Re: [閒聊] 今天真的看到賣不出去加價賣
加價賣有兩種.
一種是一般人的加價賣.
一種是投資客的加價賣.
一般人加價賣通常在於奇模子問題,或是他有甚麼計畫目標變化.
在這個房貸違約率0.05%的年代,絕大多數賣家都不急.
不急的話,例如"啊我附近有人50坪成交了2000萬,我這間52坪賣個2050萬不過份阿"
然後開2300底價2100...
之後仲介反饋又做了動作"阿現在行情不好啊""阿人家都只出1700拉"
然後賣家越來越不爽,幹,明明附近就有人賣2000萬.
因此一段時候他更不爽了.
然後開2500底價2300....結束下一回合.
在一種就是.
他要用錢,但是不急的型態.
例如他要換屋,他看了一些房子,大概價格都在2500萬的.
他覺得他的房子賣掉2050再貼一點就可以換.
(我們先不要考慮交易成本,不然舉個例要算一堆數字很蠢)
然後..
然後靠邀,他發現他突然心態改變,他要買2800的.
阿...阿錢有點不夠怎麼辦?
那只好本來開2300底價2100的,就改成開2500底價2300.
阿你說不就更賣不掉.
阿賣不掉他就不換阿....他又不急.
(上面這個,我媽常常幹這種事情,哈哈....)
3.通常發生在大物件.
大店面,開5500萬底價5100萬.
出現了一個買家很喜歡,到處打聽,到處找仲介探,又想跳過仲介來找賣家.
但問題是賣家跟他接觸後,發現極度討厭這個人,無論是磁場不合,還是對方太貪,還是怎樣.
所以不爽賣他....
可是那個買家到處煩仲介,仲介又會煩賣家.
所以賣家就直接開價拉8800,底價8500....
目的就是叫這個買家快滾蛋,去買別的東西,不要煩他.
直到這個買家消失了,他才把價格又從8800降回5500...
不過..這是一般物件市場不會看到的狀況....
幹嘛,沒看過交易也要考慮奇模子的喔...你真不懂台灣人...哈哈.
另外就是投資客的加價賣.
通常在上漲的時候.
1.他本來開1000底價950...
但是發現有新話題例如台積電來了.
立刻改開1300底價1200.
或是他看新屋狂漲,所以他的5年屋就開1300底價1200.
2.例如開1000底價950.
然後知道有兩三組買家在磨價格.
然後又是價格上升期,物件又有一定的不可取代性(無論是最便宜,或是地點特殊或是OOXX)
但是價格一直都是差一些,例如出價一直都在850 880...
這時候投資客就把開價調到1100..底價調到1000.
跟仲介講"有一組920的我不爽讓他成,反正我不急,現在在漲我拉高慢慢賣就好"
然後兩三組買家就會有人急了,出950...
投資客"成交!!"
喔,以上這招我有用過幾次...XD
(又不是只有仲介會做動作....你當我們投資客是活佛只會普渡眾生喔??我們是商人好嗎)
以上是比較常見賣不掉加價賣的狀況.
--
對喔補一個炒做的. 以前講過區域炒作怎麼炒吧m不知道的自己翻文章. 因此,他拿來釣價格的物件,一值往上拉價很正常. 反正高價掩護低價出貨. 他社區吃8間. 兩間釣價格,開1000底價900,其他的一次釋出1~2間,開900底價850. 發現局面可以炒,所以他就把兩間開1000賣不掉的往上拉1100底價1000. 其他的新釋出就改開1000底價950. 整個一起往上拉... 這就... 這就炒作....不用解釋,他就是炒作行情的基本手法而已.
