Re: [閒聊] 台南突破5字頭
過年那段時間是給各位喘氣一下的.
新一波炒作會在329檔期為主.
推案量依然不大,很多案子延後開案.
但是價格也是瘋狂往上拉升.
目前還是無法判斷建商的目標價格在哪
我相信,大多數建商老董自己也不知道他們後面要拉到多少.
so...目前絕大多數包含投資客,包含建商.
全都是走一步算一步..XD
繼續拉升價格的主要"理由",依然是原物料上漲,營造成本大拉升,缺工.
背後理由依然是資金氾濫.
人類有史以來最大的印鈔票,絕對比2008還要強非常多.
so..2008~2016漲多少(指比率,非絕對數字),這一波必然只"能"更多.
而烏克蘭事件繼續推升通膨,能源和金屬價格也都在被大幅拉升.
因此以環境來講,通膨效應你說可能會慢慢縮減.
但是你要大通膨停滯,看起來還不是短時間可以辦到的.
不過當然,投資來講,因為新屋和中古屋價差實在太大.
中南部幾都都是"原舊市區",新屋邁向成交五字頭.
(四字頭已經慢慢要過去了...對,我知道你還沒準備好,你可能連接受3字頭都沒準備好)
蛋黃區目前無法判斷,因為蛋黃區推案便更少,並且每次跳躍都非常驚人.
而中古屋,2x年屋剛破2x.....美術館甚至還有極少數2字頭的中古屋物件.
(不過大多是因為三房或四房無車位,蛋黃區中坪數以上沒車位會比較傷.
當然對於如果你低買,之後賣比較便宜,那也是ok..反正你賺的是比率...)
雖然.建商飢餓行銷,讓大量新屋預售屋投資客完全集中在少數建案上,藉此快速哄抬價格.
所以價格哄抬的速度宇宙無敵快.
但是當這麼龐大的價差之下.
中古屋雖然變化速度比較慢.
但是是完全躺著數鈔票,並且完全無視99.9%的任何黑天鵝風險..XD
天塌下來有新屋頂著.
因此,只要你現金夠,現金流穩定,貸款能力ok的投資客.
會優先考慮選擇價差很大的中古屋,等著被拉抬.
另外..記住一點.
當你新建案成交到50.
不代表你手上的預售屋可以跟賣50..XD
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10800258.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10683016.html
因此我再拿白天鵝當例子.
現在五甲老市區的建案都賣到3x,市中心建案都4x.
甚至去年白天鵝代銷封盤後再開賣都36..
但是你正美術館的白天鵝轉單,依然有人開價30~31...成交價甚至有機會看到2字頭.
當然你可以說是因為連車位一起算OOXX...
但你要知道,美術館連車位一起算,更新的建案也都要見四.
而你也不要跟我喇甚麼建商格局還是少戶數多戶數的影響..XD
(這些影響有限)
事實就是,你轉單就是無法賣到建商可以賣的價格,並且會有明顯落差.
大多數買家,都寧願跟建商買超貴的東西,不太喜歡跟投資客買轉單..XD
so....預售屋轉賣甚至到成屋轉賣的價格.
你的基準點永遠不是旁邊建商賣多少.
甚至不是"你那個建案建商賣多少"做你的定錨價格.
so...這點很重要...你預售的的交易行情,不是建商的交易價格為基準.
太多人被代銷,被投資炒房集團給洗腦.
以為建商賣到50,你買30就是一坪賺20...XD
你到時候賣就知道..可能賺到5~8就很開心了.
成交價會遠低於你的預期.
但是中古屋不是這樣一回事.
中古屋買賣,沒人在管你是轉手還是OOXX.
成交20就是你買賣在20.
漲到25,你就是之前無論你買多少,你可以賣25.
所以中古屋我們在講的價格是很"實在"的.
不像預售屋幻想的賣價灌水很大.
也許你可以買600賣700轉一手賺一百萬.
