[閒聊] 美術館與農16.

講一個大家討厭的帥過頭提過的東西.

我知道很多人不喜歡帥過頭,但身為投資客,我只能講.

帥過頭無論搞了一圈一堆怎樣怎樣...但他是少數真的有投資經驗的投資客.

所以你討不討厭他是一回事,但他有些觀念你不需要因為你討厭他而不去接受.

我知道版上一堆人多少都有聽過帥過頭的東西.

你應該知道帥過頭講過,房價要上漲有三個要素.

空地,政令,重大建設...!!

當然我會比較把這三要素放在"區域價格"往上攀爬的條件.

不然...北鹽埕區的老屋,附近沒空地,沒政令,也沒重大建設...

但當年,還不是被我們從7萬吵到12萬.因為他價格落後,所以我們就可以炒補漲!!!

so....這三個東西主要會用在.

例如你本來是三軍,但因為你有這三大要素的加持,所以你有機會攀爬成二軍.

今天就是一個很有趣的實際案例,讓你看到"空地"的威能..!!

而作用的地方,還是一線蛋黃區.

也就是美術館...

高雄玩家應該都知道.

北高雄最貴房價領頭羊一值都是農16...

美術館和巨蛋一向都是略低於農16 0.5~1成的價格.
(以基本款物件為主,不討論豪宅..現在北高最貴成交豪宅是HH,但是也是賣的超級無敵爛)

然後我們不討論預售屋,畢竟農16現在沒啥預售屋...

我們用中古屋基本款物件,做基準..

不過最近有在關心蛋黃區的應該就看到一個驚人的狀況.

美術館中古屋價格目前價已經追上農16...

無論是兩房還是三房.

並且這個追上是這一年內才發生的.

去年我在講美術館的時候,農16就是很明顯的貴一成.

但就是現在,你自己去看,美術館是不是已經追上農16??

而追上的原因...

難道是因為買家都跟我一樣在農16被開紅單開到駕照被吊扣而不爽嗎..XD

還是因為,美術館空地很多.
(南美的整個重劃區土地,甚至其實大樓蓋還沒一半,可能才1/3多一點)

因此建商最近狂推案,而產生區域價格不段被新舊屋比價後哄抬的效應.

哄抬到價格已經追平農16...

而之後只要隨著建商繼續推案,那看起來沒多久,北高領頭羊王者很可能就會變成美術館.

so...空地是區域房價變化噴發的燃料.

有足夠的空地,就有機會讓這個區域的價格往上攀升到另一個層級.

今天在美術館和農16就很明顯的可以看到.

當然大家會說,中都不是更多空地.

沒錯啊,中都的價格也在明顯攀升.超越了三多商圈,火車站前站(本來差不多)

當然要攀上美術館,三五年應該還不太容易的主因是.

中都容積受限的關係,所以推案會大多以15F為主.29F等級推案比率上會少很多.

少了29F.33F這種重型悍將,衝刺力就沒那麼強.
(29F以上的建案,有很強大的效應....這個以前講過
29F基本上平均價格比較貴就算同樓層比較便宜,但也因為更高樓層而平均往上拉
那因此29F可以寫出附近最高成交單價,靠他的28/29F的最高價戶別
另外29F的公設也比較強,建商對29F的設計和規畫也比較敢砸錢,外加戶數也多.
廣告費也比較敢砸,請的代銷也比較高級..
所以29F在地區性行情上的影響力很強大,一棟抵三四棟15F
這就更不用說大型建案,地平兩千三千四千又蓋29F...這種會把市場炒到爆炸熱
也因此,我就手滑了美術白天鵝..XD)

所以中都很可能會在幾年內跟美術館同步上升.

直到更久之後才慢慢去追平美術館...但可能是15~20年後的事情.
(美術館蓋這麼久,還有這麼多空地...燃料還很充足)

當然這時候就會講到31期.

為啥不講新灣區,那是因為新灣區只有10%土地可以蓋住宅,因此基本上只蓋豪宅.

所以正彎區除了極少數中小坪數案子外,他的型態和其他人差異太大.

因此無法單純用空地這個指標做比對...

所以新灣區最重要的中小坪數副地31期反而就會成為關注重點.

31期自己本身沒有空地,不過貼著他的就是硫酸亞,以及西南邊的那個大停車場.

大停車場以前一度政府想要給建商去推案.

但無奈覺青又在罵賣祖產...所以政府想要轉彎標的上權.

但在那邊標的上權很難標的,因此現在還停在那邊不知道政府怎樣打算.

但是硫酸亞那塊重劃區就不跟你客氣.

因為地主主要是硫酸亞,京城...以及市政府重劃取得.

所以規劃一定是全住宅.

而這一塊重劃如果全住宅的話,那他面積比31期還要大.

而硫酸亞+31期,也比農16還要大,比河堤大,超過1/3個美術館.

so...31期+硫酸亞未來則是南高最有戰鬥力的中小坪數住宅聚落.

買不起正彎區豪宅的,全都跑過來買這邊.

