Re: [請益] 現在可以買房ㄇ

好吧之前可能其他文章沒講得很清楚.

目前是通膨格局.

這一點很重要.

營造成本現在很高,未來也不會往下降甚麼.

更不論基本薪資往上拉造成連零工雜工交管幹嘛的薪水都上拉.

所以就算甚麼鋼價有些波動.

但實際上營造廠蓋房子的成本都高居不下.

這是全面通膨的問題,不是你一個鋼價還是水泥價就會讓營造成本下降的問題.

然後現在開案的建案大多都是蓋好的.

蓋好的建案他可能蓋了兩三年m所以他平均營造成本會低於現在新蓋的.

在這種情況下,例如他要賣50好了.

等到更未來,營造成本大漲後才開案蓋的房子.

你是認為他們要賣多少?45?.....

他會嗆你你幹嘛不自己蓋..

當然就是55~60阿.

而這一次營造成本大漲,很多建商都吃到虧各位也知道.

而市場又剛好極速冷凍.

造成很多建商利潤從以前的35%左右降到25%左右.

一時的產業波動它們可以吞.

但是遲早都會討回來.

這也是為啥最近新建案都還在往上拉價的主因.

因為他們要把利潤拉回35%.

然後.

然後"沒有人會去破壞市場"

因為中小建商全面出局是一點.

因此沒有不安定籌碼在那邊快要破產了跑路前降價大拍賣.

另一點是.

最近政府和台糖之類的不知道是吃錯甚麼藥.

土地都不太賣,賣一些五四三的爛地,要嘛太小要嘛形狀奇怪要嘛地點很爛.

只會推一些甚麼地上權...靠邀,誰對地上權有興趣阿.

這造成土地釋出量太低.

因此土地價格也高居不下.

so...唯一可以逆向破解營造成本的就是地價下降.

但是目前市場,我們偉大的莊家,

護盤護的好啊!!!!!!

要是這時候各縣市政府瘋狂賣地,起標價都是行情打6折.

我相信地價就會大幅下降.

也會有小建商開始冒出來,你大建商賣50,我在旁邊賣45.

但問題就是現在各縣市政府護盤護的太好了.

造成土地價格維持在那邊.

因此.

一個建案最大的兩個成本.

土地成本持平,營造成本大漲.

之後管銷15%也因為通膨和基本薪資上漲也上漲.

造就現在就連冷盤建商房子都是加價在賣.

這種情況還是在升息循環當中.

而且是升息循環從快速升息到已經升息尾聲.

而台灣上一次才半碼.這一次你是說要升多少?半碼?還是不升?

但是反過來.

今天台灣不動產市場不是因為大失業潮,產業大崩潰,企業倒大半產生的冷盤.

而是因為"好像要升息了先不要買好了"

"市場好像要轉冷了,先觀望好了"

"房價好像要跌了,先等等看有沒有便宜可以撿"

造成的.

所以是心態面影的影響,非本質上的影響.

那請問最關鍵的影響因子是升息的不確定性.

而當升息的不確定性告一段落.

然後開始轉降息會怎樣?

是不是.

"喔降息開始了,要買房了,後面會變貴"

"現在是低點"

而建商這段時間又因為成本關係只能升不能降.

並且她的利潤還暫時性被壓縮.

你說等到降息開始他們會怎樣..XD

他們會大幅拉價,至少先把利潤拉回35%.

然後用市場告訴你"房價要開始大漲"

畢竟.你會發現無論你去哪一個案場,全部的建案都是這樣.

所以你就吞下去.

而當新屋買家吞下去.

你是當中古屋屋主是白癡?會降價賣..XD

你火星來的?

自然就繼續比價的方式把中古屋往新屋價靠嚕.

那...

那就只是再一次的大漲波而已.

沒啥新意.

歷史重演.

不段的重複.

so...

你這段時間就是不想買ok阿.

降息前要買.

不買你自己看著辦.

你可以有滿口理論.

但你只要上街去看真實的市場.

你應該會回家後窩在被窩嘲笑自己的愚蠢.

而不會嘲笑自己滿口理論是愚蠢的.

要嘛就是死不認錯,認為天下都是錯的只有自己是對的.

自己永遠都是比天下人都聰明,自己是天才.自己是神,自己超厲害的.