但實際上建商成交價必須高了200萬,也就是他已經賣到800.
你才有一百萬可以賺,還不算你之後的交易成本.
(現在預售屋實價登路+房地合一很重,你預售屋基本上是全額乖乖繳...扣抵都跟你無關
至於你轉賣不登記新價格來不繳稅...這樣會有機率破功風險...)
但中古屋.
現在行情700萬就是700萬.你買或賣就是700萬.
當你看到行情上800萬,那大家買賣就是800萬.
中間就是扎扎實實的100萬擺在那邊.
不過...絕大多數人都只會操作一兩種產品..所以很多市場狀況他們並不清楚.
甚至大多數"投資集團"也都只會操作一兩種產品..XD
所以就......呵呵~~~
炒房最困難的門檻,是經驗啊...
(錢都還有辦法透過很多方式擠出來,經驗你擠不出來)
你沒操作過你就不懂,你不懂就會亂想亂套用其他東西來幻想.
結果實際上可能跟你幻想的落差很大,但你永遠都不知道.
直到你至少去操作過一次你才會醒.
那這又扯到不同時期,例如大漲初期,大漲中期,大漲末期的同一種產品的市場都不一樣.
那這樣基本款住宅電梯大樓.
預售屋,新成屋,10年屋 20年屋,30年屋..
你一個大漲又是..算你10年一周期好了.你粗把他切前中後三等份.
5種東西3個時期...你必須操作15次,你才大概了解一個市場的大致上結構.
15次不同型態的操作...XD
你去問投資集團主腦,他操作過幾次.
他自己的房子有沒有交易過雙位數都是問題.
那就更不用說那些名嘴,寫書的,教授?學者?專家?
它們一輩子交易過房子有沒有五次??
她甚至連一個10年的大漲開始到結束都沒看完整過....
只是在某一個時間點才冒出來的人.
這...就造成很多資訊,都會跟現實脫節現象.
要嘛太過悲觀,要嘛太過樂觀...
然後對於過於影響很低的影響便因過度解讀.
又忽略大方向的變化.
so...
也許我們出社會,跟人家討論東西.
不可以動不動就問別人"你捐多少"
但是你要討論不動產.
你確實可以先問對方"你買賣過幾間".
買賣經驗太少的,太容易陷入自我感覺良好或是不良的幻覺中.
進而跟現實脫節.
--
4字頭要沒了就5字頭QQ
轉單台中真的一堆補現金欸
高雄預售屋每個仲介都跟我說要照規矩
真的不一樣
而且轉單也沒那麼好賣
可是在台中轉單自住客還是來買的很多
想請問ceca大都什麼時候決定要把手上得標地換掉？假設
是10年內屋，會考慮什麼時間點賣掉獲利了結，那價格是
抓新屋的幾折還是抓周邊行情，如果舊市區都沒有釋出這
種要怎麼判別合理售價？
謝謝
投資客就是 "當你的錢有更好賺的機會"的時候. 例如目前10年屋和20年屋價差很大. 那等20年屋跳上去跟10年屋價差收斂到差不多的時候. 就可以賣掉. 然後再去找看看3x年屋或是公寓有沒有價差很大,有的話就把資金轉過去. 如果你的產品沒有存在於市場. 例如你是2x年屋沒存在於市場. 那要嘛看隔壁或是相同等級區域的行情. 要嘛同時看1x和3x年屋兩端的行情,中間自己判斷2x年屋會落在那裡.
※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:48:22美術館城揚新案 到底會開多少賣呢？
聽說是海悅接的,延後開案在年底的樣子.
請問ceca大,想問30~40年鳳山公寓怎麼考慮? 若是在4F還值得
投資嗎？ 非常感謝！
太早. 可以2x年屋賺一圈再回來,會賺比較多. 除非你是無腦長期放. 那買ok..
