[閒聊] 少子化房價會跌？房屋市場和你想得不一樣
這在板上是老梗話題了，已經無數人解釋過，剛好樂居也針對這個議題來做分析。
少子化房價會崩跌？銀行視角才是關鍵 房屋市場和你想得不一樣！
https://www.leju.com.tw/page_blog/view/1487?tags=0
人口負成長、少子化，房屋需求會減少，房價從長期觀察應是下跌的趨勢，但這件事情為什麼一直沒發生？有很大一部分原因，跟銀行這個角色有很大的關係！先前我們提及的
影響房價的四個因素，利率、匯率、股市、政策。就有人疑問，為什麼最基本的人口因
素，卻沒有在這裏面？我們從實證帶大家來解析，牽動房價的關鍵。
■建物耐用年限 影響房屋貸款成數
首先我們先來看，銀行承貸的關係，買房子通常需要貸款，銀行會針對可貸款的金額進行估價，估價的高低，有一個很重要的影響因子，就是房屋的耐用年限。
根據不動產估價師公會，對於建物經濟耐用年數做的定義，SC鋼骨造、SRC鋼骨鋼筋混凝土、RC鋼筋混凝土構造的房子，經濟耐用年數都是50年。也就是說，超過50年的房子，在銀行的眼裡來看，房屋的經濟價值為0，會只剩下土地的價值。
土地的價值，就會牽涉到是不是完整的土地
屋齡50年透天厝
對銀行來說，可能還有土地的價值，僅會計算土地，地上的建物是不認的。
屋齡50年公寓、大樓
而公寓和大樓，價值就非常低了，因為土地是和總戶數一起持分，銀行幾乎是不願意放貸這種房子的。
■房屋市場買賣 銀行角色是關鍵
房屋交易的體系裡銀行的角色是非常重要的，銀行不願意參與的交易，基本上是不會成交的。也就是說，即使你願意忽略老屋可能有的結構、漏水、線路等問題，去買老屋也很可能沒辦法買，因為貸不到款，只能全部用現金。用現金買房不貸款這件事，大概很少有人做得到。
同理可證，政府過往打房，只要針對貸款成數限制，就會直接衝擊市場交易量。因此，也許你覺得老屋有價值，但銀行覺得沒價值，無法保障他的債權時，這些房子在市場上是很難交易，不應該視為正常的房屋供給量。
■房屋老化問題相較人口負成長 更早出現！
人口負成長，房價不會下跌的原因？要同時考量需求和供給的影響，我們來看人口變化、全國新舊屋變化圖。
人口變化圖，出生人數是藍色線，死亡人數是紅色線，2020年出生人數低於死亡人數，台灣正式邁入人口負成長。
全國新舊屋變化圖，屋齡20年以下的房子的戶數，是藍色線，40年以上的老屋，是紅色線，在2019年的時候，老屋占比超越20年以下屋子的占比，就先一步出現交叉點。
至於為什麼要選20年屋齡和40年屋齡的兩種類型進行比較，主要的原因就是目前
市場上大部分的交易都集中在20年以內的房子，是大部分人心目中比較理想的住家。
40年以上的房子，如同前面所說，銀行會因為建物耐用年限的原則，放貸成數極低，甚至無法貸款，願意買而且能拿出全額現金的人，是很少的。在供需上，算是「死」的供給。房子雖然存在，但少了銀行的幫忙，就算想買也很困難。
所以在2019年之後，「可以買賣的房子」，首度少於「不容易買賣的房子」。
台北市的老屋問題是最嚴重的，2015年就開始出現交叉，2021年的時候，屋齡20年以下的房子不到15萬棟，只占全台北市房屋的16%，屋齡40年以上的屋子大約40萬棟，占比約44%。也就是說，你要在台北市買到適合的房子會越來越難，看來看去都是老房子。
新北市整體的老屋也是較多的狀況，屋齡20年以下的房子約40萬棟，只有22%。屋齡40年以上的屋子大約48萬棟，占比達32%。2020年出現交叉。
桃園市，房屋年齡算年輕，屋齡20年以下的房子約35%。屋齡40年以上的屋子約20%。
新竹縣市，問題也不大，屋齡20年以下的房子約38%。屋齡40年以上的屋子占約22%。