※ 編輯: ceca (61.227.116.37 臺灣), 11/18/2023 13:35:35市場是這樣. 一般人的操作可能會沒有實質意義,單純奇模子或是他自己要怎樣或是他需要怎樣. 但是投資人,除了菜籃族和菜鳥動作再投資內心是自住戶的那種... 真的投資人,做任何一件事情,都是有邏輯上的意義的. (因此破案,對於越專業的人越好破,因為他們很邏輯... 你逆向工程就可以推導出他們的目的. 但是一般人...他如果是神經病,你怎樣推論他的行為??)
※ 編輯: ceca (61.227.116.37 臺灣), 11/18/2023 13:38:23推
不急
推
想知道被仲介炒高的房價有可能跌回去嗎?
房仲來做訂價這件事,本身就有問題
仲介只是交易員. 炒高主力是建商,其次是投資客.
※ 編輯: ceca (61.227.116.37 臺灣), 11/18/2023 14:12:01有時候中古屋還會出現4樓開價比9樓貴
推
主要差異應該是自住的對行情基本上沒有概念
然後也沒有交易經驗
更大的差異是. 自住只想他自己想怎樣...XD
※ 編輯: ceca (61.227.116.37 臺灣), 11/18/2023 14:38:08真的從來沒看過身邊有正常工作的房貸繳不出來
版上問甚麼買不買得起的 銀行貸得過就繳的起了啦
明年一月賣不掉的真的能加價賣了
其實之前我換屋的備案之一. 那個屋主就有拉價. 因為市場缺貨,造成所有買家就只有幾間可以選. 因此他的掛賣物件看屋率太高. 屋主就拉價. and..還好我沒淪落到要去買備案....XD 搶到市場最後一間.
※ 編輯: ceca (61.227.116.37 臺灣), 11/18/2023 15:08:42今天又學了一點新知識
推~
看到今天台中北太平新案開賣
聽說一坪36萬起跳,總價850-2300萬
結果你看看這人潮!像菜市場在搶菜
真覺得沒有不景氣只有不爭氣!
推 謝謝老師週末上課
第二招也可以教訓假買家
太平這個 看起來的感覺是投客?
加價賣的通常都不急
好了,阿德穩了,明年DPP繼續炒房
樓上造什麼謠阿,DPP打炒房不打房價,繼續造謠阿
硬要說DPP執政房價大漲,只能說經濟做太好,沒辦法
經濟數據在那邊,假不了,吃不到餅的就去怪自己弱阿
DPP在社福這邊做得也不錯,弱沒關係,餓不死的
其實我覺得把這些好手好腳的廢物餓死,社會會穩定一點
社福應該用在照顧無奈、無辜的人身上,不是照顧廢渣
推
房價大漲不等於經濟做太好,必須看底層薪水。
底層勞工普遍3萬加班4、5萬。
底層勞工任何人來執政都不可能買房啦
推
經濟=/=薪水 股市都萬七了
先推
想看C大開釋竹北房市
超過豪宅線的案子真的不適合投資嗎?
