Re: [心得] 而立之年陸續買2筆房經驗

※ 引述《liveNK (貓吃魚的夢)》之銘言：
: 而立之年陸續買2筆房經驗
: 此篇有給無房者/首購者，分享我的購屋方式，發這篇前原由在去年發現我手上兩筆房子
: 時間點都有這麼一絲巧合與關鍵，特此寫一篇來分享，剛需買房我是建議不要等，負擔得
: 起頭期款，租不如買，養成平常都有在看房的習慣讓你可在好標的出現時做決定。
: 地點台南
: —2016/2房地合一政策當下買第一間預售
: —2019/12月疫情爆發前買第二間預售（待交屋）
: 以上都沒有刻意去抓著時間點，碰巧在這時有自用剛需，雖不是買當時市場最低價，但也
: 勇敢做買房決定。
: 買預售的幾個眉角，第一是：剛開賣時，最好是廣告都沒開始前，第二是：接近交屋有些
: 預售住戶貸款沒過建商餘屋，這是最有可能撿到便宜的時段。
: 再淺述幾個我買房關鍵與自身情況**
: *有無後援
: *買房由誰決定，買什麼房，什麼地點
: *買房是漸進式換房量力而為
: *自住或換房都買預售，計畫購入預售屋更能省下新古屋，中古屋售價的利差。
: *預售工程款分期付怎麼降低分期金
: *工程期努力減少開支
: *首購不要請驗屋，不要請設計做裝潢。
: *善用銀行寬限期。
: 下一篇我對上述幾點詳述我的看法，以及買首購房前如何累積起自己的經驗。
: 以上
: 3/19

作者來了，這篇給首購參考的購屋經驗，如果你是房市老手可能不適合這篇了。
寫這篇也是給還在詢房的2x-3x年紀的朋友參考，或許及早規劃你也能有自己的房子。

上一篇：可參考，原文而立之年陸續買2筆房經驗

幾個我買房關鍵與自身情況**

*無後援，無長輩金援買房。
可能多數人都無後援沒啥特別，事實上多數人買房是兩個小家庭夫妻的事是看總家庭收入，但我的買房首款與房貸我一人在背付，也同時老婆在這段期間幫我生兩個寶寶，經濟能力中斷四年，但我們也是撐過來了。

*買房自己決定，不用帶雙方長輩。
房板逛久了會發現長輩決策會誤事，實際上也是，通常家長是怕你被建商騙，怕你買貴，怕你負擔不起房貸balabala，無後援我自然就會做出適當的決定並為自己決定負責任。
正常如有長輩後援第一桶頭期款/工程款會加速你買房的決策，我建議善用長輩當助力而不是阻力。

開始看房鎖定需要的坪數，格局，社區戶數也都重要，通常建商為討好客群的廣度，多會規劃2-4，這總類型的通常會較複雜些，比如說一層多戶，但也偶爾看到一層四戶的案子，多戶的社區鄰居居住素質不一樣，容易互相影響，同理電梯的等待時間也會相對多上許多。格局要明確清楚幾個人居住，兩夫妻的話比較好解決，像我是很明確未來增加小孩，同時我會計畫小換大，那就只要專注看小2房領域的案子就好，把變數降低。

*買房是漸進式換房量力而為
首購買2房先求有，建議一定要再找機會換，也增加居住品質。

*買預售買預售買預售，計畫購屋更能省下新古屋，中古屋售價的利差。但更關鍵是涉及方位、格局、樓層，自住者在案子開賣就要進去看房訂房。
跟你買菜一樣，如果可以選擇要跟農夫買菜還是跟菜商（菜蟲）買菜，肯定是跟上游買也不跟肩客買，跟建商第一手買是最便宜，市場後面的轉手都是墊高你的購入成本，通常新古屋+30～50%，含裝潢有可能+60～80%以上。

*預售工程款可以分期付，通常也可談，這方面我的經驗建商都蠻有談的空間，付款壓力最小，並且養成準時付款習慣，拖款後面壓力更大。

*工程期想辦法窩家裡住小宅，騎機車，減少開支，賺到薪水獎金全給建商付工程款。至少我是這樣，沒太多眉角，省錢期間辛苦一點。

*首購不要請驗屋驗屋公司，不要請裝潢設計，我當初就為換房設定在五年後2換3房，沒有資金也沒有必要投入太多在首購這套單位，極度輕裝潢，只做「天、地」天花板平釘，加冷氣包管，木地板，自己找廠商發包，如果有空寫一篇裝潢，電器省錢我再另外寫，淺述我的做法，分享主要規劃窗簾，燈飾，傢俱等省錢的方式。

為什麼不要請驗屋是要降低你交屋後的資金壓力是其一，另外驗屋公司只負責出精美報告，但對你建商的約束力最終壓力還是屋主，最後你還是會被時間妥協，不是功能性漏水問題就會交屋先，除非你買了不急著住，2房的話我建議剩下來驗屋費。通常預售交屋還有一筆印花稅、契稅、管理費預繳、代書費、銀行房貸設定費、瓦斯管線費、房屋火險、等等，我建議要抓房屋總價2-3%以應付這筆税費規費。驗屋自己看Youtube頻道跟著做就好，並不難。

