Re: [閒聊] 都聽大院
※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言：
: 前面提到有討論來開一篇
: 都聽其實說他好真的不好，說他爛也沒那麼爛
好，來聊聊，順便講一下文內有幾個錯誤點我來幫忙更正。
其餘主觀看法就不提了，講再多你覺得爛就是爛，對吧？
: 就只是法規問題導致總價很糟糕
: 地點跟造鎮規模，只要肯持有10年一定大賺
: 房＋車就算坪數壓低基本上普遍都破1700
: 破1500是一定的
實登總價
在 1700 萬以下的是 907 戶。(包含下面的 430 戶)
在 1500 萬以下的是 430 戶。
: 如果以負擔能力來說1500大概就是現在普遍可以負擔，在上去就是越來越難....
: 都聽問題就是為了剩成本那麼大土地
: 除了公共通到花園回饋(也是變容積)
: 就是拆4個區塊....
: 東森。市政中心。都聽1。都聽2
: 這邊就是要蓋低成本賣便宜的房子
: 都聽1直接一期2000多戶，超級大的地下室
: 2000個汽車車位，2000多個機車車位在B1，直接一個出口而已
這社區有兩個車道。
D棟的是汽車專用道，只能下。
H 棟的有汽車專用道 + 機車進出道，汽機車有分流，到下面地下室也有分流。
H 棟這個汽車道可進可出。
: 完工最悲劇的會是裝修搬家
: 11戶28樓扣掉1樓住戶=297戶
: 看圖面貨梯一台而已
A ~ H 棟，每一棟都是固定三梯。
電梯是 15人 x1 + 17人x2。
17人的兩部電梯都可以到地下室，並不是只有一個
要等多久取決電梯的速度多快，搭配這建案的樓層，
如果上下速度是在 105–150 公尺 / 每分鐘。
那等候的時間可以少一點。
拿左岸來相比，在梯廳吹冷氣等幾分鐘的電梯，
跟從左岸的建案大太陽 / 下雨天，走晨光橋去三重站通勤，我是選前者。
: 進退了搬家保證你想哭
: 再來就是下B6電梯有幾台，萬一只有一台
: 不管你住幾樓低樓層比高樓層慘，樓上電梯下到5樓電梯是滿的
: 28樓等電梯上來也很久
: 要去取車排電梯5-15分鐘
: 搭電梯沿路收人放人到B6，5分鐘
大型社區剛交屋大量裝潢入住的時候，應該都會有同樣的問題。
這問題不會只有都廳才有。
但大型社區就是有多元的公設，哪個好見仁見智。
有人喜歡自己家只有門廳 + 電梯，沒啥公設最好。
也是有人喜歡住集合住宅，有眾多公設可用。
大型社區有他的缺點，反向也會有他的優點。
: 迷宮地下室走到車位2分鍾就好
: b6沒等人進出車位，開上來在快也要3分鍾
其實這案子繞下去的設計已經蠻 OK 的了，
地下層向下移動或向上移動都是類似百貨公司的圓環設計，
不用像有些建案需要繞超大一圈才能到下一層。
同時在向上向下的主要出入口都是採單行設計，車道寬如果沒記錯是 6 米寬，
單行 & 6m，我認為應該是蠻舒適的。
: 也就是都沒人下最快10分鐘出門到離開停車場
: 如果進出車位等一下
: 電梯等一下 沒排隊出停車場就要20分，有排隊嗯.....
: 進出都一樣
: 所以才會說到這總價這樣條件會套(看完別砲)
: 再來的問題是50%以上投資客我懷疑根本75%
: 裡面短期跟租5年賣的一堆，基本上一半一定有。非穩定籌碼
: 真的自住我抓30%真的置產收租10% 穩定籌碼
: 非穩定籌碼問題會讓短時間大量出租跟買賣
: 2000多戶的1
: 有10%直接短期就好就200戶
: 30%出租就600戶
其實我不知道為什麼你會覺得有 50% or 75% 以上的比例是投客。
假設你說的是對的，在結合你之前的幾個論點 (我都是抓你說過的話)
1. 出租給人，租客搭捷運才不想有車位。
2. 第二行政中心等設施會有 5000 人入駐，加上其帶來的人潮人流可能破兩萬。
3. 你說 30% 出租、10% 短賣、那剩下的 10% or 35% 是？ 置產放著空屋？ 還是？
也就是說假設你講的短賣 10% 全賣光車位都有人正常使用，
扣掉 600 戶租的依你說的都去擠捷運，表示他們也不開車啊。
那地下室上下班移動的車子就少了 600 台了。
還是誰要示範一下如何同時開車 + 搭捷運？ XD
租房搭捷運不開車是你說的沒錯吧？ 我現在全都是用你的邏輯順下去講喔。
同時都1 據我所知，有一些本身就是東森自己的員工買來走路上下班的，
這種的基本上也不開車、以及上述提到第二行政中心的人員、後面聚攏的人員租屋需求，
這些都是基本上不需開車，或是平日上下班不須開車的人。
最後再扣掉住戶們上下班出門時間的差異，
我認為地下室進出不至於到你說的那麼嚴重。
又不是像一些百貨公司 11:00 準點放人進去，然後外面大排長龍等進場... XD
: 當初amax也才390就被說會有這問題
: 而且沒買過看過茂德的人，幫你看到未裝修模樣，想賣機率很高
: 青年套利的也會卡這個同時買賣的週轉率問題
: 前10年一定會非常不穩定的籌碼
: 你買60又怎樣，市場就是動盪
: 你想快點賣掉除非你一樣賣60不然一樣
: 買70的你甘願60 65賠售嗎？
: 所謂的套是這裡....