豪宅這種東西大多數都是"收藏品" 實際的需求遠遠低於供給. 以前則是收藏品+投資炒作品. 而目前因為槓桿太爛,所以投資效應太差(你不如買一堆中小坪數) 所以現在剩下收藏品的價值. 但問題是,有錢人收藏品那麼多東西都可以收. 他為啥要收豪宅?? 而就算要收,他嘛收台北市的,幹嘛收其他縣市的. 因此,豪宅市場會繼續低迷. 除非你有辦法把他的收藏品價值提升,或是投資炒作商品價值拉回來. 而且,大樓還會跟透天別墅(包含豪華農舍)競爭. 你是想要收一間高樓層景觀大樓,還是收一間占地3分的花園別墅? 除了台北以外,其他縣市可是都生的出別墅或是豪華農舍的. 再加上,台灣的中小企業式微. 豪宅的商業使用價值也大幅下降. 豪宅還有當招待所,或是喬事情,之類的作用. 也就是中小企業越多,那這些商業需求也越高. 但現在都大財團化. 也就是大財團會有需求.可是你一間大財團能有幾棟的需求? 兩間五間? 並且他們一定買最貴的,並且財團主要社交都在台北,所以都在買台北. 阿你相對以前中小企業滿地的時候. 中小企業平均買一間就好,買的也是在地的,也不會買最貴就買比較低價的. 那你說,以戶數來講,是差多少?...中小企業一人一間,那下去就是成千上萬間. 不過目前局面就是中小企業越來越少,大企業越來越大. 那豪宅在商業上需求的"量"自然越來越低. 因此在商業價值上m除非你可以創造新的商業價值給這個市場. 不然商業價值的需求也是一路萎縮. 當然啦,豪宅也有分. 例如豪宅線門檻4000萬好了,你現在在非雙北,大概坪數剩下80坪.中古屋大概100坪. 而新的公設比又很重,室內可能才40坪左右. 這個坪數和條件很容易直接衝到剛性需求.或有點錢的人的需求. (例如住爺爺+奶奶+三個小孩各有家庭這種塞一堆人的) 所以貼著豪宅線的物件近期增值性會比以前好上一些. 主要就是因為,房價上去了,推升需求的門檻也上去了. 當然,因為過豪宅線,槓桿就被壓制,因此投資效應還是很爛. 因此市場變成,使用需求上升,但是投資需求還是很低迷... 所以他等同之前崩潰到谷底之後,開始因為使用需求上升而有一點點復甦. 但是你要期待他的動能回復正常,那是不可能的事情...顆顆. 因為投資需求還是很低迷... 而投資需求,才會衝擊到漲幅的強勢... 當然在價格上面還有一個推升力道就是. 你80坪4000萬好了,而70坪3500萬. 那70坪漲到3900萬,難不成你80坪還在4100萬? 因此實際行情還是會被推升. 只是例如3500萬的東西漲30%,你4000萬的東西可能漲15%. 漲幅會被壓縮. 另外... 過豪宅線的東西交易時間都會比線下的東西久很多. so....基本上豪宅線上的東西還是非常不利於投資. 因此.. 你要嘛有需求買來用. 要嘛錢太多買來擺顯..
※ 編輯: ceca (61.227.116.37 臺灣), 11/18/2023 20:25:03反正大哥沒有輸 大哥沒有輸 XDDDD
請問高雄王,我有2間同社區2房,一間平車,另一間無車
位,社區已無2房在市場,剩3房平車和4房無車,請問我
該如何開價?台中南區17年屋,感謝高雄王。
你只有兩間 人家開多少,你開多少
底層薪水?2016~2023 基本工資漲了 32% 喔
勞工薪資的中位數與平均數,漲幅都沒底層漲的多啦 lol
沒額度吃下3房4房,不然籌碼就都在我手上。
不然就可拉社區價格,沒有自住的亂賣,感謝高雄王回覆
太少間,你沒有籌碼,炒作效應差外
你沒籌碼,炒作幹嘛,兩間賣一下就光了
炒字還要花時間吊效果
果然我想太簡單,以為2房都在我手上就可拉價,原來34
房也要掃掉,不然沒籌碼,感覺單純短期跑週轉,投報比
較高,不要等價格。
高雄王請問有台中的百貨公司,收租櫃位是否建議賣掉?