租屋股神.

要嘛就是.

現在還是窩在家裡不曾踏到馬路上一步的.

租屋魯蛇...XD

呵呵...省省吧.

你那麼厲害,不要說買房子,你早就身價幾億幾十億了.

還在這邊跟幾百萬幾千萬的房子煩惱他漲跌.

我們投資客基本上都是看很多很多之後才判斷.

而不是有一套理論才去看東看西...

這是對市場的尊重.

也是對自己口袋鈔票的尊重.

市場永遠是對的.

你要先看市場才去思考理論.

至於少子化.

在講一次.

天塌下來有經濟產業GDP內需市場勞保健保國民年金政府收入地方政府財政頂著.

然後金融市場上,最脆弱的產品,永遠都是貨幣...XD

真的少子化產生,到時候貨幣也會很慘烈.

另外要燒也是從鄉下燒起,你鄉下先看到跌,燒到六都都要幾十年.

阿你現在鄉下看到跌了?

那就算哪一天燒到六都好了,50年後.

阿靠邀,房價都幾十億再算.

你他媽的終於讓你等到少子化下跌了喔..XD

讚喔!!!

阿你鄉下都沒看到少子化產生房價跌

整天把少子化掛嘴邊.

是真的大腦有病.

還是精神有病...XD

買不起房子壓力太大,精神異常??

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.100.39 (臺灣)

這通常是最先反映到租金的原因. 修東西變貴. 所以房東回收房子在出租租金就上漲.

那是因為急速冷盤. 他們沒有時間去拉. 所以等到下一次,就會報復性上漲. 最大的目的是把這個利潤空間補回來. 而也因為利潤空間太低. 所以既無空間可以下跌. 也不會有資金跨過來搶市場削價競爭. 因此現在會成為一個堅強的底部. 只能往上,無法往下. 原因在於成本.

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:17:52

投資來講,你不如買河堤的中古屋去等... 捷運目前對高雄房價影響力很低. 可以忽略. 你看橘線紅線對房價影響都那麼低,憑啥黃線會比較明顯. 百貨公司目前效應都比捷運好. 當然你說很長期. 反正捷運宅沒比較貴. 可以順手追就順手追. so..捷運不用特別去追,但是如果價格一樣,有捷運自然優先. 但不值得特別花多一點錢去布局捷運.

老屋有問題,花錢翻修就好. 以租金來看,提取一點點就可以支付維護費用.

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:20:24

美國都要衰退了...XD 是可以撐多少多少年阿?

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:20:48

另外美國要破產了...XD 最近在不提高舉債上限,就要債務違約. 高利率是那麼好維持得喔?

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:22:23

鄉下沒有價值??? 有沒有去鄉下看過房子..XD 我是不知道大家的鄉下定義是多鄉下. 高雄林園,桃園觀音可能都不夠鄉下. 這些地方都還在大漲. 可能甚麼雲林的甚麼埔南之類的才夠鄉下..XD 啥?你說你雲林人活了大半輩子不知道埔南在哪? 對阿,這樣才夠鄉下麻...XD 然後可以去看一下這種等級的鄉下. 如果有交易,價格有沒有往下.

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:39:20

破產是一個數字問題. 而地方政府. 底特律不就破產. 底特律應該不是中國的...

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:40:05

美國要債務違約危機. 租屋股神做投資的居然不知道這件事情?

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:40:27

目前美國失業和就業是結構問題. 不過因為失業率目前很低. 所以fed似乎要承擔一定的結構變化. 現在主要是基層服務業類型缺人. 但是科技業系列都在裁員. 這是目前美國結構問題. 有頭有臉的公司都在裁員,裁的薪水都是比較高的. 而缺人的都是底層的工作為主. 不過這應該會有限度地去承受,真的局面擴大,美國政府也受不了.

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:42:26

跟中古屋價差太大. 所以投資買中古屋. 你要想,你買新屋你賣的時候是中古屋. 而你賣的時候跟其他中古屋價差那麼大. 你自然漲價會被拉扯的很嚴重. 反觀其他中古屋會大幅感謝你把他們的價格往上拉. 所以投資一律建議買中古屋.