: 帳上獲利但就是賣不掉
都廳這案子一開始的時候就是禁止轉售了 (當下政府還沒規定禁售)，
會去買這案子投資的投資客，基本上就是 2022年底 2023 年初去買的，
價格才比較甜有利潤，不能換約的情況下還願意買的，我實在想不出來
有甚麼理由他要賠售。
如果是一般常見的資金周轉不來 / 公司倒閉 / 突然失業沒錢 / 股票賠一屁股...etc
導致他不得不賣，那這些類法拍的原因也不是專門只有都廳才有。
還是你有甚麼方法可論述買都廳的人相較買其他案子的人比例上特別容易資金出事？ XDDD
拉回前面講的。據我所知，買都廳自住的比例並不低，
很多人是看上他臨近、直面市政公園這樣的景觀去買來自住的。
所以我不知道你是哪來的認知買都廳的投客有 50% ~ 75%？
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: 再來就是進度部分今年1還沒搬過來時
: 跟裡面的人聊天還有福利社
: 當時是說市政大樓有延誤了，明年底一定要好
: 這棟要全力趕工
: 東森大樓也是希望明年底好，但不行還是市政大樓要好
: 原則上就是地下室大底都好了，沒工安問題
: 全力趕工市政大樓，盡量趕東森
: 然後都聽1,2反正投資客那麼多慢慢他們也爽
: 最差就是先放著....拼到年底在看
: 最差明年底在回頭蓋1,2
: 當初整個都聽＋東森＋市政，說一天不到50人，扣公司的人跟交管等等，真的做的不到30: 人
: 到了3月還是這樣5月才2樓左右，人還是非常少
: 人6 7月開始人變超多，速度也超快
: 現在有14還15樓了
: 年底到做屋凸沒問題，甚至封頂上樑
: 農曆年上樑一定沒問題的
: 明年底交屋機率很大
: 年中有點唬爛
除了你講之外，從來沒聽到有誰說過明年年中會交屋。
一直都是明年 4-5 月先跑對保、明年年底交屋。
最早版本的工期進度表也都是估 2026 年底交屋。
我沒看過有 2026 年中交屋的版本，你可能聽人亂講或聽錯了。
: 不過目前感覺是要先放生2，把1明年搞定
: 再回頭一年把2結構做好，在一年交屋
: 搞公設那些在一年
這個有可能，實際上也蠻多新案子都是先交屋才慢慢點交公設，
這點也不是都廳獨有的。
最後要講的是，都廳一定就有他的缺點，但已經反映在價格上了，
同樣的也有他的優點，青菜蘿蔔看每個人的喜好了。
就是這麼簡單。
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上班搭捷運 週末開車出去玩 也很常見吧
這篇比較合理
年中拆架有可能的
合理 就說很難被套
我家看到的都聽
上個月 他們才跟我們社區買了三台車
投資客那一段分析得不錯，預購禁轉約所以短期投資客其實
不會那麼多 ，頂多長期置產的， 各社區都會有一定比例。
都廳大院距離捷運站要100公尺!! 騎摩托車去坐捷運剛剛好
!
這篇正解 都廳優缺點非常明顯 還能賣那麼好不是沒
原因 你一樣預算左岸看過一遍 很大機率又回去都廳
沒交集啦，一個看增值，一個看租金投報
原PO都廳系？!
茂伯格局+梯戶比 怕爆
100公尺還有騎摩托車是殘障嗎
都廳賣得很好嗎?
