Re: [請益] ceca大師關於中古屋後續處理
基本上是這樣子.
你不換屋其實也ok.
換屋是為了賺更多.
長期就不用說,發展中的區域和僵化區域有位階上的不同變化.
中期方面.
你知道地區和屋齡有先後漲的現象.
至於短期..你隨時都在換屋所以不需要討論.
那長期方面,你哪時候布局未來強勢區比較好?
你說你現在布局水楠...是不是亞歷山大??
但是你如果在2016~2019布局水楠
(當然那時候沒得買正水楠,但可以買周圍),是不是個好時機?
so...長期在切入一個你預期下一次大炒做的強勢區最好的時機點.
必然是這種大盤整的時間是最佳換過去的機會.
至於中期的話,蛋黃區和新建案是第一批上漲的東西.
另外記不記得我這幾年哪時候開始說可以切入美術館?
是不是2019左右....並且理由也是美術館跟其他區域價差都快消失了.
而這一波你從2020年可能還好,2021年開始要切入美術館是不是也亞歷山大.
而物件也是.
你想,2018~2019的新建案都多少,是不是一個很好的切入換新時機點?
而等到2020年後,也許這些都變新古屋.
但是它們在2020~2021是不是漲的超兇還把價差拉開.
因此你在這種大盤整的末端換物件...
你可以在第一時間吃到下一次大漲的超大漲幅.
而像現在,如果你手上有美術館的房子或是5年內的新古屋.
你在爽爽的換成2x年屋.
你看你之後可以賺得多爽....
甚至逼近可以一換二...但是如果在2019年你最多1換1.5不到.
這就是中期換屋的奧義.
至於租金收入差....那只值一根毛..XD
因此...
換屋很多時候不是因為他屋齡大了.
而是因為,換來換去賺比較多.
你本來只有一間30年屋.
你抓對時間換成5年屋,在換回35年屋(過五年好了)
你可能可以買一大一小兩間35年屋.
在經歷一輪,你可能就變三間3x年屋.
房子就會像老鼠那樣一直繁殖.
而如果你只是死屯一間30年屋.
你光靠租金收益想要變成兩間.
你可能等三輪大漲你都做不到.
不動產是很穩定的金融產品.
所以通常操作會建議激進一點.
操作的時間和判斷觀察的時間都非常多,緩衝時間都宇宙無敵大.
操作起來一點也不會有甚麼壓力.
--
先推
先推
推
講房的論點跟股票相比真的好很多
ceca大只是不喜歡承擔風險，但基本上他的股票經很穩
一直換不會被仲介費跟稅金吃掉很多嗎
推，謝謝分享
收租可以啦，就租金投報要高一點，至少6%以上的房子自己
還是有繁殖力。那種2-3%的不用想了。
感謝分享
仲介費買賣最多就6%根本不用擔心，房地合一你用重購退
稅也還好
不然就發票，但自住換屋不建議去搞這個，雖小被查到金
流你會很麻煩，投資客是做比較仔細的但也不建議太誇張
就是了
太強了 已拜
整個理論裡面,我覺得最難的是,知道什麼是值得買的外圍
未看先拜
你對外圍沒信心. 你可以單純在市中心. 單純操作物件新舊就可以. 就像你對老屋沒信心. 你可以單純操作蛋黃蛋白蛋殼往外買就可以了. 當然最後,你會同時考慮,然後判斷當下買哪一棟競爭力最強...XD 不受地點或是屋齡的拘束. 只要時機對,甚麼鬼都可以買. 沒看到興達港唯一的大樓漲多少...XD 那東西當年我都疑慮了一下. (當年一棟只要75萬)
https://tw.appledaily.com/property/20190607/KKP3IFHYM6GNZ3M2TWFEWGLSIE/https://tw.appledaily.com/property/20220424/FMX5Q6FZDBB5FB4UIAL4L4OWJA/
有甚麼鬼東西是不能買的嗎? 只有你買的時機點對不對才是問題. 金山萬里度假山莊,崩盤之後,你在看佛朗明哥是不是現在又從最低點漲了超過兩倍. 不過當然對外圍的判斷有很多因子要顧慮. 你沒把握就可以避開不要碰. 投資也記得,盡量不要賺你不熟悉的錢. 有把握的先賺. 剩下一點點閒錢再拿去做實驗性的試探. 沒閒錢就算了. 之後她噴到宇宙去,那也是不屬於你可以賺得... 就像我興達港那時候沒有入手他的大樓,我也不會有甚麼錯過怨嘆之類的.XD 單純就是,喔,又多學了一課.
