Re: [請益] 簽完斡旋後發現銀行估價差了40% 怎麼辦
原文恕刪
小弟為日本東京不動產從業人員
將近十年前在台灣時也做過仲介
偶爾發發文刷一下存在感
在台灣貌似都是先簽完約再找銀行貸款
（我十年前賣的時候也都覺得客人不會怕嗎？）
而日本則是要先找銀行貸款才能簽約
在選定好物件之後
就要開始「事前審查」，或稱假審（仮審査）
1.填寫申請書
2.提供收入證明（源泉徵收票：會詳細記載年薪多少錢）
3.提供物件資料
資料準備好的話，不用一小時就能做好
如果業務有直接跟銀行配合的話，快的話兩三天就會知道結果
自己直接在網上找銀行申請的話，大概都要一兩週
這個事前審查要通過，賣方才會同意簽約，有時候在搶速度時，兩三天會差很多
類似像這樣
或是這樣
接著才會簽買賣合約
即使有事前審查通過的文件
合約裡還是會壓解約條款，貸款萬一不過，或是未達預估條件，無條件白紙解除
訂金會還給買方
簽約完後就進入本審查（正式審查）
後面再補一些必要文件
看起來賣方好像有點被動
不過事前審查通過的話，基本上98%都會通過，我自己也沒遇過不通過的
所以當買方說需要貸款時，都會要求要有事前審查通過的文件
才能認你這斡旋
聽過有不通過的案例是在簽完買賣合約後
買方太開心，跑去買新車，用了車貸
銀行正式審查時才發現多了這筆負債，貸款算不過，被拒了
所以都會提醒買方，在正式審查結果下來之前
別輕舉妄動，信用卡啥的別亂刷，找自己麻煩
正式審查完後
跟銀行約「金消」，全名是「金融消費貸借契約」
就是簽貸款合約
簽這合約時就會定好交屋日，後面就沒有什麼客人的事了
以上
或許因為這樣，所以沒聽過日本有過這種糾紛，或是買方心裏不平
其實之前有新成屋貸款沒過被沒收定金的文
那時候就很想回，但是一忙就擱下了
這部分能學習日本的話，對於消費者們應該是更能放心去做這件事情才對
--
東京找房株式会社
https://www.facebook.com/tokyozhaofang/
--
日本預售屋買賣一樣嗎？感謝
我自己沒買過也沒賣過預售屋，不過對於這貸款要求，我
相信一樣是要銀行事前審查通過了才能簽約的
推推 長知識
推此制度
感謝分享
反觀台灣...光板上就一堆鄉民，整天叫人簽約加註一條，貸
款不到XX成無條件解約等等的
到底貸不過關賣方屁事= =
比如這篇就是
如果能像日本一樣，誰還會寫那種條件
說真的貸款除了物件本身以外，貸款人自身條件也是重點，
賣方那有辦法去控制這些因素？
日本預售屋若要綁貸款特約，也是會請買方事前審查
這制度銀行審核 買方比較不盤
房子條件差，但貸款方條件好可能還是貸的到8成，反之房子
條件不錯，貸款方無業遊民或打零工的這種也貸不到8成吧？
除非銀行跟著炒
長知識，感謝推～
還是日本制度比較先進完善 連買賣服務費都是各3%公平
推
我還沒簽約先找台新房貸專員評估，想確認大概可貸多少
，事後他連理都不理我，只有行銷電話一直打來，科科
最近看youtuber分享日本買房，四組人要買同一組物件最
後用抽籤的，好像你想用價格搶也不行？
所以日本房價不會被房仲弄得太大不合理的溢價
............