明顯反串 騎到外面再去停行政中心不知道幾分鐘沒了
都廳賣的不好嗎
@riverT 都廳已經賣3600戶快賣完了
沒有要賣都不會被套啦
扣掉店面剩200戶而已。賣爆。但能不能賺另一回事
這篇分析正確
賣這麼好還擔心幹嘛? 就算解約也是放出去秒簽不是嗎?
今天上午版上突然冒出好幾篇吹都廳的文章
也不是剛開賣了 就很莫名 是合約期要到了嗎?
都廳最大問題只有捷運塞爛0.0
梯户比已經那麼少了，竟然還有一台不下地下室，這樣真的不Ok
...一般4-500户社區若車道只有一進一出上下班就會有點卡了，
都廳大院只有二進一出，卻有2300户，這真的會卡很慘...更不
要說都廳大院2還有1600户，也只是多個一進一出= =
兩進一出就算500台車也是很想吐吧~~~ 百貨公司沒看過嗎
高手過招
不是只賣到這個月? 看到在討論還以前按到以前的文章
這個社區買50幾萬，要怎麼被套，想不懂
a7買50幾的才會被套吧
唯一要擔心的是自住鄰居的素質
如果不是投資客 要擔心套什麼? 自住哪有套不套的問題
會討論套不套不就是投資角度出發了嗎
自住過幾年想換房的也會考慮會不會被套住啊~
都廳捷運塞爛慘的不是先嗇宮要上車的 而是三重跟菜寮的
中和新蘆線不是新莊站就開始塞爆了嗎 都廳跟後面三
重差不多慘吧
會買茂德的人都嘛知道格局就是那鳥樣
買房就是妥協而已 看是妥協格局地點還是價格的差別
你們好麻煩，你不會開大絕嗎 漲了就是好 跌了就是爛
不然你要排隊坐機捷？
先嗇宮跟三重站都是有人要下車的站 真要講以後的話
台北橋會比較接近江子翠的問題 大橋頭是像龍山寺
都廳之後的站，就是先嗇宮站之後才是影響比較大的
為什麼我明明看到一堆說輔大後就塞爆的
橘線比機捷人多，太難了
新蘆線現在新莊方向每日運量已經比往蘆洲多了三萬人
以後又有都廳 塭仔圳 廻龍三捷交會 尖峰不爆才奇怪
要調整增加往新莊的班次
塞車留給一哥，
都廳有政府就飽了！
不要再辦耶誕城了！
千萬不要！
耶誕城留在板橋就好了！
我只能說就連 信義聯勤 都沒有每一層樓的樓電間都有冷氣
吹冷氣等電梯根本是笑話
樓上你每次被質疑都沒啥回應 我是覺得你方向不是全錯 但
誇大不是第一次了
好好好 沒有冷氣吹 至少不用曬太陽 or 撐雨傘走辰光橋
去三重站搭捷運, 站在梯廳等電梯 vs 走一大段路去搭捷運
想走路的就去選 沒毛病啊
這個我認同你 骷髏大唱衰都廳好幾次了 而且有些錯誤內
容 都好奇是不是他想買沒買到在潑汁看有沒有人嚇到可
以賣給他
我旁邊就一棟透天啊
都聽得正旁邊
骷髏大現在算都廳黑，還專文來砲這案，這麼多案子只砲這個
晴空大地也很不可以
不過說真的 不行歸不行， 住起來收不舒服都不是我住
重點是他這樣的規模社區， 這種蓋法一定一大堆人後悔
房屋仲介就有錢賺
社區夠大裝修工程也有錢賺
我說他爛 但是我想靠他裝修賺錢
我自己在他旁邊就有一個60坪的透天
有東騰界。 幹嘛要都聽
旁邊有透天我幹嘛再買
大家別太在意, 每個案子本來就都有優缺點 不喜歡也很正
常, 甚麼都很好的案子 肯定價格很不好 就這樣而已
這倒是真的 什麼都好的案子價格看了就不好了 Q口Q
那個房蟲都黑搞不清楚狀況
原來東騰界總價還好欸
骷髏房子都老破舊吧，不懂年輕人就是喜歡新的
某帳號幾乎日更 一副要教育大家的樣子 然後每次都漏洞百出
我快要笑死 一開始看他講容積很尷尬 免計容積項目都不懂還
在教大家 回文糾正他 他也沒改正 後來懶得理他 講一堆數據
都跟事實不符 不知道下去留言吹捧的人在想什麼
![[閒聊] 都聽大院](https://i.imgur.com/MryVS2eb.jpeg "[閒聊] 都聽大院")
![Re: [閒聊] 都聽大院](https://img.youtube.com/vi/FUK7Y5No1qI/mqdefault.jpg "Re: [閒聊] 都聽大院")
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Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由公設幾乎都是免計容積 公設幾乎都是免計容積 公設幾乎都是免計容積 所以本身基地的法定容積跟容積獎勵值 跟公設比，一點關係都沒有![Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由](https://images.chinatimes.com/newsphoto/2019-03-18/900/20190318001562.jpg "Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由")