※ 編輯: ceca (61.227.108.125 臺灣), 04/28/2022 17:55:52大神推
感謝c大，只是一直換的話不是有税的問題嗎
稅？35~45%？加仲介費，大概一半以上列入成本，呵呵
非北市50年以上的房子還要買，各位耗子尾汁，我是不敢買
每年折20%，50年後餘值=0，房子送我都不要，純繳稅沒餘值
這時候你就應該思考. 這五年房價翻倍2~3倍的36年地上權是怎樣一回事..XD
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11126818.html進入投資市場永遠記得. 市場永遠是對的. 當你發現你的想法跟市場完全相反的時候. 那一定你錯了!! 你要立刻修正自己. 千萬不要硬凹. 硬凹是投資最大的忌諱. 股票漲就是漲跌就是跌. 看錯就要反省. 是你看錯了....要檢討自己. 不要去檢討股票走勢...XD 大多數的住宅的價值是"住宅空間"主導. 土地是影響他貸款狀況(單純有和沒有土地會巨幅影響貸款無視土地坪數). 以及影響你繳多少稅. (除非你被建商整併) 會計上的建物殘值除非你在計算公司資產或是交易,不然只有繳稅的意義..XD 因此一間地坪特別大屋齡又沒特別老的大樓,一般我是完全不會買... so...你在看建物. 請從"這個地區的這種空間價值"優先做他價值判斷. 這個佔90%以上的比重. 其他一點點10%才是考慮到其他方面... (例如土地太大的大樓很多時候價格會比較低...恩..市場還是沒太白癡整天做都更夢) 然後你用這個價值觀再回推市場變化. 你看看是不是跟市場契合度遠高於甚麼看土地價值看建物價值等等.. 尤其看這些土地建物價值,你根本無法解釋地上權的價格變化,所以無保存登記的價格變化. (老透天無保存登記也是比較便宜...屋齡都5x年建物殘值應該是0. 為啥為保存登記比較便宜? 因為沒有建物也會影響到他的貸款....)
※ 編輯: ceca (61.227.108.125 臺灣), 04/28/2022 18:08:06支持ceca ，五年過去已經1變4 謝謝
4年前興達港6萬沒人想去 ～
推
跪著讀完了
大神級的觀念 不管放什麼商品都有99分穩妥賺
那如果手上有美術館10幾年屋建議放到什麼時候賣最好
ceca文每天當心經唸就對了
請問中都什麼時候可以切入
推救世
ceca大 房地合一重稅下一般幾年轉換比較好
有買房SOP可以抄嗎
跪著推 每天照三餐讀
為什麼土地太大的大樓價格會比較低阿？
因為不可能都更土地持分大地價稅也比較高，負擔成本
高，所以市值較低吧
推 努力中
請問C大「本來只有一間30年屋，要抓對時間換成5年屋」，
這句話意思是要在盤整時期新舊屋價格差距最小的時間點，
再貼一些資金或是大換小，跟到下一波起漲物件列車嗎？
推～佛
如果你開槓桿，只要有漲，你轉賣本金會大幅增加
我上面指的繁殖比例是全現金的狀態
因此你開的了槓桿，就不是一換二
你美術館1000漲到1600,等同現金兩百變八百
兩百本來買1.5間2x年屋，八百可以買6間
只是每個人開槓桿狀況不一樣，所以用絕對價格做比喻
想請問3間以上貸款限制怎麼解跟可貸金額上限怎麼算?謝
土地太小也沒人想幫忙都更？
被限制到貸款人頭也無解，就跟我一樣貸少一點嘍
先推再收藏
我目前已經沒有200萬一間這種事情...貸4成要600萬XD
收到 謝謝C大
請問c大預售單價高鐵39 民族鼎山35 桃子園(有景)38哪個
會比較有划算 感謝
如果這三個比. 高鐵會比較好. 不過我還是支持中古屋.