租金30年不漲,因跟百貨共同持分,也無法貸款。
沒那麼複雜 房子開價不等於售價 有人喜歡開高給人可
以殺很多錯覺 也就是人家說的 開價嚇死人 成交價笑
鼠人
感恩c大開釋
不是無限加價是不是看不起台灣火車頭
你不買,我不買,就是無價之寶
銀行認定價格上去就好
例如銀行認定我的房子都是十倍價格
然後我一間都賣不掉
但你就會看到股票崩盤,國安基金進場的時候
我去辦投資理財貸款五億出來all in 50正二
隨便漲個30-40%回來all out,把貸款還掉
然後我手上就多了一兩億以上的現金,並且沒負債
因此,銀行認定價格上去就贏一半了
這就是簡單高中等級的財商
推高雄王開示
推西卡
爆
[請益] 房仲想調降開價,但說底價也要一起調?背景說明: 最近有要換房,因為我跟太太兩個都有在上班,且也沒有真的到很急迫需要賣 掉房子的急迫性,所以討論之後找了之前幫同社區的房仲給他專任先賣看看,當初開了我們 想要實拿的價格加4%服務費當底價 那現在賣了一個月左右的時間,房仲也陸續帶了30組左右的客戶,但都沒有收到人下斡旋, 只提了有一組開了低於我們的價格很多所以他們直接回絕。34
[請益] 2.0後 預售屋換約 賣家現金交易幫朋友代po 合一稅2.0後,投資客為了避稅,預售屋買賣會要求付現金規避金流 房仲會跟買家說有兩個價格,一個是要求付現金的會比較便宜,不然就要高一點的價格才能 ex: 賣家預售屋當初買1000萬23
Re: [請益] 請問房仲要你自己想斡旋價該怎麼辦之前教過五秒測底價 精髓就是 “我出xxx萬 你收不收” 或是 “多少萬以下你不收” “賣多久了 ? 之前出價多少沒談成” 基本上仲介是有機會就會收21
[請益] 買家的底價 +4% 剛好是仲介回報屋主底價來講講最近幾個物件 台北市大安區 公寓 總價帶 2500-3000 1 下斡旋 -> 隔天見面談 小房間來回 我是 3%加到加不下去了, 最後仲介說賣方回報回來的底價 剛好是我: 斡旋 +3% +4%(賣方仲介費) 最後被買走 最後價格是 我的斡旋加 5-6%13
Re: [請益] 一間房子很多仲介在賣嗎小弟是板橋小綠仲介 介紹一下專任跟一般 供大家以後做參考 簡單定義 一般:有簽的仲介都能賣,屋主也可以賣9
Re: [閒聊] 底價只有開發屋主仲介知道嗎基本上,把你自己當作屋主來想就知道了。一般屋主會怎麼賣房?同棟還有附近最近實價 登錄最高價看一看,再往上加訂出一個很豪洨的價格,然後丟出來賣。接下來就是放一段 時間(依資金需求急迫性而定)看買家出斡旋的範圍在哪,這時候一般屋主才會慢慢對底 價有想法。 至於仲介要怎麼知道屋主底價?基本上就是拿斡旋單去試多少錢屋主願意出來談。如果有5
Re: [請益] 已下斡旋被要求加價才願談通常買房子到關鍵時刻 突然出現買家 都是很剛剛好的 因此之前我朋友買房的時候 她很信任我 我就跟她說你先自己玩 有不順利 我幫你 後來果然 在關鍵時刻 也是出現插花買家出現- 仲介誠實告訴買家,這個屋主想賣高,買家直接掰 仲介說謊告訴買家,這個屋主急著想脫手,你再加價一點他可能就會賣,買家加價 仲介誠實告訴賣家,這個買家說他不會再加價,賣家說我找別的仲介賣 仲介說謊告訴賣家,買家很喜歡,但頭期款差一點,你再降一點應該就成交了,賣家降價 誠實的仲介持續開發新物件、新客人,但是都不會成交
- 沒有什麼約到小房間就代表要成交的,之前賣一間房子,買家出的價格離我底價差140萬,然後仲介也不跟我說他到底出多少金額,只叫我去,然後說買方一定會加價。 最後到小房間周旋了兩個小時,買方前後加了80萬,仲介說他真的很有誠意,我直接跟他說,你先出一個芭樂價再來加還是芭樂價啊,這樣根本不叫誠意好嗎 過了幾個禮拜有另一個買方直接出的價格離我底價差10萬,也沒來小房間談,他也沒要加價的意思,最後我就底價-10萬賣給他了 ----- Sent from JPTT on my iPhone
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