Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆

supereva02/18 14:35誘因就是房價只漲不跌 能比較安心放大筆

stepnight02/18 14:35小孩子才選擇

blargelp02/18 14:36我買A7新成屋實際投入金額投報也5%上下啊 ，而且重點是

blargelp02/18 14:36漲幅

waitrop02/18 14:37ETF五趴放長久會跑輸台灣跟美國的房價+房租漲幅

supereva02/18 14:37你qqq 2021買在高點的話 還覺得每年5%嗎

waitrop02/18 14:37甚至跑輸美國大盤spy, qqq

waitrop02/18 14:38買高股息etf瞄準五趴年化報酬更蠢

Morphee02/18 14:38兩房平車沒啥鳥事，很好管理，每個月收租就好，交屋實價

Morphee02/18 14:38就翻倍了，再來吃你說的ETF豆腐。

bustinjieber02/18 14:39不會啊，財商不同而已，

bustinjieber02/18 14:39反正你想怎麼想不重要。

waitrop02/18 14:39至於跑贏台灣跟美國房價漲幅的etf不是沒有,我說過tqqq

bustinjieber02/18 14:39而且買房就不能投ETF?

bustinjieber02/18 14:39誰規定的？

supereva02/18 14:40跑不跑的贏也是事後看 2022股市下殺的時候你心裡扛得

supereva02/18 14:40住那適合買

waitrop02/18 14:41不是不能投etf,而是你去投高股息etf瞄準五趴報酬率,很蠢

ceca02/18 14:41包租公不會買1500只能出租2.5萬的東西.

ceca02/18 14:42包租特化就兩種,一種改格局,另一種就是都不改.

Morphee02/18 14:42如果你算得夠精，根本也不會買ETF，自己搭配組合即可，

Morphee02/18 14:42不用內扣也方便調整 beta 作期權避險。

ceca02/18 14:42改格局思維就單純,改套房或改一房一廳甚至大坪數切兩間兩房.

ceca02/18 14:42投報率基本上5%是基本,自己改通常可以多2%起跳.

supereva02/18 14:42是啊 這年頭是這樣 2020三月和2022三月希望你也這樣

supereva02/18 14:42想

ceca02/18 14:43當然槓桿就低,可能槓桿兩倍到三倍.

ceca02/18 14:43另一種直接整棟出租,槓桿五倍,但是不改.

ceca02/18 14:43這種就要特別挑.

ceca02/18 14:43想當年林園我基本投報率就1x%,我是現金買.

ceca02/18 14:43如果你槓桿五倍會怎樣..XD

ceca02/18 14:44而為啥買林園?因為工業區+缺基本款的房子

ceca02/18 14:44那時候林園沒蓋大樓,也不可能蓋公寓,只有透天別墅.

ceca02/18 14:44而透天別墅供給量無論怎麼蓋都是很低.

ceca02/18 14:44那你叫那附近廣大的一般勞工怎麼辦?

icexice02/18 14:44買房有槓桿乘數，每月穩定租金收入及長期房價增值，你每

icexice02/18 14:44月的租金跟幾年後增貸出來的錢還可以持續投入ETF

supereva02/18 14:44我有買房投資也有買股買etf 房子對我的誘因就是比較敢

supereva02/18 14:44放大筆和久放

ceca02/18 14:45然後外加房價又特別低,所以才產生非常神奇的出租投報率.

ceca02/18 14:45當然整棟收租也有買地上權或凶宅.

supereva02/18 14:45CQQQ也是etf

ceca02/18 14:45凶宅就是拚超貸.

ceca02/18 14:45地上權的話,你看40年地上權七賢大樓,之前一棟3x萬收租4000.

ceca02/18 14:46反正永久地上權,永久釘子戶,城中城燒掉地上權屋主照樣拿錢.

bustinjieber02/18 14:46買凶宅超貸這操作真的猛

ceca02/18 14:46永久就跟對岸一樣,地上權照樣給你卡在那邊一個產權.

ceca02/18 14:46那他收租就爽爽的超高投報率.

ceca02/18 14:46這也是現在七賢大樓都漲到快要一百萬的原因.

ceca02/18 14:4740年地上權這十年噴三倍...你有土地的幾個長得贏他..XD

supereva02/18 14:47 https://i.imgur.com/wuBVjsf.jpg 買到這個怎麼想

ceca02/18 14:47投資要看產品的價值,不要被一些世俗的想法給拘束.

ceca02/18 14:47就像有人只敢買市區不敢買外圍.