台中市，兩者的比例已經接近，屋齡20年以下的房子約26%。屋齡40年以上的屋子大約23%。
台南市的交叉點也在2019年，20年以下的房子約22%。屋齡40年以上的屋子約31%。
高雄市的交叉點在2019年，目前屋齡20年以下的房子約23%。屋齡40年以上的屋子約32%。
把上述的資料整理後，其實全台都有這樣的狀況。從銀行視角來看，願意核貸的房子是持續減少的，台北、新北、高雄、台南相對更嚴重些。
房屋市場跟你想得不一樣，真正可以被買賣的房子，因為持續減少，資金追逐下，就會越來越貴，而且市中心因為開發的早，屋齡高的房子更多，造成想住市中心，卻沒甚麼適合的房子可以選擇，要不屋齡太老，要不房價太高，所以只能往外圍去。
■少子化衝擊房價？未考慮供給面、市場對新屋熱度
覺得未來人口減少，房子會太多，長期房價會下跌的論點，是因為把每間房子視為相同的金融商品，一戶人配一間房子，看看房子比較多還是人比較多，就決定房價的上漲和下跌。
這樣的假設前提是完全忽略了銀行體系在房地產交易的重要性，而且只討論了需求面，沒考慮供給面。銀行不願意貸款的房子，根本沒辦法交易，不能稱為供給。
有人會說，那就都住上一代人的房子就好，幹嘛出去買房子？
1.現在不是農村社會，人口遷徙會持續
2.房子舊了真的很難住，你住過漏水一直修不好的房子，就會想搬新房子的。
因此，舊房子會持續退出交易市場，人口持續減少，適合且可以被買賣的房子，也在減少。這就是人口負成長，房價會下跌這個理論已經出現20年了，卻一直沒發生的真相。
大家都會用來舉例的日本，其實他的房價，也已經悄悄創下20年來的新高了，
1990年代的房價泡沫，跟他的經濟關係是比較大的。
結論：
1.少子化影響房價？ 供給端的變數你有抓對嗎？需求端的變數你有抓對嗎？
如果變數是抓錯的指標，那就別想要有正確的推論。
2.老屋問題最嚴重的台北，因為土地價值極高，所以買老屋要核貸問題還不大，
多的是包租公買台北老屋來租人，老屋持有成本極低，
一邊賺租金，一邊等都更樂透，一邊可以讓兒子女兒或孫子輩掛戶籍搶學區，
簡直是一魚多吃。
至於房客住台北老房覺得舒不舒適，誰會管你呢？
3.只要你願意住屋齡35+年或40+年的老屋，那除了台北，台灣的確是沒有高房價問題。
如果你只想要住921後的房子或是屋齡20年內的房子，這個需求是大於供給的，
要如何期待房價跌呢？
八年級與九年級以後也是一樣，等繼承的話，絕大部份能繼承到的也是老屋居多。
願意住老屋，那就不用擔心高房價的問題。
--
願意住老屋 a7就不會起飛成這樣了
目前是50年但是造價一直飛的話就不同了
原來實價登錄 我看到民生社區46年、49年屋齡的都是現金交易
啊 真有錢
我朋友剛買新莊40幾年公寓貸20年耶= =
那只是一個參考值而已吧
這應該是建商新大樓的業配文吧
直接被事實打臉，隨便查實價登錄老公寓都有交易，都是現金
支付啊？笑死
之前c 大就有大概解釋過了
不願放貸？可是我同學才剛買欸 新東街20巷 有放貸啊
還是要暴漲@@
就跟車商業務要罵二手車ㄧ樣。誰比較羊很清楚
業配歸業配，總不能睜眼說瞎話吧
大方向來說銀行會在意屋齡，台北老屋比較不擔心貸款問題
，新北老屋要看地點。其它四都的老屋如果在目前的蛋黃區
各行業都在靠北缺工了，就房價還在嗨。噗哈哈
我這年紀，同學ㄧ堆在銀行業當主管，老公寓有沒有在放貸隨便
問也知道
老房子有放貸沒錯，重點是土地價值裡面也有講，樓上很多人
都放錯重點。
，那貸款問題相較不大，不過跟新屋比起來還是有差。
重點？
重點是這篇文章 通篇放屁
這是表示要買透天比較保值嗎？不然一般大樓要是40年感
覺就GG 了
文章裡面寫的很清楚，老屋銀行看的是土地價值
會覺得通篇放屁是因為這篇文章戳到你的哪個點嗎？
看地點 看屋況 40歲的一般台女和戈偉如林志玲一樣嗎?