※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:49:06預售轉約沒辦法賣到跟建商一樣的價格是自備款太高？
買預售屋的買家心態問題..XD 另外. 預售屋會把價格拱那麼快. (這種速度應該也是歷史難得一見,以前雙北瘋狂大漲,預售屋也沒沖這麼快) 跟飢餓行銷+投資集團有關. 投資集團大多數都只會操作預售屋....XD 而飢餓行銷讓它們可以操作的東西很少. 所以全部擠過來. 建商又瘋狂拉抬價格. 會員又笨笨的一值買單. 所以建商成交價很威武. 但是投資集團絕對不會帶你們去買投資客轉單...XD 所以轉單價格遠遠無法像建商賣價那麼瘋狂.
※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:52:20請問C大，新竹20年內的中古屋可投資嗎
觀念是看價差. 現在這種情況甚麼東西都還是會賺. 所以投資判斷主要是,哪個好賺又風險低. 但...你問可不可以,都嘛可以...
再推一次, 非常感謝ceca大 !!
Ceca大，請問以台南來說，中古大樓.公寓.透天，那種好
？
以整個大波段來看.. 一般的住宅類的增值能力都沒差很多. (也就是非豪宅,非豪華品牌,非大坪數) 它們只是變動時間有落差. 例如老透天目前大約跟2x年屋再跑. 所以你要買5x年街道型透天. 相對時間的價格變化"比率上"可能會跟2x年電梯大樓差不多. 那你開心買哪個就買哪個. 而像公寓就比較晚,上一波(2008~2019)跟4x年老大樓差不多時間. 這一波就算結構上有些變化,但應該也不會太大. 所以公寓就跟4x年屋同一期一起看進出場判斷就好.
※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:55:53因為台南老公寓似乎不多
公寓太早,2x年屋先爽賺. 另外公寓本來物件量就不多,這很正常. 不過通常除非你資金很龐大,吃公寓會吃太多間. 不然物件不多,還是夠你買吧... 當然間數太多會是一個困擾. 尤其現在限制貸款等等的. 會逼你要挪部分資金做中長期配置.
所以現在去找預售轉約可能撿到便宜？
轉單賣的就是"比建商便宜"的賣點.. 他沒比建商便宜,你幹嘛買轉單??
※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:57:57台北蛋黃老公寓c大熟嗎 後市怎麼看
台北比較另類,要問台北投資客比較準.
※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:58:09我老家附近預售 開價150……
謝謝Ceca大無私分享
推
感謝c大分享
所以如果買30 隔壁建商變50是不是應該等到交屋變成屋才
能貼近50？
那機能不錯的巷內老透天 c大有什麼看法呢 我家人幾年前在
台中西區科博館附近有投資一間
門前不能停車
海悅接的..那不得了 他們很敢開價 這波高雄一部分也是他
們拉起來的
幫大家解釋一下，買30附近建商賣50，最多加5～8萬才能
賣掉，這是事實，這是因為20萬的價差不能貸款只能付現
金，賣家再疊上去，買家要準備的現金已經可以買附近50
的預售
請問ceca大，目前台南有3間電梯大樓，一間舊大三房
最近看房看到很糾結，手頭上資金大概300，想說今年努
，另外2間預售是小3房，以及2房，目前是計畫後續要
搬去新的小3房，其他出租，想請問舊大3房（目前25年
＝您是建議出租還是出售呢？
力一點等有到400再開始出價或下斡，目標是2+1房或3
房預售，又很怕年底達標結果整體房市又漲更兇，請C大
能不能給點建議QQ
這是換約的隱形天花板，交屋後這價差很快就會補漲回來
可是實際上預售轉單也不算中古屋
因為房子根本還在打地基
連蓋出來都還沒
想請問東高雄會推薦文山特區還是等未來國泰重劃區那邊
賴群一堆轉單仔還以為自己很厲害= =
既然如此，買轉單和跟建商買實際上根本沒差吧= =
所以急著想賣轉約的都是無法交屋的投客吧？ 不然慢慢等到
成屋再賣就好
請問c大，2X年屋目前進入主升段後，會漲到什麼程度算末
升段了呢？謝謝！
C大
我現在手上有兩個候選人
一間380萬套房，15年屋，一個月可以租一萬
一間24年華厦三房，大概700多萬，一個月可以租兩萬
如果是新手該怎麼選？
買轉單差在自備現金跟買方心態，中古屋鑑價還有機率跟上
，轉單只能補現金
另外我說一個 便宜的房子也輪不到一般買方（噓 真的夠便
宜早就被投資的買走了！靠關係買到的 二三斡出價比我高也
買不到 所以那些等房價跌的空空真的是…便宜的房子也輪不
到他們 傻傻的XD
台中買轉約比較盛行是因為熱門建商根本買不到 = =
五甲那個價格真的扯XD，高雄人比想像中有料
講給外地人聽，10個10個不相信，要親身經歷才相信
但今年應該會正常一點了...