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:47:39

高雄的中寮在中寮山. 南投的中寮鄉也在山上. 桃園中寮在山腳下

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:53:24

其實主因 台灣錢太多... 因此相對的資產價值被低估太多太多. 你錢那麼多理論上資產價格不是今天的價格. 但是因為受到政府干涉or資產價格復甦速度跟不上資金繼續膨脹的速度. 所以才會,怎麼漲了半天房價還是可以漲. 阿就沒漲夠阿.... 一大堆五四三的原因讓該上漲的漲幅被壓制. 那自然今天沒漲夠的明天漲,明天又累積明天本來該漲的... 台灣很有錢的,有錢到靠杯. 鄉下會漲其實還真的跟地價有關. 鄉下你要弄一棟房子,你要弄土地然後找營造去蓋. 真的鄉下,營造蓋房子一定收你比較貴,因為車程的問題. 然後你要弄到的地價再漲. 所以新蓋房子一直都在越來越貴. 那...老屋,自然吃定你,你新別墅要1300萬,我老透天也要賣你300萬不過份吧. 你只要翻一翻150萬就可以住了. 但是當年他老透天可能100萬取得的. 所以...他漲了. 而. 因為持有成本很低. 所以你想買便宜,他才不想賣哩. 不然租給人家工廠屯貨,一個月拿個幾千塊租金也不錯. 所以你去真的鄉下去看,很多爛屋都在屯貨. 除非是爛到垮掉那種... so...只要可以住人的房子,就會有其他使用方式. 而垮掉的你要住也不會買.... 直到有人想要他的土地,買來無論是蓋別墅還是弄個鐵皮工廠,才跟他買...

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 20:08:49

另外注意. 持有成本尤其是稅金,是很重要的影響因子. 日本鄉下會跌是因為稅金和老屋強制維修支出. 因此當產出低於這個成本(還不論房屋貸款利息),那必然價格會垮掉. 所以租金除了跟兩大成本總和,資金和持有成本做對比是基本面外. 你真的要討論少子化崩盤. 就還要進一步對比,租金跟持有稅金對比. 如果租金比持有稅金低,那一定崩盤. 最經典就是底特律... 美國今天就是租金低於資金成本+持有成本. 但是房價雖然跌,但是也是慢慢的跌,不會有崩盤現象. 但是如果你要突然垮掉. 就像底特律,產業崩潰,直接造就房租低於稅金的情況. 那就崩盤!!!! 崩到用球鞋可以換一棟房子. 而你也不想去換. 因此高稅金的地方很容易崩盤.

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 20:12:50

自住爽就好了. 你住20年住30年. 今天的價差就只是一根毛. 但是投資的話. 中期,買新屋的投資效力會很差. 另外中期降息前夕再買就好 現在增值效應太差,不需要把選擇決定權給用掉.

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 21:11:17

抵費地地上權很難標得出去. 而當市府缺錢急了,遲早要賣 非抵費地本來就很難可以賣,大多都只能地上權或是招標幹嘛的. (現金的規矩問題) 所以這些本來就不再想買土地的建商目標當中. so..抵費地地上權一值流標. 遲早政府還是要乖乖拿地出來賣. 這件事情無法政府說的算. 除了台北市以外,其他地方政府都有財政上的壓力. 所以他們可以暫時不賣,但無法長期不賣.

甚麼是合理價? 當年台北公寓一棟100萬,現在2500萬. 請問現在合理價多少? 現在合理價是不是就是2500萬? 那你台南本來18現在賣28. 哪有甚麼不合理..XD 只有價格超越基本面才會不合理. 基本面以下都是合理價.

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 21:36:04

台北都衝過的價位. 都不用思考會有衝不上去的問題..XD 房子是用錢買的,不是用收入買的. 所以是看錢有多少,收入只要可以支付貸款就可以了.

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 23:53:34

為啥早餐店一定要賺錢..XD 建商不賺錢. 那新屋你要自己蓋? 這世界上有一大群得了"不買新屋就會死"的病的人. 你叫它們怎麼辦?