ceca02/18 14:47有些人得了不買透天就會死的病.

ceca02/18 14:48有些人只買新屋.

ceca02/18 14:48這些都是"僵化觀念",投資大忌諱.

ceca02/18 14:48投資就是,甚麼東西都有一個價.

ceca02/18 14:48當那個東西價格低於你判斷它該有的價位的時候.

ceca02/18 14:48甚麼鬼東西都可以買.

ceca02/18 14:49當然同時你要評估他的流動性或是金融價值等等..做投資參考.

ceca02/18 14:49但,思維永遠都是"甚麼我都可以接受,只要可以賺錢"

ceca02/18 14:49而包租就是這樣.

waitrop02/18 14:49我只買我買得起的東西,抱歉,真的沒錢,膽子也小

ceca02/18 14:49整棟收租就是直接去找投報率好的.

ceca02/18 14:49一般來講投報率好的就是工作機會 + 房價偏低.

ceca02/18 14:50這是要投報率好的基礎..

ceca02/18 14:50市區就容易發生在老屋,或是爛屋你翻修壓制成本.

ceca02/18 14:50外圍就是產業園區+基本款物件缺乏區.

ceca02/18 14:50畢竟別墅怎樣都是千萬,你不是年薪七八十八九十怎麼買.

ceca02/18 14:51那其他年薪六十幾以下的怎麼辦?

ceca02/18 14:51這就是外圍產業園區租金很高的主因..

ceca02/18 14:51當然這時候也要注意它既有的中古屋數量.

ceca02/18 14:51畢竟如果是一個消退的工業區,那既有的中古屋很多.

ceca02/18 14:52或是前農業大城.

ceca02/18 14:52而這些其實判斷也很單純.

ceca02/18 14:52你直接看他收租投報率,到一個數字之後你再去判斷細節就好.

ceca02/18 14:52出租投報率直接就反映了很多事情,那個直接看最快最簡單.

ceca02/18 14:53而你也看到林園沒多久房價也補漲起來.

ceca02/18 14:53出租投報率那麼高就明顯不合理.

ceca02/18 14:53你要嘛租金掉下來,但那是因為供需問題產生的高投報率.

ceca02/18 14:53租金掉不下來怎麼辦?

ceca02/18 14:53阿不就房價就被買上去了..

ceca02/18 14:53之前林園兩間後來賣掉都是在地買的,一個是在地包租公.

ceca02/18 14:54兩間買7x,翻修一間大概3x,賣1xx....

ceca02/18 14:55賣掉前收租養,一間收租7000一間7500...

cobrabaton02/18 14:55感謝ceca大神開示，大神有沒有考慮創邪教？

ceca02/18 14:55喔我是說兩間一起買7x,平均一間大概在36.x..

cobrabaton02/18 14:55每一次大神觀點都是簡單粗暴，直接告訴你他多年經歷

cobrabaton02/18 14:55怎麼挑選案子，至於你能不能領悟就看個人慧根

ceca02/18 14:56其實很多事情本來很簡單.

ceca02/18 14:56是你們聽太多才變得很複雜.

ceca02/18 14:56老人跟你講不動產有景氣循環,有人跟你講有土斯有財.

ceca02/18 14:56有人跟你講蛋黃區保值,有人跟你講老屋沒人住.

ceca02/18 14:56所以你混亂了,並且受到太多雜訊給影響思維.

ceca02/18 14:57你必須保持很乾淨的思維去看一個市場.

ceca02/18 14:57擬就會發現,很多事情其實很簡單.

ceca02/18 14:57你甚麼都不設限,就算使用權好了,連產權都沒有.

ceca02/18 14:57你照樣不設限.

ceca02/18 14:57如果今天有一個使用權有足夠的保障,收租投報率20%.

ceca02/18 14:58你看我敢不敢買....我她媽買爆他.

ceca02/18 14:58股票也是..

ceca02/18 14:58阿你美債配息那麼高,你就算買了放在那邊收息.

ceca02/18 14:59阿你不管她價格漲跌,直到某一天又發生甚麼災難.

ceca02/18 14:59利率又要掉到逼近於零你在賣掉.

ceca02/18 14:59這樣你有沒有穩賺不賠?

