Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆
原文恕刪
在上一篇的推文中Ceca有提到一個很有趣的點
就是實際房價對應房租數字
試著針對這個點進一步去延伸
Ceca說
包租公不會考慮只能租2.5w的1500w的房子
總價1500
房貸八成 利率取整數2%
仲介費代書費稅或是簡易整理費我們總共抓50w
在不考慮房價增長的利潤或是增貸出來投資的狀況下
總價投報率(30/1550)是1.9%-> 扣掉利率是負的
現金投報率(30/350)8.5%-> 扣掉利率還剩6.5%
今天如果想要總價投報率上升到3%-> 扣利率還剩1%
那月收租金會大幅提升到3.8w
現金投報率(46.5/350)13.2%->扣利息還剩11%
以新北為例
月租3.8w的房子可以租到中古三房兩廳
房價大概都破兩千
頂多只能期待房價上漲
房租只是不無小補的補貼
最後想請問ceca大人
租房特化型的買法
1500的房子月租要收到多少你才會願意入手呢?
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1500在台北以外通常拆成2間3房各租18000~20000或3間2
房租金大約15000上下
1500會希望能拉到5-7萬
拆成4間公寓 不整理一間收1.3
拆成公寓是投報最高 更極端就是拆成公寓隔套
現金投報你算錯了吧 假設寬限 一年繳24萬房貸利息不會
因為你算現金投報就不見==所以正確算法是（30-24）/35
0=1.7%
總價投報也怪怪的 你貸八成怎麼會總價扣2% 你要算不能
這樣扣趴數好嗎 要算一年總租金總利息去扣 也就是（30
-24）/1550=0.38%
這就是五倍槓桿 哪有可能你總價投報負的五倍槓桿後變
正的
如果變成5萬 年收（60-24）/1550=2.3%
36/350=10.2%
這才是正常收租的趴數==
不用算了 租金報酬率都很慘 期待後面有人加槓桿來
接盤比較實在
這是沒增值 最基本就有這樣報酬 任何增值報酬率都破表
了 還不太可能會跌 如果你說人人股神ETF不論高低點投
入一筆350都確定每年能穩定收接近10%那當我沒講
所以之前看一堆人出租想要花幾十萬重弄浴室就覺得好笑
除非你買價超便宜不然根本把自己投報率打爛
我是不覺得現在那麼高買什麼配息ETF未來五年能穩收10%
還期待漲價啦 房子常常還能屢創高點時找到一些凹陷物
件自己挖寶改造拉投報 ETF沒這種事好嗎高點就是幾年後
準備下去了
同C大 你算錯，租金先減利息才是收益。
而且因為你多加了50現金成本所以不會剛好五倍槓桿 特
別提一下不然有人會說0.38*5怎麼不等於1.7
利率成本應該要用貸款的1200來算不是300，1500萬房拿來
租25000怎麼算都很虧，絕對不划算，都是賭未來房價上漲
才有賺頭
重點想想還是買 ai
股票
我說的是"包租特化"不是吵價差.
你要分清楚投資目的,投資目的不同會選擇不同的投資商品.
不然買土地的怎麼辦,出租投報率0.2%...XD
細節要看清楚,沒看清楚的話會走到很神奇的地方去.
對啊 一堆家庭房格局不重新隔間出租投報率也是悲劇 但
剛需就是會漲阿 又要高投報又要高漲幅又要能自住那就
要眼光獨到+生對時代囉
只剩低總價的好賣
不用算 細算下去 現在的房價就是買不如租 認為還是要
買的 是著眼未來三十年一定會再來幾次大漲 沒有誰對
誰錯 因為跟你賭一個未來30年沒意義 說不定30年後台
指3萬點 誰敢說 會/不會
更說不定阿共打來就什麼都沒了 XD 一堆假設就是把問
題複雜化又自以為能預測未來
你連投報率都算錯還要跟人家討論==
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首Po請問這影片說的感覺很對，而且留言數爆多 支持，我是不是不要在對房勢有太多期待， 我是屬於每次要買到要下斡旋時又不敢。![[請益] 看了網紅講解投資房當包租婆](https://img.youtube.com/vi/UPvgZCabBiY/mqdefault.jpg "[請益] 看了網紅講解投資房當包租婆")
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影片沒看，但台灣租房確實滿友善 就像推文說的1500的房出租給你也只2萬5 試算一下自備3成，貸30年 每個月還款4萬上下，房東還貼1萬5養著 像是澳洲，房買下去出租給人14
炒房有兩種, 版上最常討論的, 大概99%以上的, 都是賺差價, 版上每個人都比我熟悉這塊, 我就不多說了7
幫各位看完了， 如果溫R8是空軍，這位應該是假空真多吧。 他說投報率很低。 不過他有詳細算式，可以反查是否合理。 總價跟實際頭期![Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆](https://i.imgur.com/akgRZVwb.jpg "Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆")
