Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆
※ 引述《redbeansyrup (紅豆湯)》之銘言:
: 現在ETF隨便買都五趴以上
: 然後還不用去巡視房子
: 還不用處理租客一堆鳥事
: 要變現也很快,資金運轉很靈活
: 扛了一堆管理責任但賺的還比人少
: 這年頭當包租公到底是有什麼誘因?
當包租公哪那麼多鳥事,鳥事會多就兩個原因:
1. 你的房屋在市場屬於比較沒有競爭力的,所以相對出得起錢想住得比較舒適
的租客挑不上你的房子。通常這類租客屬於正常的比例都比較高。
最多毛最多問題的都是那種沒錢或是斤斤計較少幾百少1000租金的人...。
2. 你沒在挑選租客。 (其實也不是多挑, 偶爾遇到奇葩過濾掉而已)
我的租客大多都是一年找我一次而已(重新簽約)
以我個人來看,先說我出租的房已經是全台租報率相對較差的台北新北了,
中南部租報率要做到 6% 以上真的不是很困難。
要不是我生活圈在台北我就...... XDDD
只能說自己太懶。 這也是房地產投資大多有其地域性問題。
除非專業投客北中南哪裡有利潤就到處都買。
離題了,說回來,舉我一間為例:
2020 購入,總價 1xxx,當初有幾個選擇:
1. 原況出租 - 純等都更,租金投報不理想
2. 搞兩個 2/1/1 租個兩個小家庭,預估月收 6 萬。
3. 搞五個套房單位,預估月收 7-8 萬。
4. 弄共生公寓,當初預估月收 5萬。(實際月收 5.4 萬)
我最後是選4,一來工程改動小,二來裝修金額較 2/3小,最後則是如果哪天
我改變想法不等都更了,基本上就是一間裝修後的整層住家,因為格局是自住
客可以接受的格局,因此裝修費大多能灌入總價內,簡單的說就是彈性較高。
而 2/3 的做法未來假設要賣的客群多半只能是其他包租公投客。
包租公投客的買價基本上都是拿年化報酬X%去反推願意出的總價,因此除非投報
率再拉高,否則到時候價差也不會很甜,當然不排除遇到盤子新手投客拉,
這幾年太多仲介推我台北隔套不到3%的物件......,
還很有把握地跟我說這投報很甜,我聽了都傻眼。
這間出租到現在三年多,前兩年寬限繳息 + 後續繳本息,還餘 100 多萬,
我頭期 + 仲介費 + 裝修費丟完後,沒再丟過任何一塊錢進去。
實際總租報率 4% 左右,現金投報約 10% 左右(包含仲介費 +裝修費)。
房價漲幅約 20% ~ 30%,(當初買單坪不到60,現在隔壁幾個成交的都一坪7x原屋況)
附帶一個低機率的都更 buff。
地點在台北市,這幾年的漲幅已經是全台後段班了。
所以不要說 5% 高息 etf拉,在我買房能槓桿 7成 8成的前提下,
就算給 10% 高息etf 我還是會優先選擇買房。
所以你說誘因是啥? 阿不管是事前評估試算或是實際數字跑下去,買房的現金年化
報酬至少就是 20% 起跳,是一般存股領息很難很難追上的。
至於股神隨便買都賺個幾十趴上百趴的,那真的完全沒必要買房,他爽就好。
只是像我這種心臟小顆的,不喜歡看到股票市值大幅波動的,買房或是波動小的
高息etf or 美債就很適合我。
例如我的營業員週四才推包 SMCI 的 FCN,說有醫生團買這檔,利息給到 3x%,
結果我判定不妥回絕後周五就一根 20%下來...
這種高風險的標的不適合我這種想要天天睏霸數錢的人。
不過我現在也買美債也買高息etf啊,一來開質押賺現金流,二來放著等降息賺一點
價差,等哪天看看解除貸款成數的信用管制,或是我哪天受不了跑去用掛四的方式購
入再去買房,不然現在再買房只能貸款 4 成,完全沒興趣去操作。
當然如果有明顯價差很甜的,要買是沒問題啦,只是這種物件就久久出一次,
只能當作是上天要送你錢,不能放入規劃期待一定能買的到。
所以結論是夫妻兩人四間之前,說真的不太需要考慮高息etf就是了。
--
請問S大大概都挑幾年房呢?格局三房或是兩房?
推
確實 夫妻四間槓桿開滿之前 不考慮高股息
方便問一下共生公寓公共區域會有什麼奇怪的狀況出現嗎
?例如廚房使用時段衝突?
通常是廁所吧
還是要提醒房產小白,樓主是專業裝修包租出身的,他能
選到的物件和裝修出來的物件,不是凡人可以隨便複製,任
意買買無經驗出租想要做到投報20%不是這麼簡單.尤其沒
有龐大資金池作後手,物件想改掛4並不是隨便都可以辦到
樓上你認錯人了,做裝修的是s26,不是我XD
哈哈 常常跟新莊王搞混的帳號
抱歉 也許搞混了 想提醒大家作業亂抄之前...多加留心
800入手的2房租25000好了,請問怎麼拉到投報6%?更何況80
0內的物件幾乎是被30年以上
屋齡老只要能反映在取得價格就好,完全不影響出租行情吧
當然啊,問題是就算700的房也不到6%,然後前提你要買的
到700
有點好奇大家說的美債,是指美國公司債還是美國公債啊
為啥能租這麼高? 含頂加嗎
一般美債都是美國公債
方便請教,共生公寓也是包租代管公司操作嗎?屬於社宅
屬性之一嗎?還是完全不同概念
能否請教共生公寓的公共空間如何管理啊?