附近2x中古大樓會補漲到33，我比ceca保守
補漲何時停止要看天花板，目前天花板正在往上移
去年自住 買了全社區最高價的中古屋 原本非常擔心 但是看到
附近新建案是1p接近兩倍價格 加上ceca 大開示 安心許多
C大請問現在很多那種小兩房的12-14坪，裝潢起來客廳
都暗廳，非得把其中一個房間做成透明玻璃，這樣客廳
才有採光，請問如果像美術館的案件一樣是這樣，類比
同屋齡同樓層的三房，價格是不是打個95折算是正常？
還是說價差會更多？
CECA文大推
新竹竹北都很愛跟投客買，然後買比建商貴，超盤XD
如果預售屋成屋後再賣呢？價格是否能比當時的新成屋
新竹多數人只有兩種選擇...跟投客買or 不買
中古也沒多便宜，自備款現在也是超級高
ceca老師回不完的推文...哈哈
今年有機會6字頭 行情好的話7字頭
預人競轉戰目前好像只有台中以北比較熱絡 其它地方普
預售轉單目前好像只有台中以北較熱 其它普遍都不爽買
中古屋現在遇到鑑價的問題
請問C大，如果目前手上有閒置的2X年中古大樓想出售（
在台南中西區），什麼時間點出售比較好呢？
7字頭都不意外
說實話 假如C大資金五千萬 在南部搞五間 不如台北搞一間
以出貨機率來說 台北市還比較高
感謝C大詳細說明，獲益良多
北市蛋黃公寓 建議先等等 現在會進貨的機本上都是投資客
你談不到什麼好價錢 因為你只看過你家 投資客可能看過你
家附近所有的物件還交易過 殺價手段太多不如等抬轎
5000萬買一間跟1000萬買5間要算增值的話，低總價多
我講我自己的吧...2年2700萬多500，700的多300
然後5000萬離豪宅線剩2000萬距離，買家到6000就觀望
1000萬離中南部4000萬天線還遠得很，還早
出貨機率都壓在同一案件壓力才大，1000的隨便出兩間
剩下三間在手上慢慢搞，慢慢釣魚，不小心又賣到1200
這麼多文章分析想聽聽c大分析彰化
看看美花姐能不能挑戰縣長大位成功，然後把GG叫來
反過來想現金如果夠買預售轉單等成屋不就現賺巨大價差？
謝謝c大分享~
推
台南中古也井噴
上面那張圖 8樓鄉民跟我成交的
我記得 嗚嗚嗚本來看上 結果Z大第一組就斡
C咖大必推
Z大順推 XD
原屋主趕著要移民荷蘭....所以有下斡~機會就很大
考慮賣掉文化首排37年屋換灣區的15年內成屋，不知道C
大看法如何，看好以後高雄最貴會在灣區。
Z大如果有類似案件麻煩站內 現金誠意購買
我都有貼到版上阿 就看誰速度快囉 不然每次約都拖拖
拉拉 然後就被賣掉了.....