不用這麼極端吧
硬要說他放屁我也是沒辦法，只能說你歡喜就好
這段有問題啊...明明就很多
睜眼說瞎話不是放屁是啥呢？隨便查隨便問都能證明他說的是
錯的
@IS0987 那段我的解讀是台北老屋不適用，新北部份地區的
老屋不適用，另外四都精華區的老屋也不適用。
上面提的都是土地價值夠高的地方。
那他內文應該要講一下會比較好，而且實務上雙北以外的六
都市區公寓很多也還是能貸啊
不然實登上面的老公寓（非雙北）他們不大可能都現金吧？
量縮就是噴噴噴噴噴噴噴噴到月球
能貸，但是同樣地區的老屋跟新屋，貸款成數跟利率會有差
還寫‘’銀行幾乎不放貸 ‘’ 那我們跟銀行主管同學 經常聚
會聊天 聊天的內容 都是騙同學的囉
可是哥...他上面寫的是「不願意放貸」= =
全台900萬住宅，有700萬住宅是沒有房屋貸款的，這些大部
份都是老屋。現在有揹房貸的人，大都是買屋齡20年內的
所以結論是大樓20年以上就不要買了，引為等你住完要換也沒
價值了？
老屋問題最嚴重的台北，因為土地價值極高，所以買老屋要
核貸問題還不
別再凹了啦 拿一篇廢文想帶什麼風向 都被事實打臉
內文有寫啦 台北老屋沒在怕
不過台北老屋老實說釋出也不多 很多是繼承或親友買賣
常識
銀行又不是白癡...這篇大概樂居找個高學歷MA想當然耳寫的
可以寫信請他們更正 一個想靠地產知識吃飯的網站
我看那文可沒寫台北不用怕 只寫台北老屋最多
寫一篇落落長 結果中間一大段錯到炸開 頗掉漆
還是他們也掌握了流量密碼 故意錯一段讓人噴的?
有啦...看到這邊有寫，但是還是不太對，上面說了其實雙北
以外的老公寓還是貸的到
我只能說 高雄45年公寓還是能貸到8成的….還不用特別談
這篇在供三小…..最近朋友才成交台北52年公寓，台灣
銀行貸款還貸了82成
當然8-9年級年輕人喜新厭舊嚴重是可能的
也許該觀察市場想法 不過新屋的空間縮小和老屋奇怪的增建
比較起來複雜了點
國語小老師：大家要注意喔！"幾乎是"≠"絕對是"唷！嘻嘻!
