Re: [請益] 未來2房總價會超越3房嗎？

※ 引述《ANYCALLX (隨便打)》之銘言：
: 近幾年蛋黃區2房平車成為主流
: 主要是總價低
: 管理費低
: 裝潢費也低
: 幾十萬就能弄成小豪宅
: 很受年輕族群或投資客青睞
: 即便未來換屋或出租
: 只要地點好 裝潢不錯
: 脫手或出租都很容易
: 近幾年同社區2房/3房總價差異已縮小許多
: 若以省管理費角度來看
: 未來2房總價有可能追上3房甚至超越嗎？

你為啥有這種奇妙的錯覺.

你3房也超越不了4房,4房也超越不了5房...XD
(總價)

另外.

以前(2010~2013)推案.

那時候建商很故意,它們在蛋黃區大多都是推豪宅案.

為啥推豪宅案.

因為戶數少...一個建案戶數可能都低於百戶.

所以其實供給量有限.

但是今天2房案就不是這樣.

隨便一個建案,就是兩三百戶.

所以推案量是"非常大".

其實建商也知道這個狀況.

它們在幹嘛?

它們在搶著兩房數量還沒滿足市場前,搶著先推案.

因為等到兩房開始飽和後...

除非有新的市場需求型態產生.

否則就要回復到均衡推案狀態.

這樣..其實中小型建商也沒你們想像的那麼聰明.

他們老闆也會"無所適從"...不知道該推甚麼案子好.
(其實一堆中小型建商都是跟著興富發,寶咖咖走...興富發推甚麼,他們就跟甚麼.
沒錯...中小型建商就是這麼蠢...XD
它們甚至不敢承擔自己業務部門的判斷....)

尤其,一般中小建商並不具有推大坪數(80以上)的能力...
(不是錢的問題,而是他推了會很難賣..買家不接受他的品牌推這種東西)

所以如果小坪數需求被滿足,不再這麼好熱銷...那它們也很冏.

所以中小型建商就需要在這段小坪數風潮下,快點賺滿口袋.

以後看是要轉型還是做其他變化,也才有銀彈.

至於大建商.

他當然先狂蓋小坪數,把市場給填飽.

之後如果中大坪數市場開始回穩,需求開始出來.

那中大坪數市場可是少數人專吃的大餅..

弄死小建商,搶小建商的市場來吃,一直都是大建商很樂意的事情..XD

就像我們投資客最愛搶窮人的房子來炒.

用大錢賺小錢...用強欺弱....用規模打零散.

一直都是很穩當的做生意方式....

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這是奧義..XD 賽道狂人有興趣去看一下. 福特整個瞧不起法拉利,除了在賽道上被慘電. 做平民生意的財團囂張到,認為做頂級跑車的公司比它下面一個小部門還要小.. 8+9很愛有一個錯誤的認知就是,有錢人的錢比較好賺...XD 恩.... 想太多了. 你去問水晶店老闆,甚麼東西好賺? 他會跟你說,那些最便宜的珠珠鍊練最好賺. 高級貨頂級貨很難賺...XD 所以很多時候他們直播拍賣.. 高級貨或頂級貨都不賺錢甚至某些時候回饋給某些客戶用賠錢賣. 例如一尊晶雕,買10萬,賠錢賣8萬.. 你會說,阿靠杯哪有生意人這樣虧錢賣的..XD 但等下他月光石手珠7mm一條500要得喊+1...加了50條. 一條賺你四百塊...兩萬塊就回來了. 之後再賣一個黑耀石手珠,要得300+1...一條賺你兩百塊...XD 而你晶雕,你買10萬想要賣12萬.. 抱歉,那些買家妳當他笨蛋??... 他們的FB早就被幾百家水晶直播,水晶代購,水晶批發商加滿滿. 一堆人捧著貨給他挑... 而他..又不是天天買10萬塊的晶雕..他很久才買一次... 因此他買一樣東西可能可以挑三個月半年....看了幾十上百尊,才下手. 反觀那些珠珠練練. 很多時候買家就剛好看到,覺得很便宜.就買來送人. 或是某些人得了不買東西就會死得病,看到便宜就很愛亂買... 所以除非你價格很豪洨,不然只差一點點,你只要說"我的品項比較好""我的東西有把關" 所以一開放+1..就手中邪在下面狂跟... 當然你如果是例如70mm髮晶球,2萬要的+1...那它們自然就會恢復理智,不敢按下去..XD so....有錢人的錢好賺. 大概大腦被壓路機擠了才會這麼想..XD

所以販毒的發大財阿...XD 難道炒房賺得贏販毒..??

