PTT評價

Re: [閒聊] 台南突破5字頭

看板home-sale標題Re: [閒聊] 台南突破5字頭作者
ceca
(生活藝術大師 N)
時間推噓73 推:73 噓:0 →:79

過年那段時間是給各位喘氣一下的.

新一波炒作會在329檔期為主.

推案量依然不大,很多案子延後開案.

但是價格也是瘋狂往上拉升.

目前還是無法判斷建商的目標價格在哪

我相信,大多數建商老董自己也不知道他們後面要拉到多少.


so...目前絕大多數包含投資客,包含建商.

全都是走一步算一步..XD


繼續拉升價格的主要"理由",依然是原物料上漲,營造成本大拉升,缺工.

背後理由依然是資金氾濫.

人類有史以來最大的印鈔票,絕對比2008還要強非常多.

so..2008~2016漲多少(指比率,非絕對數字),這一波必然只"能"更多.

而烏克蘭事件繼續推升通膨,能源和金屬價格也都在被大幅拉升.

因此以環境來講,通膨效應你說可能會慢慢縮減.

但是你要大通膨停滯,看起來還不是短時間可以辦到的.



不過當然,投資來講,因為新屋和中古屋價差實在太大.

中南部幾都都是"原舊市區",新屋邁向成交五字頭.
(四字頭已經慢慢要過去了...對,我知道你還沒準備好,你可能連接受3字頭都沒準備好)

蛋黃區目前無法判斷,因為蛋黃區推案便更少,並且每次跳躍都非常驚人.

而中古屋,2x年屋剛破2x.....美術館甚至還有極少數2字頭的中古屋物件.
(不過大多是因為三房或四房無車位,蛋黃區中坪數以上沒車位會比較傷.
當然對於如果你低買,之後賣比較便宜,那也是ok..反正你賺的是比率...)

雖然.建商飢餓行銷,讓大量新屋預售屋投資客完全集中在少數建案上,藉此快速哄抬價格.

所以價格哄抬的速度宇宙無敵快.

但是當這麼龐大的價差之下.

中古屋雖然變化速度比較慢.

但是是完全躺著數鈔票,並且完全無視99.9%的任何黑天鵝風險..XD

天塌下來有新屋頂著.

因此,只要你現金夠,現金流穩定,貸款能力ok的投資客.

會優先考慮選擇價差很大的中古屋,等著被拉抬.


另外..記住一點.

當你新建案成交到50.

不代表你手上的預售屋可以跟賣50..XD

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10800258.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10683016.html

因此我再拿白天鵝當例子.

現在五甲老市區的建案都賣到3x,市中心建案都4x.

甚至去年白天鵝代銷封盤後再開賣都36..

但是你正美術館的白天鵝轉單,依然有人開價30~31...成交價甚至有機會看到2字頭.

當然你可以說是因為連車位一起算OOXX...

但你要知道,美術館連車位一起算,更新的建案也都要見四.

而你也不要跟我喇甚麼建商格局還是少戶數多戶數的影響..XD
(這些影響有限)

事實就是,你轉單就是無法賣到建商可以賣的價格,並且會有明顯落差.

大多數買家,都寧願跟建商買超貴的東西,不太喜歡跟投資客買轉單..XD

so....預售屋轉賣甚至到成屋轉賣的價格.

你的基準點永遠不是旁邊建商賣多少.

甚至不是"你那個建案建商賣多少"做你的定錨價格.


so...這點很重要...你預售的的交易行情,不是建商的交易價格為基準.


太多人被代銷,被投資炒房集團給洗腦.

以為建商賣到50,你買30就是一坪賺20...XD

你到時候賣就知道..可能賺到5~8就很開心了.

成交價會遠低於你的預期.



但是中古屋不是這樣一回事.

中古屋買賣,沒人在管你是轉手還是OOXX.

成交20就是你買賣在20.

漲到25,你就是之前無論你買多少,你可以賣25.

所以中古屋我們在講的價格是很"實在"的.

不像預售屋幻想的賣價灌水很大.

也許你可以買600賣700轉一手賺一百萬.

但實際上建商成交價必須高了200萬,也就是他已經賣到800.

你才有一百萬可以賺,還不算你之後的交易成本.
(現在預售屋實價登路+房地合一很重,你預售屋基本上是全額乖乖繳...扣抵都跟你無關
至於你轉賣不登記新價格來不繳稅...這樣會有機率破功風險...)