推
好便宜，買起來～
新古屋都逼近4字頭了。中古也都2 3字頭，翻倍的很多。
中古屋輪動已經到屋齡30年以上的了。30年內的甜頭已少
沒事沒事，財政部不會收囤房稅，怕影響太大惹
南部房價大漲 炒房房蟲萬歲
買不起 加價賣
中南部十年內絕對全區破百的
推
囤房稅本來就不是財政部收的一毛錢都沒有
c 大 為什麼您可以這麼肯定還要拉啊？新竹這邊都不太追
漲了 這波到這邊不是很類似14年的狀態了嗎？感覺追價意
願不高了耶
樓上要怎麼判斷沒有意願追漲阿@@
c大不是說看新建案的價格嗎
我直接問仲介朋友 還有以前認識的仲介啊 得到的答案都一
樣 目前竹北趨緩了 但高雄王有把握會再拉 他看到的是更
遠的未來吧
竹北是卡自備款，不是沒有意願
你看新業衝到60+快70...
預售屋開價哪有趨緩……
c大 三峽北大特區狂漲 他還有回來1.2成的可能嗎.
c大，台中74內600以下公寓都能閉著眼睛買嗎？
看c大漲知識
高雄廢到連台南都輸，噗哈哈
請教C卡大，台中西屯30年社區值得創實價新高去追價嗎？
推西卡大
我有買過別的換約仔的案子，他賺我50萬，我賺下一家70
萬XD
一直很好奇高雄新成屋實登到底是真的但還是假的
![[閒聊] 台南突破5字頭](https://i.imgur.com/OSKkVNIb.jpg "[閒聊] 台南突破5字頭")
爆
Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了？哪有甚麼解法...XD 那種過不了戶高槓桿玩預售屋的是極少數. 絕大多數 (也就是投資預售屋的投資客裡面的98%) 基本上都是做好過戶的準備.![Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了？](https://i.imgur.com/QLWVO41b.jpg "Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了？")
67
Re: [心得] 高雄房價不可能崩真的要預言喔..XD 高雄大學/橋頭新市鎮那附近的最新案會有災情. 也就是如果你買到逼近30或是30的. 明年有機率吃回檔. 回檔的產生是.![Re: [心得] 高雄房價不可能崩](https://i.imgur.com/AR4vBc5b.jpg "Re: [心得] 高雄房價不可能崩")
69
Re: [閒聊] 老公寓都是什麼人在買的同樣室內25坪好了. 新大樓1500萬,2x年大樓1000萬,4x年大樓700萬,公寓3F 600萬,公寓5F,450萬. 而4x年大樓通常狀況很複雜,公共區域"視覺上"比老公寓還差. (視覺上大多老公寓如果是60分,4x年大樓大多是50分以下) 你今天需要室內25坪,例如夫妻有兩個國中的小孩一男一女又帶老母.![Re: [閒聊] 老公寓都是什麼人在買的](https://i.imgur.com/aP4ucynb.jpg "Re: [閒聊] 老公寓都是什麼人在買的")
63
Re: [閒聊] 高雄現在可以入場嗎如果你說最新的預售屋. 例如鹽埕區你買55w/p. 遠雄農16,目前嗆成交55並且開賣後還看到時狀況可能會6字頭成交. 這個不敢講. 理由是牽扯到建商彼此的猜忌和團結問題.![Re: [閒聊] 高雄現在可以入場嗎](https://i.imgur.com/jYyqz88b.jpg "Re: [閒聊] 高雄現在可以入場嗎")
27
Re: [請益] 臺中、桃園蛋黃區公寓的未來?基本上呢. 2F公寓價格大概就是新大樓的6成價格. (基本款的新屋非好品牌或是景觀宅或豪宅,另外這是比總價,另外不含車位) 所以未來就是. 你看新屋衝到多高.24