之前豪宅一度淪為套錢工具. 買2000做4000貸款3200. 所以買豪宅 = 取得1200萬現金+4000萬1.7%的房貸20年貸款+一棟房子. 你算起來等同他用6%左右的利息,20年期,取得1200萬現金. 還附贈一間價格可以被炒高的房子. 這對玩錢的人而言,是非常爽的資金取得條件.. 而如果這棟豪宅4000被炒到5000. 代表他又可以增貸800萬出來,並且是1.7%的20年期. 之後增值的曾貸對有錢人而言是爽到翻天的銀票概念. 因此當初其實蓋那麼多豪宅,你說建商有多好賺...XD 恩...當初的豪宅是典型,開價和成交價完全兩個事件的東西...豪洨的有些是低於半價. 然後有錢人當別人金主,一般比較熟的是不是要求資金投報那時候也都是6%.. 不熟的大概要10%. 阿...你有沒有看到甚麼關鍵奧義...XD 也因此我也不要講,有些建商就這樣,蓋豪宅,賣給自己金主,在跟金主拿錢來推案. 遊戲就是這樣玩得. 直到張盛和推了豪宅稅... 才大幅凍結這個現象. 這也是為啥豪宅的空屋率很高的主因. 因為...豪宅那時候成為洗銀行錢的工具,而不是拿來住. 當然也延伸出今天還是有人想要這樣玩. 例如某開價800w/p的. 他實際成交價可能再3xxw/p. 但是他必須成交在800w/p. 頂著他是全台首席...所以"頂上無蓋"的特權,要一次價格拉到夠. 這樣有錢人才有辦法在豪宅限制貸款6成的門檻下,去套錢出來. 但很可惜,樹大招風,被媒體盯上..翻到水面上.. 造成有錢人也不敢操作這一棟... 所以在這邊替她上三炷香默哀一下...XD 反而真有錢人自住的住宅. 你比較容易在別墅上面看到. 你看,光美術館是不是也有很多八千萬一億多的別墅. (有更貴的,兩三億起跳到五六億以上,只是大多都自住沒要拿出來賣) 然後你去看那些別墅....空屋率是不是其實很低...XD so...不排除有不少有錢人捨棄別墅住進豪宅大樓裡. 但是整體別墅市場,尤其因為建商都不太蓋,幾乎斷供給. 所以高價位別墅才是有錢人自住市場的指標. 不過當然也因為新別墅被斷供給. 所以你無法在公開的銷售市場上面透過市場銷售狀況去判斷有錢人的動向.

限制降到七成貸款應該合理. 畢竟豪宅冷盤已經五年以上. 現在其實很多空屋阿毛胚阿,都經過轉手,不少都有人入住. 當然如果立刻開放八成..XD 那可能就再掀一波大型炒做套錢. 只是目前風向似乎也無法解禁就是了.

所以豪宅做的比較囂張..XD 豪宅你銀行怎樣認定價格?? 然後你覺得買家跟銀行關係是怎樣?? 銀行認定價格方式是死的. 但人是活的..XD (包含銀行經理,分行行長) 透過幾個操作,就可以整棟行情往上拉抬認定價. 你登載不實要證據. 請問你怎樣提共證據? ab約這種事情,在各行各業都做很大..XD 並不是只有不動產. 你今天做機器,各種原物料成本100萬報300萬,有很稀奇嗎? 你今天做衣服,原物料500萬報1000萬有很難看到?? 都一樣的拉/ 差別只是,不動產好貸款..可以跟銀行搬錢. 其他行業這樣報,就是節稅+掏空股東的錢的作用為主..XD

又不是我做的..XD 另外我只是在解釋一個現象. 如果你不接受. 那...是你的事情. 因為無論你接不接受. 這世界就是這樣運轉... 美國路邊有黑人徒手打死一個亞裔.. 無論你接不接受. 過幾天就還是會再度發生... 這世界不是你說的算!!!! 這是一個現象...

一般宅大多都做在10%左右. 因為會有人去檢舉...XD 所以用裝潢退款方式,做10%是目前的型態...有一個灰色地帶的後路可以退. 但豪宅... 其實現在還是有很誇張的. 畢竟,買家和建商之間的事情,你半點把柄都抓不到. 它們會把金流和各種細節都做得很完整,造成要檢舉你都找不到半點證據. so...玩豪宅很多時候玩的東西跟一般宅不一樣. 所以不要亂套. 也不要亂玩豪宅. 玩錯你會套到死都賣不掉...