現在銀行還會貸，真的沒人口紅利再停貸就好，應該有行無
市窮的只剩房子
國語小老師：大家要注意喔！"大概很少"≠"絕對沒有"唷！
這邊的多多和空空在反建商這件事上倒是難得立場一致XD
少子化被小家庭化稀釋，然後又被移工永居終結了
根據這篇 50年以上的房子 銀行不願貸放貸 所以賣不掉 那不
就降價賣嗎 不跌？
蠻意外這種很貼近市場的樂居網，居然也會睜眼說瞎話
還說了一個很容易被拆穿的謊，是當大家都沒在買賣房子
嗎
降價賣 成交越來越低 銀行反而更不敢放貸
50年這數字太高了 朋友買30-40年的 還是不便宜
不過會買房的就是會買 時間到了再換一間喜歡的就好
而且台灣人口這麼擁擠 我不知道大家是在怕啥少子化
你媽的人多到靠北 未來少一點不好嗎
少子化幼稚園也沒比較便宜還更貴
重點是市區根本一位難求
缺電
因為老師也少了啊
新屋買賣最大需求就婆媳不同住啊，不然幹嘛出去住
50年還OK啦 很多還百年平房都還好端端的
百年房子還沒鋼筋呢 你看不起40-50年的老公寓RC喔
老房子只會越來越多，只剩土地價值，所以老房子準備崩
盤
百年平房還好端端的,代表屋主起造時用料就比一般的好,熬過
87水災,921大地震,南部還要加上88風災..
都會區誰老房子 只算地價賣的 私
ok嗎??不要說921..規模略大的地震就怕垮掉祖母來不及逃 =.=
都會區老房子 比地價低的都有啦
重建無望或機會渺茫的很多都比地價持分還沒價
忠孝復興頂呱呱/姜包子樓上就在賣
想問為什麼台北公寓超過40年銀行照樣貸款八成
頁配得太難看了
不用台北啦，斗六那種3、40年透天照樣能貸8成。
好奇少子化跟流動性的關聯
建商急了，人口負成長才第一年，
當然還沒感覺
嗯，我剛買一層40年老公寓5樓，在林園，貸款6成，我是
不是遇到太善心的銀行啊？
先射箭再畫靶是吧 先不說實登一堆老房成交 銀行在這兩年大
撒幣的政策下 資金多到怕你不來借貸 哪有啥50年就折舊到0的
問題 供需參數看M1 M2更準 亂分析一通 根本業配
廢文補噓
.
與客觀現實不符，這是你的主觀意思
銀行在估價不會真的只看使用年限跟土地 他們並不是按照
估價理論作業 其實就是看實價 然後各項優劣加加減減…
所以頂多估不到買賣價 不會真的只放土地價值
區域也是重點 偏鄉老屋 可能成數會扣 最多幾成這樣 如果
估價只有70% 6成 那也等於只能貸4成 不會只看土地
他放那葛老屋新屋比本來就超高誤導性
台北一堆老屋就沒幾層老公寓 土地價值很高
建物價值0有差嗎 土地值錢就好
住老的就好啊
樂居是不是偷看房版抄我們
為什麼會有這種垃圾文?? 你有沒有買過房子嗎??
不是不報，只是時候未到
我快笑死 北市40年華廈公寓穩貸8成以上 我還沒聽過以下的
亂噴的是不是根本沒看啊，就說銀行認定有土地價值所以還
是可以貸款啊
它有說老屋不能貸款嗎？
2020年 台灣史上人口最高峰...
https://i.imgur.com/cEAsnGu.jpg 樓樓上 他說了啊
"幾乎是不願意" 就是在微言聳聽啊= = 事實是蠻好貸的
我朋友連52年老公寓都貸到82成了 銀行哪裡不願意了?
問題小家庭化單身女子住一戶也不少
爆
[問卦] 現在貸款買房的人都不怕房價大跌嗎?台灣2020年總人口開始負成長 已經確定沒有人口紅利了 現在只是起頭，還感覺不到嚴重性 2025年將進入超高齡社會，買房的人口會斷崖式下滑 如果不是蛋黃區，房價可能會跌3成，甚至5成以上![[問卦] 現在貸款買房的人都不怕房價大跌嗎?](https://i.imgur.com/bQtgoofb.jpg "[問卦] 現在貸款買房的人都不怕房價大跌嗎?")