※ 編輯: ceca (61.227.108.125 臺灣), 04/28/2022 23:16:05推 已收藏
請問c大 龜山靠近迴龍那附近20幾年的透天你認為有投
資的價值嗎
手上有三間在龜山穩定出租的套房,目前聽到的是套房從
當初買的170到現在250左右了
以小換大之後再出售 這樣會不會太傻
推
感謝分享
筆記做起來
請問ceca大美術館還有可能再跟其他地方價差消失嗎？
之前這樣是什麼原因？
請問Ceca大，高雄苓雅舊市區中古有機會嗎 ? 謝謝
推，感謝分享
老師
推
很頻繁的話，漲幅不是被房地合一稅吃掉？
請問ceca大已經上車買2間最近在想以後賣掉，要再買怕買不
回差不多等級的房子該怎麼辦呢？好像只能大換小、市區換
郊區
房地合一會吃掉一半獲利，不過大部分費用都可以認列，例如買
400老公寓，整修完賣800，整修費用仲介費用算200，你就算被
課45%，還是賺110，當初買入的頭期算200，也有將近50%獲利
我也是想了一陣子才能理解為什麼c大會說短期獲利高的原因，
以報酬率來看，短期才有完美達到5倍槓桿的效果
推C大
十年前去過佛朗明哥沒想到竟然漲了。不知道公設還回的去嗎
爆
Re: [閒聊] PTT房版無腦多的世界奇觀級荒謬看法這就是來騙流量的阿. 只要扯到國際房屋投資...在台灣....XD 我不敢說全部,但是幾乎,都嘛在詐騙. 阿外國投資客我們麻有認識. 同樣在越南好了,人家台商在那邊投資,也都嘛買它們人民會住的市區.97
Re: [討論] 你是什麼時候開始變成中共同路人的？先說謝謝支持時代力量。 留言裡面幾個問題，我先整理一些我在地方走訪， 我覺得該做但還沒做好的： 其實政見還是有分能喊跟不能喊的， 像是不排富的敬老金就是妥妥的財政濫用，會有票，但不該做不該喊。![Re: [討論] 你是什麼時候開始變成中共同路人的？](https://i.imgur.com/gaIJvYtb.jpg "Re: [討論] 你是什麼時候開始變成中共同路人的？")
爆
Re: [閒聊] 房貸究竟是利還是弊？就財務觀念不好才會變空空阿..XD 今天你買1000萬的房子,頭期款200萬貸款800萬. 付租金付了10年. 突然間你被裁員了,小孩得罕見疾病,老婆又股票融資被斷頭. 所以你付不起房貸,房子要被法拍了.![Re: [閒聊] 房貸究竟是利還是弊？](https://i.imgur.com/w09xPeTb.jpg "Re: [閒聊] 房貸究竟是利還是弊？")
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Re: [問卦] 最近買房的是什麼人身為一個買賣破百間的投資客. 當了破百次的賣家,坐在簽約室研究著對面買家的投資客. 我只能說. 現在買房的. 要嘛老人.73
Re: [閒聊] 台南突破5字頭過年那段時間是給各位喘氣一下的. 新一波炒作會在329檔期為主. 推案量依然不大,很多案子延後開案. 但是價格也是瘋狂往上拉升. 目前還是無法判斷建商的目標價格在哪![Re: [閒聊] 台南突破5字頭](https://i.imgur.com/U8UGDW5b.jpg "Re: [閒聊] 台南突破5字頭")
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Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢，也是好事吧？我發現,大家對投資客物件有很強的目標拘束性..XD 一定是包裝得很精美,一堆家具,貼一堆壁紙板材. 例如下面這樣![Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢，也是好事吧？](https://i.imgur.com/tCSyQZub.jpg "Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢，也是好事吧？")
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Re: [閒聊] 高雄現在可以入場嗎如果你說最新的預售屋. 例如鹽埕區你買55w/p. 遠雄農16,目前嗆成交55並且開賣後還看到時狀況可能會6字頭成交. 這個不敢講. 理由是牽扯到建商彼此的猜忌和團結問題.![Re: [閒聊] 高雄現在可以入場嗎](https://i.imgur.com/jYyqz88b.jpg "Re: [閒聊] 高雄現在可以入場嗎")
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[閒聊] 少子化房價會跌？房屋市場和你想得不一樣這在板上是老梗話題了，已經無數人解釋過，剛好樂居也針對這個議題來做分析。 少子化房價會崩跌？銀行視角才是關鍵 房屋市場和你想得不一樣！ 人口負成長、少子化，房屋需求會減少，房價從長期觀察應是下跌的趨勢，但這件事情為 什麼一直沒發生？有很大一部分原因，跟銀行這個角色有很大的關係！先前我們提及的![[閒聊] 少子化房價會跌？房屋市場和你想得不一樣](https://i.imgur.com/3sohCHPb.jpg "[閒聊] 少子化房價會跌？房屋市場和你想得不一樣")
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Re: [請益] 買房前的信貸
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Re: [請益] 欠租房客如果換鎖會有什麼法律問題嗎
[閒聊] 為啥這幾年熊市雙北都先跌？![[閒聊] 為啥這幾年熊市雙北都先跌？](https://i.imgur.com/FvN8XQMb.jpeg "[閒聊] 為啥這幾年熊市雙北都先跌？")
Re: [新聞] 林襄宣布晉升有殼族！「砸千萬入手新屋」
[請益] 住戶群組的驗屋團購會有詐嗎?
Re: [閒聊] 預算4千萬 選板橋還是南港 ？![Re: [閒聊] 預算4千萬 選板橋還是南港 ？](https://profile.line-scdn.net/r/g2/group/og_tag_default_image.png/c.496x273 "Re: [閒聊] 預算4千萬 選板橋還是南港 ？")