想聽25樓朋友抽籤的故事。請問關鍵字搜尋是？謝謝。
關房仲屁事，房仲最多就是要那幾%的服務費，你銀行估差
那麼多扣掉服務費還不是差一截
仲仲就是毒瘤，滾出此版
YouTube 搜尋Alan channel 有一系列日本買房的過程分享
推
謝謝回覆，等下來看。
清流推
長知識了 感謝分享
推
台灣銀行沒看到合約書 都不太積極
這制度真不錯
台灣的銀行要貸款會跟你要買賣合約 估價和買賣價取其低
做為放款和計算擔保值的基準
各行真的從業人員素質水準差異很大,哈~~~
我問到的銀行如果沒買賣合約都不幫估價的
我之前也是想找銀行先鑑價，但問了很多家都說要有賣買
合約書才願意
台灣就這樣，很多法規跟不上市場不修擺爛
好方法 建議台灣可以改一下
推 分享
台灣人如果沒在那工作，想再退休時在那邊買房是不是要
全付款
是呢，沒收入的話，銀行是不能承做貸款的 推
stewardship: 退休後貸款年限都很短吧？一樣有75歲的上限。如果真04/19 07:34
的要貸款可以找台資銀行，不過利率比較高就是了。
相對的，某部分要求會比台灣提更高吧。
資產？年薪？年齡？信用？職業？
不是加個註這麼簡單。
沒有那麼複雜，對賣方來說就是 「都還不知道你貸款能不能下，你拿什麼來跟我說要買我這間房？」 所以沒有這條款就簽約，對日本人來說才是驚訝吧 推
Iamjkc: 因為日本是買方市場了吧 台灣不一樣04/19 13:57
覺得這跟什麼買/賣方市場無關。比方40年房貸，相關資格審查
鐵定比較嚴，一堆以為隨隨便便都可以申辦40年...
我是覺得台灣的銀行怕做白工，怕客人是審好玩的，會多無形成本 所以才不做這步驟 相反的，若有銀行願意開展這項業務，不是就能多很多諮詢嗎？ 台日的不動產交易差異，其實還有很多可以聊 有看到合適的話題我再來分享
※ 編輯: tommy91124 (114.175.113.124 日本), 04/19/2021 16:50:06鬼島有鬼島的玩法 都是真的
5
最近看了不少台北市精華區中小坪數(約權狀20~30坪、主建物12~20坪)的建案，其中主 打高品質的建商，常常貸款成數只能貸到7成，問了代銷他們給的理由不外乎是：＂希 望可以篩選自備款較多的買家＂，好奇問一下: 1.關於貸款成數只能貸到７成，代銷的說法正確嗎？還是坪數太小或定價偏高(這些案子 通常都是區域新高價)？X
我跟你說為什麼好了 不管直營店還是加盟店 直營店如果是店長接的 他可能比較認真會回妳問題 因為店長最閒 其他業務都得要去做業績![Re: [請益] 簽完斡旋後發現銀行估價差了40% 怎麼辦](https://thumbnails.odycdn.com/card/s:1280:0/quality:85/plain/https%3A%2F%2Fspee.ch%2Fodysee-og%3Ae.png "Re: [請益] 簽完斡旋後發現銀行估價差了40% 怎麼辦")
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看完原文 若是要避免這樣的狀況 在購屋前 建議可以先打電話給銀行 其實銀行會直接跟你說你那個屋子的貸款 成數10
這很正常,房仲不管你買高買低 最重要的就是簽約,他也一樣一直會去盧屋主盡速簽約 : 結果短短一週的時間內要簽約 我中間停住 也想去弄清楚房貸到底可不可貸到8成（當初 : 是以房貸8成考量 才下斡旋） : 後來開始問薪轉戶 問其他銀行 果然鑑價 還低了開價三百萬 都說估價也無法到成交價的4
看了你的原文，真的覺得你應該是無故賠了這十萬了耶 三年前我也是看了一間三十年的公寓，屋主開價430萬，後來談成350萬成交 當時代書和房仲也都說銀行貸款八成沒問題 結果後來銀行核下來只有三成，我也是嚇了一跳 代書問我們要不要再找其他家銀行估72
原文恕刪 小弟為某民營銀行鑑價人員， 在金融業資歷不深，僅就我實務上的經驗提供一些淺見， 當然也希望有同業可以一起討論，畢竟估價單位在銀行裡真的很邊緣，希望可以取個暖QQ 在這邊就原文推文有提到的鑑價金額、貸款成數及可貸金額來分享，45
我前陣子也發生同樣的事情 結果賠斡旋10萬 （拿回一半） 也怪自己功課沒做足 看到很喜歡的中古物件 該區域釋放量極少 就趕緊下 斡旋 後來雖然談到離開價價格差了一百萬 覺得有殺價成功 結果 房仲還有賣方的積極度讓我 懷疑32