cobrabaton02/18 14:59就是經驗釀造成如此，直白告訴你什麼樣的產品怎麼挑，

cobrabaton02/18 14:59他會怎麼做。根本就是花錢買課程也不一定會告訴你的東

cobrabaton02/18 14:59西，像我本身做停車場業+土地合建開發，要找土地也是

cobrabaton02/18 14:59不同產品做不同規劃有不同租金，不會每個房地產都漲一

cobrabaton02/18 14:59樣，但是能用經驗讓賺取的報酬倍數是接近的。所以特別

cobrabaton02/18 14:59理解Ceca大神無私的開示

ceca02/18 14:59那為啥短期的一些震盪,一堆人對美債那麼緊張?

ceca02/18 15:00阿不就很簡單的事情,怎麼會變那麼複雜呢?

okting02/18 15:11C大方便透露你美債買哪個嗎？

baychi99902/18 15:11房價貴的跟什麼一樣 現在才進場要當房東的真的是攤子

cblade02/18 15:12錢只要夠的話 $就會想放在房地產了

lucky46602/18 15:18房子買了睡好覺

lucky46602/18 15:18股票買了晚上還要起來看美國盤

chengyou6602/18 15:23林園現在不是蓋透天居多？

robot45602/18 15:24完全無視五倍槓桿，你高興就好

stepnight02/18 15:24沒有最貴只有更貴，現在不買以後也甭買

slothman02/18 15:47你股票開五倍槓桿進去了嗎？

PTTMAXQQ02/18 15:48繼續可愛天真下去吧

PTTMAXQQ02/18 15:48這世界就是需要你這種人

lordwill02/18 15:53當然是都買啊 窮鬼才做選擇

oncloudy02/18 15:58台灣網紅就是造假的啊 不用看啊

oncloudy02/18 15:58台灣的就是沒乾貨 瞎鬧的

oncloudy02/18 15:58但是台灣韭菜他媽超多 超邪教 哈哈哈

s5656556612302/18 15:58真的啊

an021502/18 16:10房子起手式就是五倍槓桿低利率 你買股票誰要給你低利率

Detonate02/18 16:28所以我忍住沒去簽預售屋滿手營建股就是這樣 房地產會漲

Detonate02/18 16:28營建股更會漲

gm325202/18 16:35很好阿，你就盡量買ETF。當成買房子的都笨蛋就好

Detonate02/18 16:35房子買賣真的太麻煩了 政府要抽 房仲要抽 還要花一堆時

Detonate02/18 16:35間 股票手按一按就好了 資本利得還免稅

fundme02/18 16:38買股票哪天醒來就睡路邊

cksai02/18 17:00股票投資年報酬平均要15趴才會贏炒房吧

jack021602/18 17:30買房槓桿大阿

grotwpig64502/18 17:54的確

zhi556602/18 18:01重點是在有沒有五倍槓桿 有寬限期大加分 如果都沒有 ETF

zhi556602/18 18:01的確比較優 其他就是漲上去增貸買ETF兩邊都有 風險降低

orange031902/18 18:08認識房客，懂的就懂

ben5430202/18 18:09阿，小朋友才做選擇阿！我買房 增值了150% 把錢增貸出

ben5430202/18 18:09來買高股息&繼續出租不是很爽XD！增貸買完高股息繼續質

ben5430202/18 18:09押繼續買 配息都快還款的一輩還有租金收不是很爽！

ceca02/18 18:15我是元大美債正二+國泰20年美債..

polypress02/18 18:15買房五倍槓桿，你信貸買Etf是可以借多少？還是你有五

polypress02/18 18:15倍槓桿的標的可買

ceca02/18 18:15我買美債或是那指正二都是因為,房地產槓桿開不起來.

polypress02/18 18:15西卡大成本攤到多少啊？

ceca02/18 18:15不然這些錢,在怎樣也可以去楠梓和高鐵買幾間公寓.

ceca02/18 18:16我現在美債正二大概虧損6%,正一的虧損0.5%.

ceca02/18 18:17因為我美債是從那指慢慢轉,所以2/13剛好又買一筆.

ceca02/18 18:17攤下來正一基本上虧損剩一點點.

ceca02/18 18:18不過股票質押不給分開賣分割還債...

ceca02/18 18:18所以現在美債質押我是拆很多次去壓.

ceca02/18 18:18可能100萬(押60萬)為單位這樣分好幾次押.

polypress02/18 18:22質押的確有這個麻煩，但西卡大質押又正二美債，槓桿多

polypress02/18 18:22了點呀

ben5430202/18 18:35好奇降息後在不開槓桿正二的情況下，美債會噴的凶還是

ben5430202/18 18:35股票噴的凶r？最近又質押借了一筆出來 再考慮是否該買

ben5430202/18 18:35國泰20年...