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[問卦] 少子化這麼嚴重了 所以房價何時會跌？欸欸 少子化已經越來越嚴重 台灣生育率世界倒數第一 低薪 高物價 高房價 物價永遠漲的比薪水快![[問卦] 少子化這麼嚴重了 所以房價何時會跌？](https://img.youtube.com/vi/7MB6Y7rRVno/mqdefault.jpg "[問卦] 少子化這麼嚴重了 所以房價何時會跌？")
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Re: [問卦] 現在貸款買房的人都不怕房價大跌嗎?會問這種蠢問題就代表你一點都不懂房地產 正確的問法是「現在敢放貸給民眾買房的銀行都不怕房價大跌嗎？」 如果房價崩盤甚至腰斬最大的受害者絕對不是民眾而是銀行 房價崩盤的意義是連法拍都沒人要，如果房貸都變成呆帳對銀行有多大的衝擊 這個可是金融海嘯等級的超級大風暴！股匯債市一個都別想跑全部大崩盤，真的發生你要![Re: [問卦] 現在貸款買房的人都不怕房價大跌嗎?](https://i.imgur.com/T6mx22Qb.jpg "Re: [問卦] 現在貸款買房的人都不怕房價大跌嗎?")
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[問卦] 利率低，還款長，才是高房價的主因吧？今天逛了房版，有人在聊35年、40年房貸，那個比較划算，不禁讓人覺得 台灣房價高漲，跟低利率、還款拉長的因素很有關係。 我自己算了一下，如果要跟銀行借1000萬，以當時我老爸那個年代，民國80幾年去看， 還30年，利率11趴![[問卦] 利率低，還款長，才是高房價的主因吧？](https://i.imgur.com/mMgB65Jb.jpg "[問卦] 利率低，還款長，才是高房價的主因吧？")
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[問卦] 台灣的房價也是供需法則嗎？以前唸書時有修過經濟學，記得開宗明義就有在講市場有一隻看不見的手，會自動調節市 場機制。 又說到什麼供需法則，有需求自然就有供給。 如果沒有需求，商品過剩，價格自然就會下跌… 那麼…小弟好奇的是，台灣的房價也適用於供需法則嗎？![[問卦] 台灣的房價也是供需法則嗎？](https://img.youtube.com/vi/xfkGFHcR9zc/mqdefault.jpg "[問卦] 台灣的房價也是供需法則嗎？")
8
[問卦] 房市空空以為房子不會老？不要在少子化幹話了 人口變少你知道我知道你阿嬤也知道 但是你是不是忘記每過十年 台灣房子屋齡就都加十年？ 現在定義老房子屋齡大多落在30-40居多![[問卦] 房市空空以為房子不會老？](https://i.imgur.com/DCgUC7Cb.jpg "[問卦] 房市空空以為房子不會老？")
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[問卦] 認為少子化 房價跌是有事嗎？最近常看到有人的討論 少子化了房價為何沒跌!！ 然後就一堆人講了一堆 不外乎就是連少子化都不跌，以後房價仍會持續噴發 我很好奇?你們有看過小學生去買房子嗎？ 當然沒有呀！買房子是跟你同輩的再買3
Re: [問卦] 大家還相信房價會跌嗎？1.高空屋率 "XX地方蓋了整排房子 到晚上烏漆媽黑 跟鬼城一樣" 2.少子化 "台灣生育率已經黃金交叉了啦 你看有多少人會去住" 3.經濟泡沫論![Re: [問卦] 大家還相信房價會跌嗎？](https://i.imgur.com/bHmnOzRb.jpg "Re: [問卦] 大家還相信房價會跌嗎？")
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[問卦] 要政府管房價的是住在共產國家？如題 台灣不是自由經濟？ 為什麼要去干預市場？ 現在的房價賣得出去表示有人買啊 醫生、工程師 賺得比一般人多 買得起啊![[問卦] 要政府管房價的是住在共產國家？](https://i.imgur.com/EpAuzksb.jpg "[問卦] 要政府管房價的是住在共產國家？")
X
[問卦] 沒對象然後大罵房價高才少子化的人是在?我發現很多人連對象都沒有 然後天天在網路上大罵房價高導致少子化 問題是這些人連對象都沒有 就算給他買到房子，還是沒有解決少子化問題 因為這些人還是沒有對象阿
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[請益] 置產選建地或透天