*善用銀行寬限期，不要猶豫或擔心後面還款，3年不繳本金，現居住這房已經開了3.5年寬限期。而通膨會支撐你的房價，同時也具抗跌性（抗跌要看地點，太偏的蛋白不適用）

我的第一戶為預售，購入非常久的時間了，簽約日為2016/2，地段為台南市舊市區大樓兩房，當時也就是「房地合一」政策下市場存在千家房仲倒店潮負面消息的時代，那時後房地產知識除了自己摸索就是電視的57新聞王「歡迎收看57新聞王，我是徐俊相，帶你挖真相。」SWAY、盧燕俐、徐嶔煌、徐佳馨與蔡總…等等名嘴都上徐俊相節目，當時聽他幾位講房地產是蠻爽的，sway立場都較偏激的空，現在也是，但不管怎樣這些房市名嘴都看大北區房價，往南的市場比較小眾，至少當時是這樣。我累積房地知識的起點在這邊開始萌芽。反觀現在談話性節目都在做股票，如果有賺到錢的，可以考慮購房，以我在2016-2019看到的情況，轉手賺都是暴力基本100%獲利，但當初我不敢開這麼大的槓桿，現在講也是事後諸葛。

買第一間房過程確實坎坷，看房區域非常廣，從永康探索公園、永康復國路（福原愛江宏傑第一個愛巢）、永康復興里眷村、永康大橋、永康仁德交流道與保安、安平國平重劃區、市政府周遭永華路、南區86舉喜重劃區，等等30幾間大樓預售，能看得全都看，瞭解建材格局大樓設施等等，那時候口袋不深能運用的頭款資金只有20-30萬來的，年薪也不高80左右遊走，房型多鎖在2-3房的標的，那陣子看得久也密集，假日就開車跟老婆繞去銷售據點看房，看周遭環境（到目前為止也都維持這個習慣，好建案就直接走進去問格局價格）。
為期超過八個月的看房歷程，因為有了30幾間預售的賞屋經驗，漸漸知道自己要的是什麼，然後市場上有什麼可以選擇，最後買了舊市區不含車單價17.2萬/坪的兩房總價約5xx（已含車位），
2016/2行情來說是稍高許多，當時永康大橋才15-16萬/坪。也是有了市場情況當基礎，下訂過程是秒看秒下，當天看當天下訂，當下代銷101句話術激到：「剩下最後一戶兩房，有一位潛在買家明天要來談下訂」，當時怕也猶豫今天不訂明天來沒有的有壓力，畢竟看房久了也知道會不會喜歡是個緣份，當天下午看房，當天簽完約走出銷售中心時已過了晚上11點。
我也建議還在找房的朋友，如果平常看到好的標的不要猶豫，一定要快速決定，因為好的格局和方位不會等你，下個買家很快就會選走，這不是話術是事實。看上的這個案件就是地點佳，買到的事全台推案王的建商，交屋後鄰居對品質是頗有微詞，我運氣好沒任何大交屋異常，倒是公設品質不好是真的。

時間過到2019此時家裡已準備要迎接第二寶到來，接下來是第二戶購入經歷，這次就沒做這麼海量的預售屋看房，主要策略就是要搶建商開賣的頭香，談最優惠價，當時2019年的時候，換房的想法在想一次到位直上透天，此生不再為房煩惱，但因為台南近市區（非蛋黃區）的透天價在15xx，以年薪真的無法負擔房貸，看了幾戶18xx~36xx都有，透天產品價格跨度是真大。期間也看了大樓換房族首選品牌，國泰、富立、遠雄、泰嘉、上耀，台邦，等等A、B等級建商都參考，市場行情大約都在2x萬/坪，印象均價在22-24之間，那時候2019是非常正常的價位，但認真算還款能力還是買不下去，曾幾何時台南在買單坪24的預售。直到看到九份子有個新案剛推出，算一開案第一週去談買低樓層，潛銷期再扣一點點優惠價給我，買到1xxx, 單價18.9萬/坪三房（低樓層），2019/12約購入，也是當天看好，秒看秒訂直接提10萬訂金下訂。

以2016-2019年房市來說，台南推案量非常大，各區非常集中在同一時間開工與落成，那是一個市場買賣移轉棟數量增的情況，因此價格也一直穩到2019台積電傳出在南科設廠消息，整體價格仍持平，沒有太大價格波動，畢竟空屋交屋期尾聲段餘屋尚未去化完畢。

最後也談談怎麼看台南的未來，有幾個地方在醞釀首購都可以留意，草湖寮延伸到總安（安區北安路旁）、鹽行重劃區（鹽行國中）、歸仁高鐵、九份子周遭。各區都有各區的話題性，我認為首購，最適合往新開發的區域，價格上還沒追上蛋黃區價格。

這篇先到這，祝各位首購族都能順利找到屬於自己適合的房。

內文有點長，謝謝收看。

以上。
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真的，週末看房下週都還會接到call客電話，現在沒這回事了。

我個人蠻看好這個點的，在北外環，高速公路，永康車站，交通匯集區，旁邊飯店和鹽行 鬧區。

不是，另外一家全台推案王。

這很後面了吧，看善化GF重劃區會不會比南台南站早出來。

想省錢我是投比較多時間花點心思規劃，有空的話我分享當初經驗。

不是發哥

當然，現在年輕工程師年薪輕鬆就到130～150，以年薪10倍為買房總價1300-1500應是這 個區的首購頂價，但是其他行業的首購價還是要低於1000，2房800，三房1000，我是建議 首購族市場有這個價就要好好考慮購屋了。

有興趣。

台南商業區一直都沒有覺突破性的發展，三井又把百貨市場的份額拉去歸仁了，我覺得短 期還沒有廠商會投入商業區發展，反之如果有廠商還願意投入大型商場，首購跟著走也準 沒錯。 我還是那個建議，對房版首購族來說，你要的是換房，先買小單位繳房貸也不要 給房東賺，頭期款趁年輕剛出社會的時候辛苦一點，買預售強迫儲蓄。