有共用空間給租客用,房東應該有管理成本啊!
共生公寓是不是只能在雙北? 其他地方房租不高好像不好搞
共生公寓不會很麻煩嗎?自己可以弄嗎?感謝分享!
推
都會有高投報物件,我接手一間之後,
租金總共拉高4500,投報目前5.4(新北)
拉高一兩千租金其實是小東西,
我看重的是投報率反推賣房價,
1000/月 大概就是反應24萬房價,
打個折扣也有增值20萬的潛力。
共生其實就是文青版的雅房,
這樣想就好了。
其他的不知道 但有部分你可能誤會了 在資本市場中要加槓
桿肯定更容易…
推
11
首Po請問這影片說的感覺很對,而且留言數爆多 支持,我是不是不要在對房勢有太多期待, 我是屬於每次要買到要下斡旋時又不敢。7
影片沒看,但台灣租房確實滿友善 就像推文說的1500的房出租給你也只2萬5 試算一下自備3成,貸30年 每個月還款4萬上下,房東還貼1萬5養著 像是澳洲,房買下去出租給人14
炒房有兩種, 版上最常討論的, 大概99%以上的, 都是賺差價, 版上每個人都比我熟悉這塊, 我就不多說了7
幫各位看完了, 如果溫R8是空軍,這位應該是假空真多吧。 他說投報率很低。 不過他有詳細算式,可以反查是否合理。 總價跟實際頭期40
講這個大概會被多多們譙爛 但說真的 現在ETF隨便買都五趴以上 然後還不用去巡視房子 還不用處理租客一堆鳥事10
原文恕刪 在上一篇的推文中Ceca有提到一個很有趣的點 就是實際房價對應房租數字 試著針對這個點進一步去延伸 Ceca說
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Re: [閒聊] 我決定不買房了 只租房子所以說空空上房版, 還是有人學到東西, 不是所有人都來也空空、去也空空 這個就是我一直在講 如果你二十幾歲, 沒有家累, 看房價一直漲很心急, 又怕買了房價開始跌 怎麼辦? 你才二十幾歲根本不急著買自住房77
Re: [請益] 該不該買房請益1.放棄我的理想住宅是室內15坪總價1000-1500萬這種天真的想法 你的理想應該是40歲的時候, 全家住進7000萬(豪宅線)的房子 你現在才27歲, 沒對象沒小孩, 根本沒必要談甚麼理想住宅 2.我不知道你現在是租房子還是住家裡 住家裡就算了, 如果租房子住雙北的話, 可以拿一點錢去買500萬左右的套房42
[請益] 請問買ETF跟買房獲利已經黃金交叉了嗎?買房 優點是可以5倍槓桿(第2棟以後應該沒辦法) 不過缺點是租金連2%都沒有 而且有租不出去的風險,或碰到個奧客也很麻煩 至於價差的部分現在大多已經看高16
[心得] 最近幾年竄起來的投資界KOL,一堆都在批最近幾年竄起來的投資界KOL,一堆都在批判高息ETF 這些投資達人一向認為高股息根本就是不值一提的東西,而這又連帶造成一堆人跟風去批 判。但我想表達的是,沒有非黑即白那麼絕對。高股息會存在那麼久,然後也一直很受歡 迎一定也有他的道理。 當然一部分人真的是沒有在思考,看到高股息就無腦買,導致00900那種奇怪的東西,或29
Re: [新聞] 不住、不租、也不賣 他們買房幹嘛?這種就是置產客 置產分兩種, 精打細算型 這種人會去算租金投報,然後根據租金投報來買房 房子能產生多少租金就是買房的第一準則28
[心得] 2023賣房心得文Hi 9年前我曾經在版上分享過買套房的心得,9年後再跟大家分享最近賣掉的過程,希望 能對版友有所幫助 當年的文章已經不見了,不過當時好房網有抄我的文章,連結如下: 簡單說,2014年新婚需要跟先生搬出去住,評估過覺得以娘家附近的套房來說,租不如買5
[閒聊] 既有投客買房出租,那怎麼還會租不到房子如題 有個論點是這樣 租客因為怕以後租不到房所以要買房 可是不對啊 買房的人不只是剛性需求的人3
Re: [問卦] 單身租屋 把買房貸款的錢拿去買ETF小小看法: 在你只有一棟房要自住的情形下房就是負資產跟投資完全扯不上關係,而且可能影響你未 來幾十年的財務狀況。 只有在你有足夠的現金流預期可以繳第二棟房貸的情形下「買房」才和投資扯得上邊 不 然房價漲跌與否與你無關。
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