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[請益] 15F大樓 梯戶比合理數？小弟目前剛搬到新大樓 一層7戶2部電梯 （15F/B4) 上下班時間有時候都要等一陣子了 結果隔壁空地推了個新案子 發現一層12戶才2部電梯 （15F/B4)62
[請益] 戶數多的社區優缺點？大家好，阿肥目前住的社區大概200戶左右 覺得這個戶數似乎滿剛好的 不過住久了有考慮換屋 看房看了好幾個月 從預售屋到中古屋都有看36
［心得］都廳大院已購心得都廳大院捷運站1分鐘這一點很吸引我，不自覺的看房前功課就多做了一點，依據自己介 意的點、總預算、需求，直接鎖定，免得到現場走馬看花 列一下我認為的優缺點 優點： 1.捷運站旁（也是最重要考量，本身大眾運輸重度使用者）
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Re: [心得] 都廳大院畢業文首先，恭喜你買新房子了 然後我也是很認同都廳大院的價值性的，我覺得以他的價位區間跟他的地點和發展性不感 覺很值得，但是至少真的是合理 不過都廳大院確實是一間有這很多不完美的一個建案，但是在有限的預算裡，他就是一個 很適合讓人思考他的優點是否能掩蓋他缺的一個案子![Re: [心得] 都廳大院畢業文](https://i.ibb.co/dDdTQ0x/G05.jpg "Re: [心得] 都廳大院畢業文")
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Re: [請益] 景平路是不是會變中和發展最好的地方身為在新北落地生根，最近剛好也有在關注這個案子（另一個是永和大陳單元都更），也有掃過一下當時的都更計畫書，我來提供自己對景平都更案粗淺的看法 首先要說在前頭，四號公園周邊第一二排就是中和區環境最頂的不用說，我要是口袋裡錢夠也會優先選那裡，這邊只整理一下我看景平都更案的優缺點，買房子置產就是要列出優缺點，而且什麼事也都有優缺點，重點還是看上它的優點，以及接受它的缺點（但不得不說最大的缺點都是我自己錢不到位啦～），也希望大家能給予我列的優缺點提供意見，讓我以後能看事看的更全面。 這個都更建案的背景，是本來警政署保二總隊的機關用地加上一點其他機關拉哩拉雜的地進行都更，土地產權相對單純，也是國家住都中心的重要公辦都更政策，預計會改建成三樓30樓up的超高建案，一棟是回歸給警政署給保二等單位進駐，一棟是社會住宅，另一棟是純住宅及一樓店面，旁邊還有一棟警消社會住宅已經蓋到一半了，但完全是不一樣的事，有時候會讓人搞混。 得標建商是皇翔，建照已經取得，最近住宅棟會開賣，開價據聞是80以上跑不掉，而且不會一下子全放出來，應該會年底開工，117年底或118年完工，主要還是因為有那幾個公務機關要進駐，又是指標性公辦都更，預估是不太會delay啦。 我看這個案子的優點：
[請益] 預售2房請益***桃園中路重劃區A建案-A6-7樓 缺點： 無前陽台，面泳池花園造景，因為建商蓋台北豪宅來的，價格網路說滿硬的，一坪不太可 能低於30萬，總價貴B建案差不多100萬，面對（非正對小斜對到路）兩建案中間開的一條![[請益] 預售2房請益](https://i.imgur.com/skY3wLHb.jpg "[請益] 預售2房請益")
[社區] 台南永康區-潤隆真愛社區照片參考 A.必要資訊 。門牌：台南市永康區東橋七路191號 。建設公司：潤隆建設![[社區] 台南永康區-潤隆真愛](https://img2.591.com.tw/house/2018/05/23/152705231480787802.jpg!338x252.jpg "[社區] 台南永康區-潤隆真愛")
Re: [請益] 預售屋進度請益我買也是小建商，我們拆鷹架後大概1年半後交屋，可以入住，但公設全部都還在蓋，交屋 只是讓你可以裝潢，真的要住也不是不行，但就一樓都還是工地看你能不能接受這樣...。 （已經有使照是自有水電） 然後問了一下現在海線附近的案子好像都是這種狀態交屋，至於公設要搞多久，沒人知道， 要看工好不好找，但我只能說真的非常非常慢，我們200戶左右的12樓建案我自己估計大概