ceca02/18 18:41我就是槓桿開不起來,所以才只好從金融商品找槓桿..XD

ceca02/18 18:42如果軟著陸,股票應該會兇一些,不過股票通常提早反應.

ceca02/18 18:42所以也不會差距太大的爆猛.

ceca02/18 18:42但是美債好處就是"不怕意外"

ceca02/18 18:42要是花旗倒了,那就是股票崩盤,美債飛天.

ceca02/18 18:43因此美債風險更低.

ceca02/18 18:43而且就算有甚麼情況要補維持率,也補不了多少錢.

ceca02/18 18:43外加債息拿去嘎質押利息.

ceca02/18 18:44我美債正二也不過配還不到一百萬.

ceca02/18 18:44也是拿來因應股票的黑天鵝風險用的.

ceca02/18 18:45正二目前吃的是轉倉的正價差.

ceca02/18 18:45而不是摩擦損耗.

ceca02/18 18:45這是兩種概念...

ceca02/18 18:45正二摩擦損耗很低,通常是大波動時正逆價差比較大.

sirius42602/18 19:00總經大師請問要降息了沒

ceca02/18 19:56今年降息機率9x%...你難道認為會明年才降嗎..XD

ceca02/18 19:56你可以對賭看看.

ceca02/18 19:56股版不是有一個做空美債的.

ceca02/18 19:57要不要對做看看///這可不是房子不能放空喔.

ceca02/18 19:57來拉,你要不要對賭個兩百萬做空美債正二..

ceca02/18 19:57明年的今天來看成敗.

ben5430202/18 20:43感謝西卡大解惑,最近看股版都疑惑每個美債文都在哭爹喊

ben5430202/18 20:43娘的

ceca02/18 20:50我是不知道誰美債做短波動

ceca02/18 20:50不過古板通常單純就是，壓力很大要找個東西嘲笑發洩

ceca02/18 20:51現在跌什麼就嘲笑甚麼

ceca02/18 20:51所以他們只是找東西笑，不是真的看空美債

ceca02/18 20:52唯一看空的是做空的那個，但是誰知道真假

ceca02/18 20:52改圖？或是他有其他配置，空美債是避險等等

Detonate02/18 20:53https://i.imgur.com/Uch4oRE.jpg

ceca02/18 20:53當然如果他是真的為了空美債而空美債

ceca02/18 20:53那當然送他一句“你會贏！！”

Detonate02/18 20:55自己看去年營建股漲多少 隨便買也贏大盤 今年一月到現

Detonate02/18 20:55在而已我總損益10%多一點 重壓8位數絕對比房子好賺

Detonate02/18 20:55去年30幾%就更不用說了

ceca02/18 20:56另外，一月的通膨有兩個問題

ceca02/18 20:57一個是一月本來就有數據震盪比較大的現象

ceca02/18 20:57第二個是房租通膨0.7把整個cpi給拉到爆高

ceca02/18 20:57其實在公布一月通膨後幾個小時就有人在講這兩點

ceca02/18 20:58這也是為啥殖利率回升也沒升很多的主因

ceca02/18 20:58而像我，剛好乘機又多買了一百萬美債xd

ceca02/18 20:59喔喔，古板最新文章也有講這個

ice101502/18 21:16我想再加500美債 再質壓150正二 ce大覺得正二還有戲嗎

ceca02/18 21:24軟著陸指數就還會往上,別忘了資產抗通膨.

ceca02/18 21:24但是當然就是有隱藏看不到的硬著陸風險.

ceca02/18 21:24我不喜歡承擔甚麼風險,所以就會慢慢的那指轉美債.

ceca02/18 21:25不然你買中港的指數,如果它們兩個沒有炸金融危機.

ceca02/18 21:25那降息後報復性補漲會很刺激.

ceca02/18 21:25另外中國如果炸了也可能會引起全球金融海嘯.

ceca02/18 21:26是否硬著陸不是只看美國.

ice101502/18 22:00謝謝分享看法

ice101502/18 22:00我也覺得正二現在再加碼風險較高

ice101502/18 22:00不然試試分段投入 不對就跑

qscNERO02/18 22:36謝謝C大分享

we14712102/18 22:38包租公就是累積福運，做善事，沒有特別誘因

chouvincent02/19 02:27買Smci已經賺一間房了............

chouvincent02/19 02:28有資金壓力的 操作股票是最快速的

miauah02/19 10:13之前版上有討論過喔，年化報酬要超過25%才賺贏房子