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 23:57:39

很多人對不動產很愛做極端假設. 不動產又不是股票,會達到0成交...XD 市場永遠都有人要住新屋. 如果今天是產業崩潰+大量建商倒閉新屋進入不良債. 或是有一堆建商倒閉前夕腱價賣餘屋. 或是. 地價崩盤,然後一堆新興建商買便宜的土地蓋便宜的房子來賣. 那這樣價格確實會下跌. 但是今天是因為通膨,才引起升息. 那就是另外一個故事. 你認為房價會跌其實是一種通縮的表象. 2000年產業崩潰轉型,資金又外逃,所以通縮. 股房雙殺. 但是今天. 今天是惡性通膨,升息來壓. 你只看到升息,你沒注意到通膨. 而大多數都市的不動產價格指標是新屋. 新屋受到通膨大幅影響成本. 外加土地又被政府這個庄家控盤控的很好沒有回跌. 更不用說中小型建商一直再被掃出門,掃出門的原因是營造成本太貴和買不起土地. (手上沒房子的建商倒閉了也不會影響不動產) 那請問.... 請問剩下的大建商. 他要蓋會賠錢賣的房子賣你嗎?? 所以他只會繼續把價格拉高,直到你們那些暫時不買房子的人忍不住跳出來買. 逼你吞下去那個價格. 而要買地買家.. 不可能不吞,,, 放心啦. 歷史都告訴你,價格再高,買家都會吞下去. 對岸那種誇張的價格,還不是因為買家一直吞,才吞到價格超越基本面那麼多.

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/26/2023 00:02:54

家裡有房子就買的起了.. 哪老的房子去貸頭期款. 在來買就好. 新北也是繼續漲. 單純就是其他都市太低. 所以炒做總是優先炒低基期的. 反過來講,2003~2008,其他都市漲不多,炒做都在炒台北... 所以後面是牽扯到炒做問題. 你光靠基本的散戶買賣,要漲價本來就會很緩慢.

一般來講我不是很愛屯新屋. 但是牽扯到你2021買預售屋,那你現在轉賣稅金很高. 所以你可能還是養到一個稅金和利潤比很舒服的時候再換. 例如你等到房地合一降到20%,你在換. 到時候賣掉再去找長期的標的也是一種做法. 戰爭你就要祈禱. 台幣會不會有北約幫你維持了. 烏克蘭如果沒有北約和美國硬把他的貨幣支撐. 外加,烏克蘭的貨幣目前價值是形式上的... 實際上既不能換匯,每天只能領一點點出來用. 而且因為15歲以上的男生都要充軍,因此實際上貨幣都只有女人拿去做家用,男人躲起來. 所以才造成好像很多戰場上的房價相對貨幣貶值. 但實際上,烏克蘭的貨幣目前是幾乎半失能狀態... 失能的目的是為了維持她不要貶值,為的是司機的政權+北約和美國的某一部分顏面. 反觀敘利亞,政府軍是俄羅斯挺的. 你就看到敘利亞的房價相對他的貨幣是怎樣噴的...XD 因此戰爭,你想像烏克蘭那樣,房價相對他的貨幣下跌. 你要祈禱列強要幫你為穩台幣之外. 你的台幣會失能...不要說投資. 你甚至無法領走,不能轉到其他戶頭....幾乎被凍結在銀行裏面.

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/26/2023 00:10:11

這次建商的狀況太巧妙. 大型建商因為手上土地不少. 所以土地暴漲增值賺到翻掉. 因此它們很有支撐. 中小型建商蓋了就沒土地. 因此突然間營造成本暴漲地價暴漲. 他賣房子利潤被壓縮到沒了. 拿回來的錢居然發現買不起土地推不動案. 所以呆掉被掃出門 所以後面才會延伸出大建商飢餓行銷. 進而冷盤的時候,中小建商都快倒了. 但是大建商可以逆勢拉價格. 中小建商快要倒的問題就在於. 買不起土地以及推案利潤太低. 然後市場又冷,無法硬推. 一個建商要倒閉,不是他賣不掉會倒這種方式. 另一種情況就是,他推不了案,蓋不棟房子,他也是倒阿. 因此你這次看不太到有建商倒閉前清倉出脫. 也是這個很奇妙的狀況引發的現象.

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/26/2023 15:44:16

老屋? 緩漲的東西. 怎麼會有越來越好議價的想法?? 這是目前市場上越來越難議價的產品. 因為他再微幅上漲...

※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/26/2023 22:08:27