但中古屋.

現在行情700萬就是700萬.你買或賣就是700萬.

當你看到行情上800萬,那大家買賣就是800萬.

中間就是扎扎實實的100萬擺在那邊.


不過...絕大多數人都只會操作一兩種產品..所以很多市場狀況他們並不清楚.

甚至大多數"投資集團"也都只會操作一兩種產品..XD

所以就......呵呵~~~


炒房最困難的門檻,是經驗啊...
(錢都還有辦法透過很多方式擠出來,經驗你擠不出來)

你沒操作過你就不懂,你不懂就會亂想亂套用其他東西來幻想.

結果實際上可能跟你幻想的落差很大,但你永遠都不知道.

直到你至少去操作過一次你才會醒.

那這又扯到不同時期,例如大漲初期,大漲中期,大漲末期的同一種產品的市場都不一樣.

那這樣基本款住宅電梯大樓.

預售屋,新成屋,10年屋 20年屋,30年屋..

你一個大漲又是..算你10年一周期好了.你粗把他切前中後三等份.

5種東西3個時期...你必須操作15次,你才大概了解一個市場的大致上結構.

15次不同型態的操作...XD

你去問投資集團主腦,他操作過幾次.

他自己的房子有沒有交易過雙位數都是問題.

那就更不用說那些名嘴,寫書的,教授?學者?專家?

它們一輩子交易過房子有沒有五次??

她甚至連一個10年的大漲開始到結束都沒看完整過....

只是在某一個時間點才冒出來的人.

這...就造成很多資訊,都會跟現實脫節現象.

要嘛太過悲觀,要嘛太過樂觀...

然後對於過於影響很低的影響便因過度解讀.

又忽略大方向的變化.


so...

也許我們出社會,跟人家討論東西.

不可以動不動就問別人"你捐多少"

但是你要討論不動產.

你確實可以先問對方"你買賣過幾間".

買賣經驗太少的,太容易陷入自我感覺良好或是不良的幻覺中.

進而跟現實脫節.


--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.113.123 (臺灣)
PTT 網址

OHHEEEEEED03/01 18:384字頭要沒了就5字頭QQ

OHHEEEEEED03/01 18:39轉單台中真的一堆補現金欸

OHHEEEEEED03/01 18:39高雄預售屋每個仲介都跟我說要照規矩

OHHEEEEEED03/01 18:39真的不一樣

OHHEEEEEED03/01 18:40而且轉單也沒那麼好賣

OHHEEEEEED03/01 18:40可是在台中轉單自住客還是來買的很多

bethanyce03/01 18:45想請問ceca大都什麼時候決定要把手上得標地換掉?假設

bethanyce03/01 18:45是10年內屋,會考慮什麼時間點賣掉獲利了結,那價格是

bethanyce03/01 18:45抓新屋的幾折還是抓周邊行情,如果舊市區都沒有釋出這

bethanyce03/01 18:45種要怎麼判別合理售價?

bethanyce03/01 18:45謝謝

投資客就是 "當你的錢有更好賺的機會"的時候. 例如目前10年屋和20年屋價差很大. 那等20年屋跳上去跟10年屋價差收斂到差不多的時候. 就可以賣掉. 然後再去找看看3x年屋或是公寓有沒有價差很大,有的話就把資金轉過去. 如果你的產品沒有存在於市場. 例如你是2x年屋沒存在於市場. 那要嘛看隔壁或是相同等級區域的行情. 要嘛同時看1x和3x年屋兩端的行情,中間自己判斷2x年屋會落在那裡.

※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:48:22

hmugen03/01 18:47美術館城揚新案 到底會開多少賣呢?

聽說是海悅接的,延後開案在年底的樣子.

qq123403/01 18:48請問ceca大,想問30~40年鳳山公寓怎麼考慮? 若是在4F還值得

qq123403/01 18:48投資嗎? 非常感謝!

太早. 可以2x年屋賺一圈再回來,會賺比較多. 除非你是無腦長期放. 那買ok..

※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:49:06

kclvpc03/01 18:49預售轉約沒辦法賣到跟建商一樣的價格是自備款太高?

