Re: [心得] 新竹畢業文(二胎房)

※ 引述《Cu56 (See You 56)》之銘言：
: 在新竹畢業一年了，受到版上許多文章的幫助，決定跟各位分享一下，這是一篇關於二胎房的畢業文，版上對於房貸二胎的相關資訊沒有很多，希望這篇文章可以幫助到大家。
: 【插曲】
: 1.房貸
: 找房貸銀行的過程讓我有點意外，原本認為自己工作穩定收入正常，銀行應該隨便找不是問題，結果房貸條件比較好的公股銀行看到謄本之後，都直接跟我說沒辦法承作。
: 代書介紹的銀行說鑑價有到，可以貸8成30年沒問題，當時我心中覺得不是很穩妥，自己又另外找好幾間詢問。
: 後來核貸下來果然出事了，專員告知鑑價不到，還差30萬需自行負擔且年限只有25年。: 好在當時我自己有同時找另一間評估，我也花比較多時間在跟專員討論，最終有達到鑑價8成+30年。
: 所以代書介紹的銀行真的參考就好，不要覺得代書介紹就一定沒問題。也好險當時我兩間是同步在進行，不然超過合約的壓的日期可能會有罰款產生。
: 2.二胎
: 因為這間房子有二胎要處理，當初的交屋時間有壓比較長60天(一般是壓45天)。
: 在貸款搞定之後，要啟動履保動撥去代償二胎，代償後也拿到清償證明，接著是去地政做塗銷。
: 此時不出意外就要發生意外了
: 前面有提到，屋主的民間二胎有兩筆，其中一筆已經清償，但是屋主沒有先塗銷，結果要塗銷的時候發現"他項權利證明書"不見了。(有清償證明但是沒有他項權利書)
: 最不爽的是...這個時間已經是合約交屋日，我們頭期付了，二胎也代償了，結果確被告知二胎還沒辦法塗銷，代書助理一句現在也不知道該怎麼辦，交屋日無期限延期。(重點是此時頭期款已經拿去清償二胎)
: 此時我們已經不忍了，打去罵房仲跟代書，要求他們積極處理，並且告知交屋日及延遲交屋賠償。
: 隔天代書助理才告知會請二胎銀行開立切結書，拿到切結書後就會去塗銷。不知道是不是每個代書都只有簽約才會出現，其餘時間任何需求跟進度都只能找助理...代書根本不會理你

整件事情跟二胎貸款
其實沒啥關係
因為動撥的頭期拿去
還二胎也順利清償

真正的問題是
已經清償的那筆
屋主忘記塗銷而已
錢沒有不見單純行政
流程沒走完~

重點是在簽訂售屋合約
當下沒有註明要求動撥
頭期,你可以拒絕,屋主
要自行解決資金問題

: 【後續】
: 其實這個時期真的是最煎熬的時刻，因為頭期款都已經付出去了，但是遲遲無法塗銷，也不知道這段時間會不會再節外生枝，那種未知的恐懼真的讓人感到壓力很大
: 尤其家人罵聲連連，一直唸我們太衝動，也不跟家裡討論，買了一個問題很多的房子。: 另一部分的壓力是朋友同事也都在問何時交屋、裝潢、入住，要約拜訪時間根本遙遙無期。
: 然而最重要的問題其實是裝潢，原本約好的時間必須往後延期一個月。
: 不過還好裝潢是請親戚承作，親戚也非常幫忙，跟我們說我們確定時間，他就會把時間排出來給我們。如果是找一般廠商的話都不知道會不會有違約金或罰款的問題產生
: 【交屋】
: 最後我們被拖了一個月才交屋，我們要求賣方必須依照合約賠償延遲交屋的罰款。
: 賣方不想全額去負擔這筆錢，協商後賣方同意賠償一個月租金的金額，算是對我們延遲的一點補貼。
: 這邊我也有特別爬文找過資訊，如果賠償談不攏的話，買方是不能阻止銀行撥款清償的(不符合比例原則)，但買方可以提出一個比例的金額作為爭議款。
: 但此時對簿公堂的話對買方而言非常吃虧，因為房屋還沒點交，等於沒辦法開始裝潢，也不能入住。
: 重點是銀行已經撥款清償前屋主的房貸，這樣表示要開始繳房貸，因為沒地方住只能繼續租房，房租+房貸的壓力下很難跟屋主耗(當然後續這些都可以跟屋主求償，但是也要有本錢撐到那個時候...)

你就同意點交就好
先住先裝潢
延遲違約金的爭議
可以後續處理
對方如果不同意點交
是他要繼續支付違約金

: 【總結】
: 這邊總結一些個人的建議
: 給買方
: 1. 要確定二胎現在還欠多少錢，頭期款夠不夠付，請屋主或房仲去問當日結算的欠款: 2. 賣方一定會要買方簽履保動撥去付二胎，可以的話要求賣方簽本票放在代書那邊，並請房仲當連帶保證人
: 註1: 這是我後來查到比較能保障買方頭期款的方法，實際上賣方跟房仲會不會簽...不知道
: 註2: 我感覺簽本票只是簽心安的，因為交易取消的話買方也沒錢還，而且在房子設定順位時，買方會在最後，所以要確認二胎到底能不能清償才是重點
: 3. 動撥同意書上面會有金額跟對象，我會先把二胎的名字寫上去，避免賣方私自提領: 給賣方
: 其實就是上面那些注意事項，如果二胎打算用買方頭期款清償的話，一定要要求簽約時寫動撥同意書
: 不然就會像板上文章的案例，跑房貸時銀行告知無法撥款給非金融機構，最後賣方要自己想辦法籌錢

老實說這些都不是重點
重點只有兩個
1:堅定拒絕動支頭款
2:簽約時注意延遲條款

第一個很清楚不用說
第二個就是延遲違約金
一定要寫一個自己滿意
的金額
我記得預設是萬分之五

1000萬房子一天違約金
5000，一個月15萬
你不爽就寫個萬分之十
那就變 30 萬

履保的錢擺那又不會跑
三萬包一個紅包給工班
剩下的錢請家人去日韓
/歐美五日遊,多大氣~

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