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[請益] 轉增貸投資

看板CFP標題[請益] 轉增貸投資作者
calvin77
( 諾亞方舟)
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各位好
近期看了很多理財型youtuber的影片,
內心有一個想法想請教大家是否可行?

我是公務人員,年收入約95w,月薪實領65k,
目前有一自住房產(屋齡2年多的新大樓)之前買1000初w,
貸款800w,還了兩年多,現尚餘750w。
目前初步問到一家銀行最新房屋估價為1600w,
如果我要轉增貸可以讓我貸8成,寬限期3年,
也就是可以拿到1280w-750w=530w
這530w扣掉一些支出需求,大概還剩350w可以投資。

投資標的跟規劃:
目前規劃在美國大選後投入美股ETF VTI 約200w,
另外台灣富邦50也投入150w,大致地分配是如此。
可能各分為3批入場,不會單筆all in
(雖然清流君說要歐硬),但可能還是想分散風險。

還款能力評估:
1.如果貸款金額為1280w,以目前大概2.1%房貸利率,
寬限期大概是每個月還23k,
正常還款期就要51k,
我還在努力爭取看看能不能延長寬限期到5年,
若能撐到5年,屆時家人就可以投入就業市場,
每個月就可以歸還我一些錢,多了一筆現金流約15k,
我的薪水也可以到達70k,總計月領85k,
應可勉強負擔51k的還款。
2.因為我是公務人員,正常情況下,
基本上沒有中年失業的問題。

緊急預備金:
目前在高利活存網銀已存有30w,
以應付不時之需。

思維:
1.因為我的房屋是自住,
如果要享受這2-3年來的增值紅利,
確實轉增貸是個途徑。
2.想要利用寬限期的時間,
來累積我市值型ETF的複利成長,
但其實還是有點怕買在高點,
不過打算放長期(15年以上),
所以應該還好。

預計報酬試算:
1.美股ETF200w
假設年化報酬率算5.5%
9年複利成長後是約323w。
2.台股富邦台50
假設年化報酬率算5.5%
9年複利成長後是約242w。

9年
200+150累積獲利是215w

利息支出
轉增貸後:
貸1280w
假設寬限期3年
貸款年數30年
利息要486w

轉增貸前:
30年利息279w

實施這個方案
9年後約可獲利215w
轉增貸的部分需要多付出利息486-279=207w
所以大概存滿9年多,就可以打平利息支出,
之後複利累積將越可觀,
我目前41歲,
如果持有到60歲或65歲再賣出,
應該可以累積一筆小錢才是。

風險:
1.房貸利率大幅升息(比如說升到5%)
2.美台經濟不振,買點為歷史高點,買後持續向下

我的理財觀念沒有很充足,
希望能得到一些指導,或觀念上的修正,
用力鞭都沒關係,
留言或來信都可以,謝謝大家

更:
大家的留言我都有認真看,正反兩方觀點都有,
我也還在思考,非常感謝
祝各位好人一生平安^^


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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.98.50 (臺灣)
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Answerme04/18 20:47如果你要閒置到美國大選結果幾乎是11月10日後,大概9月

Answerme04/18 20:47送轉增貸即可

好的,現在只是詢問比較有往來的銀行,確定要再送

ohyakmu04/18 20:48若沒爭取到五年寬限,你就是月領65K,月繳51K.這蠻拮据的

ohyakmu04/18 20:49家人還款跟加薪 都帶有不確定性喔

家人之後是醫療業,應該不會失業而且會還我錢吧XD,加薪的部分我是以公務員正常每年 的 升一個俸級來計算,當然您說的沒錯,這中間任何一個出現問題,我麻煩就大了,可能不 管持有的股票 當下是賺是賠都要先賣一批,謝謝,我會再仔細評估

Answerme04/18 20:49目前抵押貸款單筆投野村中小D檔投資法,單筆投cspx,看

Answerme04/18 20:49了清流君單筆回測+1,不想閒置資金

可以確定的是你比我專業,謝謝分享,我再研究看看,但畢竟是借錢投資,我心臟較小

pk094304/18 20:50現在寬限期3年都不太容易了 何況5年

確實欸,我想得太過美好,頂多3年沒錯,很多還不給寬限期,目前問到真的最多3年, 有5年的銀行推薦嗎?

pk094304/18 20:50銀行評估你還款能力 是本利攤還 不是只還利息喔

pk094304/18 20:56月薪70k 每月還款51k 這種負債比是有問題的

pk094304/18 20:58如果你都要用槓桿投資了 年化只有5.5% 這樣不太划算喔

pk094304/18 20:58因為你槓桿等於先輸2%多 建議還是找年化10%以上的成長股來

pk094304/18 20:58投資較好

pk094304/18 20:59房貸地板利率原本為2.06% 升息半碼後 地板利率變2.18%

pk094304/18 21:00要有心理準備6月有可能再升息半碼

非常感謝,您的意見很專業也直接,年化5.5%我是以很保守的情況去算,市值型正常情況 下應該沒那麼差,不過我會再好好評估,或許只貸到7成之類的,另外跪求pk大大您的投 資標的借我參考,跪求站內信^^

※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 21:40:12

breakmoon11104/18 22:11也想了解pk大的投資標的 10%以上的成長股是否風險也

breakmoon11104/18 22:11不低? 抑或是買房開5倍槓桿?