買預售屋的買家心態問題..XD 另外. 預售屋會把價格拱那麼快. (這種速度應該也是歷史難得一見,以前雙北瘋狂大漲,預售屋也沒沖這麼快) 跟飢餓行銷+投資集團有關. 投資集團大多數都只會操作預售屋....XD 而飢餓行銷讓它們可以操作的東西很少. 所以全部擠過來. 建商又瘋狂拉抬價格. 會員又笨笨的一值買單. 所以建商成交價很威武. 但是投資集團絕對不會帶你們去買投資客轉單...XD 所以轉單價格遠遠無法像建商賣價那麼瘋狂.

※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:52:20

greengoblin03/01 18:50請問C大,新竹20年內的中古屋可投資嗎

觀念是看價差. 現在這種情況甚麼東西都還是會賺. 所以投資判斷主要是,哪個好賺又風險低. 但...你問可不可以,都嘛可以...

qq123403/01 18:50再推一次, 非常感謝ceca大 !!

※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:52:57

sam21sam2103/01 18:52Ceca大,請問以台南來說,中古大樓.公寓.透天,那種好

sam21sam2103/01 18:52

以整個大波段來看.. 一般的住宅類的增值能力都沒差很多. (也就是非豪宅,非豪華品牌,非大坪數) 它們只是變動時間有落差. 例如老透天目前大約跟2x年屋再跑. 所以你要買5x年街道型透天. 相對時間的價格變化"比率上"可能會跟2x年電梯大樓差不多. 那你開心買哪個就買哪個. 而像公寓就比較晚,上一波(2008~2019)跟4x年老大樓差不多時間. 這一波就算結構上有些變化,但應該也不會太大. 所以公寓就跟4x年屋同一期一起看進出場判斷就好.

※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:55:53

sam21sam2103/01 18:53因為台南老公寓似乎不多

公寓太早,2x年屋先爽賺. 另外公寓本來物件量就不多,這很正常. 不過通常除非你資金很龐大,吃公寓會吃太多間. 不然物件不多,還是夠你買吧... 當然間數太多會是一個困擾. 尤其現在限制貸款等等的. 會逼你要挪部分資金做中長期配置.

kclvpc03/01 18:55所以現在去找預售轉約可能撿到便宜?

轉單賣的就是"比建商便宜"的賣點.. 他沒比建商便宜,你幹嘛買轉單??

※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:57:57

kclvpc03/01 18:57台北蛋黃老公寓c大熟嗎 後市怎麼看

台北比較另類,要問台北投資客比較準.

※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:58:09

kclvpc03/01 18:58我老家附近預售 開價150……

sam21sam2103/01 19:06謝謝Ceca大無私分享

yiliang110703/01 19:08

NTU30315019503/01 19:09感謝c大分享

lienchi03/01 19:12所以如果買30 隔壁建商變50是不是應該等到交屋變成屋才

lienchi03/01 19:12能貼近50?

kclvpc03/01 19:12那機能不錯的巷內老透天 c大有什麼看法呢 我家人幾年前在

kclvpc03/01 19:12台中西區科博館附近有投資一間

kclvpc03/01 19:13門前不能停車

asddffG03/01 19:13海悅接的..那不得了 他們很敢開價 這波高雄一部分也是他

asddffG03/01 19:13們拉起來的

askachage03/01 19:14幫大家解釋一下,買30附近建商賣50,最多加5~8萬才能

askachage03/01 19:14賣掉,這是事實,這是因為20萬的價差不能貸款只能付現

askachage03/01 19:14金,賣家再疊上去,買家要準備的現金已經可以買附近50

askachage03/01 19:14的預售

pringles053003/01 19:14請問ceca大,目前台南有3間電梯大樓,一間舊大三房

prince3435503/01 19:15最近看房看到很糾結,手頭上資金大概300,想說今年努

pringles053003/01 19:15,另外2間預售是小3房,以及2房,目前是計畫後續要

pringles053003/01 19:15搬去新的小3房,其他出租,想請問舊大3房(目前25年

pringles053003/01 19:15=您是建議出租還是出售呢?

