[心得] 挑日本不動產仲介10個不踩雷攻略

各位板友前輩大家好

小弟跟著老闆從事日本地產投資，幾年下來有些心得

自己也考上了日本和台灣的經紀人資格，

想從自身經驗出發幫助投資人減少踩雷，所以陸續寫了幾篇文章

提供大家參考，希望能派上用場，如果有想知道的議題也可以告訴我，
小弟會在所知範圍裡盡量分享，感謝!

圖文好讀版
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我的日本地產研究粉專
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隨著在日本持續做不動產投資，也看到越來越多「神奇」的日本不動產業者，尤其近年新興的有在經營華人圈的日本不動產業者越來越多，其中也有一些無牌照的中人，以下提供一些簡易基本的自行確認方式給大家參考。

當然不是只要一個疑點，就必須判斷這家公司不能信任，畢竟偶爾出點差錯還是有可能的。只是如果疑點在互動的過程中慢慢累積起來，就需要好好考慮是否要跟他繼續合作。

仲介公司相關確認事項

一、免許資格

最基本也最重要的首推免許資格查詢。如果仲介不能清楚地提供自己所在公司的免許證號碼（番号），那就十分可疑。

接下來我們可以到日本國土交通省的專門頁面確認這家公司的登記情報。免許證有沒有按時更新、跟網站上所顯示的資訊有沒有不同、登錄的聯絡電話、資本額有沒有不同? 如果不同，原因是什麼?

另外可以參考免許證番號的括號內數字，不動產公司每滿五年更新證照時，括號內數字就會增加 1 ，雖然年輕不代表不好、資格老也不代表不會亂搞，但數字越大代表在業界存活的越久，也多一些經驗和說服力。

資本額也是一個參考點。日本現在開放法人最低資本額 1 萬日幣即可，但一般而言資本額高，還是比較有說服力。

二、公司電話

試著google公司電話，通常可以查到日本網站，可以看看有沒有「迷惑」一類的字眼。日本不動產公司直到現在也有業者是靠地毯式的電話來取得生意，但如果因此造成客戶反感，那就是反效果了。

三、公司的代表人名字

拿公司的代表人名字去調查，有沒有相關的訪談、報導、著作…雖然有或沒有都不代表什麼，但是也是了解該公司的作風、有沒有積極在網路建立名聲的方法。

四、是否有釣魚廣告行為(おとり広告)

展示很好條件的物件，但每次詢問都說「阿，那個賣掉了」然後改推其他不那麼好的物件。這個行為不但是觸犯日本的「景品表示法」，偶爾一次可能是難免，長期多次累積的話就不是很適合。

五、官方的宅建業者不良紀錄查詢

官方對宅建業者的處分有指示(警告)、業務停止、免許取消等作法。如果登上這個資料庫，通常是違法事實非常明顯，還是小心為妙。
東京都知事による宅地建物取引業者への監督処分情報
国土交通省ネガティブ情報等検索システム

確認個人相關資訊與行為

有時問題不是業者，是營業人員的行為，相信碰過房地產的讀者多多少少都有經驗。甚至該營業人員是不是假稱某好公司的員工來跟消費者互動，真的要買的時候又用各種理由塘塞，浪費大家時間，都是要小心防範的。

一、是否能出示從業者證明書 ( 名片不能替代! )

宅建業法 48 條規定，宅建公司必須讓從業者攜帶相關的證明書，不然就不能讓該人員從事宅建業務。宅建業從業者在被關係者要求時，要提供該證明書。

證明書是一張跟名片差不多大小、有照片、代表者印的，類似員工證的東西，跟名片不能混用。一般而言從業員不會主動拿出來，但一經要求就應該要能夠提供。

二、是否有專業資格

最相關的專業資格首推宅建士，宅建士是「不動產交易」的專家，如果有的話更讓人安心。當然，專業資格不是一切! 跟台灣的不動產經紀人相同，也不是有宅建士牌才能經營相關業務。

可以看看面對消費者的窗口、或是跟窗口搭檔的日本人是否有宅建資格。

三、行為上是否常常有斷定、誤導表現

「一定會漲啦」、「那個誰要來投資啦」、「在陽台就看的到富士山啦(結果只有很晴朗的天氣才能看到輪廓)」這些彷彿神仙般鐵口直斷，提出的說法只有微弱或沒有事實根據、明顯與事實不符、容易使人誤認商品的品質等等。

這類行為不只台灣違法、在日本也是，宅建業法第32條、景品表示法等都有相關的規定。

四、行為上是否常有催促表現

「有人已經在考慮了所以要快」、「為了壓住物件總之先出個申請書」、「這是未公開物件」等等試圖推買方快點行動的行為，不只讓人不快，通常也是假的，聽聽就好。

房地產買賣是大金額的投資，還是要小心謹慎，雖然物件有時真的很快就賣掉了，但還是要在速度和安全性中間取個平衡。

五、行為上不斷的打電話、無預約拜訪

這些在日本稱為「迷惑」行為，在家門口站崗、深夜無預約來訪等，據說以前相當常見。在法規上，只要消費者有明確表達拒絕之意，營業就應該停止。

萬一真的一時腦波弱，簽了不想簽的購入申請書，法令上也有 cooling off 冷靜期這樣的規定，可以協助消費者撤回意思表示，之後再專文說明。

另外有些營業不管大小事，最愛打電話，發來的訊息內容通常只是「有事找您請回電~!」，幾乎不使用Line、mail等會留下紀錄，讓消費者日後可以比對的方式，也是要注意。

結語

購入海外房地產是相當大的決定，且最後還是消費者自己要為投資的成敗負責，所以多多確認總是好的。

大公司不一定好，小公司不一定差，祝福各位投資人都能挑到自己可以接受的公司和營業員，陪著自己買到適合的物件。

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