整片住宅區連起來就至少會有河堤社區的感覺以上(畢竟比較新)

再加上205兵工廠以後內部要搞甚麼金融原區還是甚麼鬼的"重大建設"

不過當然拉,31期的價格早就很囂張了,跟農16差不多(不算豪宅)

連口碑最爛的陽光情人,兩房居然這幾個月被不知道誰給包場全買光.

而...硫酸亞那邊還沒開始推案勒...

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在205要幹嘛之前,31期和硫酸亞,早就借這個沒人知道要幹嘛的話題. 把價格炒到天堂去. 就像台中水楠經貿園區旁邊的北屯一樣...XD 這就是重大建設的威能. 因為有水楠. 所以北屯話題性可以超越南屯. 所以層級就可以拉過南屯.踩在南屯頭上. 至於水楠到底要幹嘛??...那是價格噴到天上去以後的事情... 另外,我相信政府也不是很確定205要幹嘛. 他可能有三五個構想,但是也都壓著. 畢竟到時候執政者是誰,誰知道. 經濟結構或是國際政治局面怎樣,也沒人知道. 所以到時候在看風向決定用哪一個方案... 不過應該也根正彎區一樣,只有極少數土地可以推住宅,其他都不准推住宅. 不過因為地主是市政府和軍方,在開發上面倒是比較會有進度表. 不像正彎區,地主都是企業...那些企業不懂土地開發又不願意賣土地. 兩手一攤...土地就一直壓在那邊...

就一心路和205兵工廠中間夾的那一塊.

信不信不重要. 那是一個指標. 豪宅的價格沒有人是真的. 那請問,到底豪宅成交多少?? 台中?新竹?台北?? 阿就沒一間是真的阿..XD 難道七期的80是真的? 但是他敢做那個價格出來. 他付了一堆代價. 那個價格就是會對市場產生很大的影響力.

海洋帝國的4x成交價倒是真的. 遠雄也有真實破40的成交. 高雄有錢人全都在等港景海景第一排. 一般豪宅它們不想買. 跟價格無關.... 看公園?那是甚麼?能吃嗎?? 因此有錢人還在等,現在市場推的豪宅,它們看不上眼. 變成,有錢人不買,一般人買不起...

The one是因為,就算被擋,也只有京城62那一棟. 並且只是擋部分. 所以有些人等太久手癢就買下去...XD

副都心是價格衝太囂張後回檔. 但是你相對其他沒有空地,當初價格差不多的區域來看. 當年同樣屋齡同樣等級的產品. 副都心今天的價格都把他們踩在地下. 推案量過大餘屋過多一向都不是問題. 因為建商當她賣不掉後他就不會再蓋. 所以大片空地,無論甚麼橋頭阿,華鳳特區阿,高雄大學阿. 你看空地那麼多,建商一值推案,怎麼都沒有問題?? 阿就當建商發現銷售有壓力的時候就停蓋,立刻供給量緊縮. 直到市場消化了既有的貨量...建商才又推新的. 所以價格也都是一路往上不回頭.. 推案量過大造成多殺多,一值都是誤解. 在建商那邊早就已經把關了. 你能看到價格下修的,基本上都是衝過頭衝到太誇張,之後才回檔. 例如新灣區中山中華路邊那幾棟中小坪數,當初10年屋一度要衝到成交30... 你美術館農16才在成交20,你新灣區要成交30有沒有太誇張. 所以後來回檔. 但是回檔後,還是比美術館農16還貴...XD

這能有甚麼意圖..XD 靠本版炒作美術館?? 會不會想太多...這邊可是全國版耶,分配到高雄的才多少人.

其實是位階的討論. 例如本來一軍10二軍9三軍8好了. 某個三軍因為一些條件,例如大量新推案,或是重大建設大話題,往上爬到二軍的水平. 因此後來整個大環境漲起來... 一軍漲到20,二軍18...本來的三軍因為位階上升,所以他不是16而是也爬到18. so..這就是區域價值變化...也就是他鄉對其他區域的價格定位的變化. 但是整個大環境漲幅繼續跑他的,那個漲幅是人人有獎,大家都會漲. 所以美術館往上攀爬到跟農16並肩,不代表農16不漲. 只是本來兩個相差一成,現在變成沒差距... 因此你如果買美術館可以多賺這個變化的利潤,買農16就單純大多頭的成長.

美術館開價25的高樓新案?? 哪一個阿? 美術館開價基本應該都3字頭. 橘線還不少可能才開在28

這些建物成交應該都在26~28以上. 灌了車位才把平均拉到24~25. 並且是成交價. 橘線的話,成交價應該在24,開價在28. 灌了車位倒是變動比較小... 這是數字遊戲的關係.因為車位可能單坪算起來再20~25之間. 所以灌上車位,整個均價就會變低. 但是基本上美術館和橘線是有一定的價差.

你是看到樹禾院. 那是景觀宅,面中都第一排. 那個本來就貴,面中都3x是基本起跳價. 其他的應該都低美術館超過一成.

那邊舊社區成長跟重劃區這邊關係比較間接. 重劃區特性就是. 你必須是裡面的才有直接相關效應. 外面的或是一眼看上去就不同等級的,就只剩下間接效應. 視覺是決定房價很重要的因子!!!