prince3435503/01 19:15力一點等有到400再開始出價或下斡,目標是2+1房或3

prince3435503/01 19:15房預售,又很怕年底達標結果整體房市又漲更兇,請C大

prince3435503/01 19:15能不能給點建議QQ

askachage03/01 19:16這是換約的隱形天花板,交屋後這價差很快就會補漲回來

spermbox03/01 19:16可是實際上預售轉單也不算中古屋

spermbox03/01 19:16因為房子根本還在打地基

spermbox03/01 19:16連蓋出來都還沒

sinzan03/01 19:16想請問東高雄會推薦文山特區還是等未來國泰重劃區那邊

kktt25403/01 19:17賴群一堆轉單仔還以為自己很厲害= =

spermbox03/01 19:17既然如此,買轉單和跟建商買實際上根本沒差吧= =

kclvpc03/01 19:17所以急著想賣轉約的都是無法交屋的投客吧? 不然慢慢等到

kclvpc03/01 19:17成屋再賣就好

s66244503/01 19:18請問c大,2X年屋目前進入主升段後,會漲到什麼程度算末

s66244503/01 19:18升段了呢?謝謝!

junior02048603/01 19:23C大

junior02048603/01 19:23我現在手上有兩個候選人

junior02048603/01 19:23一間380萬套房,15年屋,一個月可以租一萬

junior02048603/01 19:23一間24年華厦三房,大概700多萬,一個月可以租兩萬

junior02048603/01 19:23如果是新手該怎麼選?

freekid03/01 19:24買轉單差在自備現金跟買方心態,中古屋鑑價還有機率跟上

freekid03/01 19:24,轉單只能補現金

xa655503/01 19:30另外我說一個 便宜的房子也輪不到一般買方(噓 真的夠便

xa655503/01 19:30宜早就被投資的買走了!靠關係買到的 二三斡出價比我高也

xa655503/01 19:30買不到 所以那些等房價跌的空空真的是…便宜的房子也輪不

xa655503/01 19:30到他們 傻傻的XD

Sam2703/01 19:32台中買轉約比較盛行是因為熱門建商根本買不到 = =

ZackRyo03/01 19:32五甲那個價格真的扯XD,高雄人比想像中有料

Sam2703/01 19:33講給外地人聽,10個10個不相信,要親身經歷才相信

Sam2703/01 19:34但今年應該會正常一點了...

askachage03/01 19:37附近2x中古大樓會補漲到33,我比ceca保守

askachage03/01 19:43補漲何時停止要看天花板,目前天花板正在往上移

xzxc03/01 19:44去年自住 買了全社區最高價的中古屋 原本非常擔心 但是看到

xzxc03/01 19:44附近新建案是1p接近兩倍價格 加上ceca 大開示 安心許多

sspider082903/01 19:47C大請問現在很多那種小兩房的12-14坪,裝潢起來客廳

sspider082903/01 19:47都暗廳,非得把其中一個房間做成透明玻璃,這樣客廳

sspider082903/01 19:47才有採光,請問如果像美術館的案件一樣是這樣,類比

sspider082903/01 19:47同屋齡同樓層的三房,價格是不是打個95折算是正常?

sspider082903/01 19:47還是說價差會更多?

yihua203/01 19:50CECA文大推

maypcc03/01 19:55新竹竹北都很愛跟投客買,然後買比建商貴,超盤XD

mattcobras03/01 20:01如果預售屋成屋後再賣呢?價格是否能比當時的新成屋

alexstag03/01 20:01新竹多數人只有兩種選擇...跟投客買or 不買

alexstag03/01 20:02中古也沒多便宜,自備款現在也是超級高

frowning122603/01 20:02ceca老師回不完的推文...哈哈

rdjs03/01 20:06今年有機會6字頭 行情好的話7字頭

BRIANERIC203/01 20:06預人競轉戰目前好像只有台中以北比較熱絡 其它地方普

BRIANERIC203/01 20:07預售轉單目前好像只有台中以北較熱 其它普遍都不爽買

frowning122603/01 20:18中古屋現在遇到鑑價的問題

andy09161503/01 20:47請問C大,如果目前手上有閒置的2X年中古大樓想出售(

andy09161503/01 20:47在台南中西區),什麼時間點出售比較好呢?