首Po最近家人看到一間房子蠻喜歡的 開價1250萬 簽了斡旋10萬後 最後以1100萬談成 準備要簽約 後來家人自行請銀行評估房子價值約800萬7
其實每家銀行保守度不同 我覺得真的要買 請仲介轉介合作銀行 仲介應該有辦法找到可以貸你至少八成的銀行 尤其仲介絕對有長期合作銀行 只要你信用沒問題應該有機會23
我也是身受其害 切記 物件本身決定鑑價及貸款成數的高低 個人信用收入決定借款利率的高低 成交前，仲介唬說可貸多少多少
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[請益] 貸款金額不足,如何解約作者: fromjojo (~~~) 看板: home-sale 標題: [請益] 貸款金額不足 時間: Wed Jul 8 21:36:22 2020 購買一新北房子 與賣方在合約上有註明若銀行房貸不到600萬23
[請益] 賣方突然要求從履保改為信託戶各位好 最近冒著當市場韭菜的風險，捏著買了一間2手大樓。 好不容易貸款等一堆鳥事都辦好了，自備等款項都已匯入履保帳戶，現在只等著過戶等程 序完成，就正式要從找房海中畢業！ 因為之前貸款時有一點時間差，屋主表示有資金需求，因為貸款這方面是我們的失誤（誤22
Re: [請益] 賣方突然要求從履保改為信託戶06 : /30交屋是沒問題，但屋主還是要我們先簽履保動用，代書也說會確認各項文件沒問題 才 : 會讓賣方動用。 : 但這兩天賣方不知道哪邊有問題，突然要求仲介要從履保帳戶改為信託帳戶，還壓著印![Re: [請益] 賣方突然要求從履保改為信託戶](https://i.imgur.com/dm3qJUMb.jpg "Re: [請益] 賣方突然要求從履保改為信託戶")
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Re: [請益] 日本買房小弟最近剛簽約一間中央區晴海的tower mansion,趁這個機會分享一點經驗給大家 先說一下小弟的背景,我是去年一月開始來日本上班,到目前差不多一年半 因為高度人才的分數有超過80分,最近有在考慮申請永住, 而且因為現在每月房租快要日幣30萬,實在有點吃不消,也起了買房自住的想法 所以前一陣子就跟老婆兩人到處看房,後來看上兩個物件,跟兩個物件的業務談過10
Re: [請益] 契約一定要有貸款成數不足，交易取消對吧我有碰過買方要加這條的 我當場說,ok啊,那我也要加條 在買方銀行尚未將八成尾款匯入履保帳戶前 賣方得將此物件售予更高出價者, 本交易無條件取消 blahblah...9
[請益]預售屋合約問題大家好, 小弟最近在找人生第一個房子, 中古屋跟預售屋都有看, 目前看到一個預售屋還 蠻喜歡, 現在在合約審議期階段, 今天看完合約覺得有不少奇怪的地方... 希望大家能幫解惑... 1. 貸款約定: 貸款差額在預定貸款金額30%以內部分, 經賣方以書面通知10日內, 買方一次以現金繳納之。5
Re: [閒聊] 美國太太想買房稍微補充一下西雅圖跟灣區買房的噁心點在哪邊 那篇原po是在西雅圖 美國買房有一個流程是contingency 基本上是保護買家的一個合約 大部分美國買房都可以用這條款 這條款有兩項 一個是Fiancing(Loan) Contingency 另一個是Inspection Contingency 用來事後反悔 可以不履行契約而拿回訂金 首先講Fiancing Contingency3
[請益] 賣方第二車位土地持分等買賣問題各位好： 物件為３房雙車位 先簡介現在的狀況 我是買方，已下斡旋金，且賣方同意買方出價，但尚未簽約(僅有斡旋單)。 但在準備簽約過程當中，我方（買方）發現權狀及謄本上除了有原有的房貸銀行外，2
[請益] 買房下訂後第一次買房不太了解流程，想說上來問一下 @@ 這週約好屋主（屋主自售）出來收訂金 10 萬 這裡我從網路上找到 房屋買賣定金收據範本，買賣雙方各一份 這裡沒啥問題 接下來屋主收訂後應該就是約在代書事務所簽買賣合約
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