??
其實看時局

房地產空轉多前後，跟本是暴利
也會被一堆人眼紅跟眼中釘
接這就會開始變箭靶
2004
2009
2020
這三個起噴點都是賺爆
接這政府就一連串手法要滅這火
買預售的人就要承擔，買到交屋這段時間的各變化
2020買的時候誰會想到，馬上缺工缺料，工程一直拖
然後8~9成寬限，變7成寬限到無寬限，2房的甚至變5成無寬限
中間又來一個不公平的房地合一2.0
購買日開始算房地合一，交屋歸零重算
而且預售屋只是合約價值，簡單解釋你借錢的建商蓋房子，建商用多少錢賣你
法律上你是建商的債權人，把這間房子未來賣給誰權利抵押給你

股票方式說他就是期貨，繳保證金多久後履約，你要付清尾款拿到貨
沒付清尾款就是沒收保證金

如果信貸買預售屋就是選擇權概念

但這一波真的太特別.......
漲造價>土地價格>房子價值
1字頭2字頭地區，造價+10萬一個是漲100%一個是漲50%+風險係數+管理成本+利潤
就會變成漲80%~150%
土地漲有但比例遠低於造價
所以基本上.....2018價格單價+20內區域都算漲造價，不是漲房價
只是之前買的跟這漲上來，因為新品漲價
建商沒下殺的本錢
但建商有極度高倒閉風險
這次這樣高成本，扛不起太多密集斷頭，那就有建商會掛
包含大型建商越大風險越大

個人觀點能不能買???
當房地合一2.0這極度不公平出來
你預售要課房地合一，你就要以預售簽約日算，交屋也回朔當時，不可以歸零
這槍擺明要搞你預售

如果你還是投機套利用途還買，那真的不長眼
只剩下置產 自住 置產兼投機還可買

建商代銷又比高調我賣多好.....
禁轉紅單(能破解)，預售屋禁止換約
私法人買住宅須核准，那在這之前買預售用私法人的怎辦，雖然可換約但也是擺明搞你
到2屋嚴查金流，每筆工程款逐一解釋，你訂金20萬刷卡，你一次繳清收據要在
否則你的貸款就會少20萬
一直限制成數等.....

平均地權條例過之後
只剩下自住可買，置產都不建議買，其他用途就真的不長眼
置產客不如跟前面預售買家，即將要交屋的給人賺價差，他也讓利給你買
你要去冒極高風險不建議

至於信貸買預售，更極端的信貸炒股>股票質押>買預售>股票獲利繳工程款
設定交屋賣掉或持有5年賣掉的
那就是超級不長眼，人家擺明不歡迎你，你還跳進去
政府就是要用各法令跟壓力修理你，還一直要這樣幹
到時被斷頭被割韭菜只能說3好+1好，87聽87的話=174

以上小小置產客房地產界打滾幾年下看法跟忠告
歡迎鞭策討論

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預售屋真的會死得非常慘 尤其是末代可換約的2022第四季後的， 前面的還有利差可以支撐 後面的利差到底夠不夠都還是問題 不可換約的，至少已經有心理準備要交屋 但是市場不好一樣會一起死