victorytim03/01 20:497字頭都不意外

hw556603/01 20:58說實話 假如C大資金五千萬 在南部搞五間 不如台北搞一間

hw556603/01 20:58以出貨機率來說 台北市還比較高

jesefen03/01 21:08感謝C大詳細說明,獲益良多

hw556603/01 21:18北市蛋黃公寓 建議先等等 現在會進貨的機本上都是投資客

hw556603/01 21:18你談不到什麼好價錢 因為你只看過你家 投資客可能看過你

hw556603/01 21:18家附近所有的物件還交易過 殺價手段太多不如等抬轎

frowning122603/01 21:255000萬買一間跟1000萬買5間要算增值的話,低總價多

frowning122603/01 21:26我講我自己的吧...2年2700萬多500,700的多300

frowning122603/01 21:27然後5000萬離豪宅線剩2000萬距離,買家到6000就觀望

frowning122603/01 21:281000萬離中南部4000萬天線還遠得很,還早

frowning122603/01 21:29出貨機率都壓在同一案件壓力才大,1000的隨便出兩間

frowning122603/01 21:29剩下三間在手上慢慢搞,慢慢釣魚,不小心又賣到1200

julsummer03/01 21:33這麼多文章分析想聽聽c大分析彰化

frowning122603/01 21:35看看美花姐能不能挑戰縣長大位成功,然後把GG叫來

piliwu03/01 21:51反過來想現金如果夠買預售轉單等成屋不就現賺巨大價差?

tlsg203/01 22:06謝謝c大分享~

linlinme520803/01 22:06

linlinme520803/01 22:07台南中古也井噴

linlinme520803/01 22:07https://i.imgur.com/U8UGDW5.jpg

zeroyaking03/01 22:30上面那張圖 8樓鄉民跟我成交的

GN0188563903/01 22:35我記得 嗚嗚嗚本來看上 結果Z大第一組就斡

lucifero03/01 22:38 C咖大必推

lucifero03/01 22:39 Z大順推 XD

zeroyaking03/01 22:43原屋主趕著要移民荷蘭....所以有下斡~機會就很大

rustyjay3103/01 22:44考慮賣掉文化首排37年屋換灣區的15年內成屋,不知道C

rustyjay3103/01 22:44大看法如何,看好以後高雄最貴會在灣區。

tp62u0403/01 22:57Z大如果有類似案件麻煩站內 現金誠意購買

zeroyaking03/01 23:01我都有貼到版上阿 就看誰速度快囉 不然每次約都拖拖

zeroyaking03/01 23:01拉拉 然後就被賣掉了.....

qwert6573203/01 23:25

smoice062603/01 23:59好便宜,買起來~

kyova03/02 00:33新古屋都逼近4字頭了。中古也都2 3字頭,翻倍的很多。

kyova03/02 00:34中古屋輪動已經到屋齡30年以上的了。30年內的甜頭已少

dangurer03/02 01:13沒事沒事,財政部不會收囤房稅,怕影響太大惹

mathandy03/02 07:49南部房價大漲 炒房房蟲萬歲

mathandy03/02 07:50買不起 加價賣

bryant78041703/02 08:12中南部十年內絕對全區破百的

kirry03/02 08:44

piliwu03/02 09:00囤房稅本來就不是財政部收的一毛錢都沒有

gigi031603/02 09:23c 大 為什麼您可以這麼肯定還要拉啊?新竹這邊都不太追

gigi031603/02 09:23漲了 這波到這邊不是很類似14年的狀態了嗎?感覺追價意

gigi031603/02 09:23願不高了耶

keat03/02 10:30樓上要怎麼判斷沒有意願追漲阿@@

keyword198303/02 10:52c大不是說看新建案的價格嗎

gigi031603/02 11:24我直接問仲介朋友 還有以前認識的仲介啊 得到的答案都一

gigi031603/02 11:24樣 目前竹北趨緩了 但高雄王有把握會再拉 他看到的是更

gigi031603/02 11:24遠的未來吧

alexstag03/02 12:44竹北是卡自備款,不是沒有意願

alexstag03/02 12:45你看新業衝到60+快70...

kclvpc03/02 12:51預售屋開價哪有趨緩……

fkhope03/02 14:47c大 三峽北大特區狂漲 他還有回來1.2成的可能嗎.

faq220103/02 17:58c大,台中74內600以下公寓都能閉著眼睛買嗎?

didi090903/02 20:25看c大漲知識

cocoi03/02 22:42高雄廢到連台南都輸,噗哈哈

yonex1203/03 13:56請教C卡大,台中西屯30年社區值得創實價新高去追價嗎?

gksakura03/04 09:16推西卡大

alanbread03/04 20:43我有買過別的換約仔的案子,他賺我50萬,我賺下一家70

alanbread03/04 20:43萬XD

a2457316503/07 08:09一直很好奇高雄新成屋實登到底是真的但還是假的