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講這個大概會被多多們譙爛 但說真的 現在ETF隨便買都五趴以上 然後還不用去巡視房子 還不用處理租客一堆鳥事![Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆](https://i.imgur.com/wuBVjsfb.jpg "Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆")
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當包租公哪那麼多鳥事，鳥事會多就兩個原因： 1. 你的房屋在市場屬於比較沒有競爭力的，所以相對出得起錢想住得比較舒適 的租客挑不上你的房子。通常這類租客屬於正常的比例都比較高。 最多毛最多問題的都是那種沒錢或是斤斤計較少幾百少1000租金的人...。 2. 你沒在挑選租客。 (其實也不是多挑, 偶爾遇到奇葩過濾掉而已)
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Re: [新聞] 手上現金只有6萬 情侶買520萬房連這種新聞都能討論 只能說這些炒囤房稅的根本已經 走火入魔 1.貸款450萬 如果30年貸款 2%利率 每個月繳 一萬六千六 如果不買房 這對情侶去外面租三房來住![Re: [新聞] 手上現金只有6萬 情侶買520萬房](https://i.imgur.com/6PNknnMb.jpg "Re: [新聞] 手上現金只有6萬 情侶買520萬房")
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[請益] 大哉問台灣的利率以前 我所受的傳統經濟學教育 一直告訴我 資本邊際報酬率-折舊=名目利率 理由是如果前者比較高![[請益] 大哉問台灣的利率](https://i.imgur.com/BQtPlWlb.jpg "[請益] 大哉問台灣的利率")
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[閒聊] 房租投報率多少的時候不值得投資以手上目前的物件來看 中都兩房加平車，市價大概1000 租金扣所有費用後約實拿22000 以頭期200 貸款800來算 當利率1.4 利息每月9333 年投報率7.6%14
Re: [閒聊] 升息傷最深的不是投資客而是年輕剛需: : 基本上房市進入門檻比其他金融商品 : : 或者說民生消費品高得多 :![Re: [閒聊] 升息傷最深的不是投資客而是年輕剛需](https://i.imgur.com/ezD7j2Eb.jpg "Re: [閒聊] 升息傷最深的不是投資客而是年輕剛需")
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Re: [請益] 囤房稅會讓租金上漲的由來？所有的金融行為都還可以用風險跟投報率解讀 1000萬的房產租金兩萬五，利潤約3% 在持有稅0的情況下 持有成本則是貸款金額或是資產價值x利率1.3% 最終投報率只有不到2%![Re: [請益] 囤房稅會讓租金上漲的由來？](https://i.imgur.com/G1aWLI8b.jpg "Re: [請益] 囤房稅會讓租金上漲的由來？")
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Re: [心得] 買新房時機 就是現在現在租金明顯跟不上預售屋、新成屋房價 而租金和薪資又息息相關 以台中西屯為例 預售成交60萬/坪 兩房含車位總價已經拉到1500萬up10
Re: [心得] 全租制度就能實現居住正義吧！推 jc761128: 你有275萬 幹嘛不自己買一間 拿去全租? 07/14 14:36 這就是標準台灣人 所有什麼都吃就是不吃虧 日本人房價便宜租金很高，利息便宜 還是不會買房租就好4
Re: [問卦] 請問房地產真能一直漲嗎？房地產會不會一直漲，這個要用經濟學去解釋 現在的經濟學就是一直想要維持低度通澎，基本上已開發國家的GDP成長大多靠通澎 房地產身為一種「財產」，它就是會被通澎影響 歐美上百年的經驗就是，房地產價格跟房租掛勾 他們的一年的房租與房價的比值就是1:20，也就是投報率是5%X
Re: [請益] 台北老公寓投報率問題c粉來回答 若一個月租金2萬 若房價總價600萬 利率2% 一年增值3%
![Re: [新聞] 財劃法修法三讀 估中央失血3753億](https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjZ8KawPlXQrnWG3C614hkWWrSCEprnR_khG-oWp1yEEiEY7XIW-63oBvO3mmDDNfAyYDKeF98vFTW6I8iIK0jjPTPS4-rtGjgh4BCeG6p_c6N3lEhFg0mu-jhXvqEFHmMFfuGYfDAvkg8/w1200-h630-p-k-no-nu/06_%25E5%25A1%2591%25E8%2586%25A0%25E5%25BE%25AE%25E7%25B2%2592-%25E9%25A2%25A8%25E5%2590%25B9%25E7%25A0%2582.jpg "Re: [新聞] 財劃法修法三讀 估中央失血3753億")