Re: [新聞] 高美館退燒？待售物件近1900筆 專家仍認他怎麼看1900間的?? 591整個鼓山區也才2018間. 電梯大樓1499間 鼓山區多大自己查一下,包含美術館,農16,75%的巨蛋商圈. 整個內維,半個鹽埕.24
Re: [請益] 高屏區買哪比較有投資價值？150萬現金,買美術館兩房. 我是不知道你還有沒有機會搶到4字頭的兩房... 我記得上一次我在講美術館的時候,市場上還剩下最後一間開價498的兩房. 現在市場最後一間應該是開520... 無腦買這個就對了..!!!20
Re: [請益] 會買老公寓投資客心態剛比賽被幹掉，所以離下一場還有點時間來發廢文 （比賽才是最殘酷的現實，所有人眼裡只有強者，甚至只有第一名 其他都是屁） 絕對不是在簽約室吃餅乾 基本上這幾年公寓被各位炒太誇張了11
Re: [閒聊] 高雄老公寓是不是沒人要?這邊在講一次好了. 最近都在減少持有公寓. 因為公寓漲太囂張了...XD 2016開始公寓就進入大漲. 目前市區非文化中心,2F成交到五百多..7
Re: [請益] 高公設是必要之惡嗎?講一下公寓. 非雙北. 基本上類似屋況,公寓大概就跟40年老大樓價格差不多(用實坪算)(用三樓做基準) 公寓公共區域單純,不用管理費. (大多數公寓公共區域環境的觀感,可能比4x年大樓好,
24
Re: [閒聊] 台中14期是不是卡住了？![Re: [閒聊] 台中14期是不是卡住了？](https://i.imgur.com/cOwkrYNb.jpeg "Re: [閒聊] 台中14期是不是卡住了？")
22
[閒聊] 信貸鬼故事![[閒聊] 信貸鬼故事](https://i.imgur.com/s6d7205b.jpeg "[閒聊] 信貸鬼故事")
13
[請益] 四層公寓各層樓行情是多少？9
Re: [新聞] 央行理事:投資客賭寬限期內房價漲 管制![Re: [新聞] 央行理事:投資客賭寬限期內房價漲 管制](https://i.imgur.com/j7XxkrVb.jpeg "Re: [新聞] 央行理事:投資客賭寬限期內房價漲 管制")
15
Re: [閒聊] 台北的高房價 有可能把塭仔圳填滿嗎5
購買農地蓋溫室，申請農民資格加入農保的問題6
[請益] 這波限貸會持續到台積電掛掉嗎？27
[閒聊] 台北的高房價 有可能把塭仔圳填滿嗎5
Re: [閒聊] 台中14期是不是卡住了？2
[請益] 水塔搭高 VS 平放用加壓馬達，孰優？1
[閒聊] 有倒帶怎麼能沒有彩虹![[閒聊] 有倒帶怎麼能沒有彩虹](https://img.youtube.com/vi/WxZvXPTBC0A/mqdefault.jpg "[閒聊] 有倒帶怎麼能沒有彩虹")
Re: [新聞] 快訊／不滿遭女房東罵「幹X娘」 中
[請益] 小小三房改大二房，會比較好嗎
[閒聊] 北士科旁邊還一大塊空地怎不發展?![[閒聊] 北士科旁邊還一大塊空地怎不發展?](https://i.imgur.com/jP96gtDb.png "[閒聊] 北士科旁邊還一大塊空地怎不發展?")
[社區] 台南永康_良勳夢公園
[閒聊] A7秒殺案![[閒聊] A7秒殺案](https://i.imgur.com/jssZ7lvb.jpeg "[閒聊] A7秒殺案")
[閒聊] 2015~2021原本的空空把握住了嗎
[閒聊] 北市12個行政區，那個會最先被新北幹掉？
Re: [閒聊] 北市12個行政區，那個會最先被新北幹掉？