Beanoodle04/18 22:46理想很豐滿

沒錯,畢竟過去績效不代表未來績效,開槓桿畢竟就是有點賭注的意味, 所以我就來問看看還有沒有我沒注意到的風險,願聞其詳

※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:12:44

max7093704/18 23:11我並不覺的你估算的年化報酬有什麼問題

endlessmiss04/18 23:13用50%資金買正2曝險一樣100%,留一半現金或買短年期

endlessmiss04/18 23:13債,真的需要用錢債券也可以質押。

正2我也有考慮,您說的分配策略感覺也是很不錯的選擇,進攻跟防守都有考量到,感謝 ,我會再好好思考跟做功課

※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:20:17

DSI04/18 23:24有沒有想過不是單純失業問題但你或家人無法工作的可能性

DSI04/18 23:25你的現金流可以撐過去嗎

DSI04/18 23:27正常的情形其實都很好估算,就像工程一樣,很大部分時間是在

DSI04/18 23:27考慮分析意外的風險

意外的風險往往是壓倒駱駝的最後一根稻草,只希望我盡量不要遇到

meya04/18 23:29借錢買股不推薦,更不推借錢買正2(槓上加槓)

正2確實等同開了更大的槓桿,需要再評估,但低利率長時間還款的房貸來買市值型ETF 也是不推薦嗎?

※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:38:21

endlessmiss04/19 00:04除非認為房地產會崩跌,增貸100%買0050比50%買正2危

endlessmiss04/19 00:04險多了,50%現金如果真的收入無法支持利息還可以支

endlessmiss04/19 00:04持很久,100%買0050才是完全沒空間。

endlessmiss04/19 00:05開槓桿持有資產最怕是現金流過不去

完全認同這句話,現金流過不去就QQ

futureq04/19 00:48自住增貸不是這樣玩的

futureq04/19 00:49請增貸出來存美元定存5% 然後賺台美利差3%

futureq04/19 00:50風險只有匯損而已

謝謝留言,但我比較想要的是長期複利

duriel331304/19 09:48利差也是風險阿 匯損是風險阿,利差才2%又不穩定= =

endlessmiss04/19 09:57樓上真的是在講笑話…匯差就算了,美金定存是短期利

endlessmiss04/19 09:57

acclkk04/19 10:27風險一定有,但你要從準富裕跳上富裕人生,這投資值得賭,控

acclkk04/19 10:27制的風險與你的心裡準備都足夠了,上吧!

NicholasTse304/19 12:40我建議不能做滿 你的狀況 大概貸個兩百出來做股票差

NicholasTse304/19 12:40不多 你貸太滿壓力太大了

NicholasTse304/19 12:42而且你自己都說投資經驗不足 代表你實戰能力不夠 而

NicholasTse304/19 12:42且你是增貸 一次拿一筆 又不是理財貸 彈性大 隨借隨

NicholasTse304/19 12:42還 你單筆在手 操作一個失誤 多少年都回不來 這中間

NicholasTse304/19 12:42壓力多大 不是開玩笑的 你現在就是每個月閒錢先練個

NicholasTse304/19 12:42幾年 下次金融風暴約在四年後 再增貸比較好 你現在

NicholasTse304/19 12:42技術進場 會是災難

NicholasTse304/19 12:43先練習抓大波段高低點 然後練習存股 等實戰經驗漲跌

NicholasTse304/19 12:43有把握再去貸比較好

確實貸太滿,認同,但我是要放市值型ETF長期投資,不做個股。之前做個股績效很普通 ,已經不做個股了,謝謝留言

※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/19/2024 12:57:53

endlessmiss04/19 13:35不是理財型哦?怎不用理財型的

hellogym04/19 14:21用理財型繳利息不就好

hellogym04/19 14:21不要聽那些借錢買股不推薦的 只有不會賺錢的才會叫你不

hellogym04/19 14:21要借錢買股

hellogym04/19 14:23我4年前開始信貸投資 已經從200滾到1500了 有低利能借

hellogym04/19 14:23更要借錢投資 想辦法快速把本撐大 後續只要小獲利就很

hellogym04/19 14:23夠用了

hellogym04/19 14:24你現在要做的是 先用信貸200來訓練自己的投資能力與抗

hellogym04/19 14:24壓能力 訓練個幾年再來投入房子轉增貸的資金

endlessmiss04/19 14:36Hello大不是都在房版

meya04/19 20:28請問如何於4年內翻7.5倍?再過4年是否可達到1億?

※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/19/2024 22:24:05

meya04/20 18:53巴菲特對債務的態度,供參https://i.imgur.com/akraIDF.png

pk094304/20 21:29我是贊成槓桿投資的 只是縱使你公務員 還是得注意現金流

pk094304/20 21:30因為你的加薪幅度沒辦法和私人相比

pk094304/20 21:30至於什麼個股 當然不可能跟你說阿 你要投資個股請自己花

pk094304/20 21:30時間做功課

pk094304/20 21:31然後專心存股 別去玩波段 除非空頭時你也會做空

pk094304/20 21:34股市低點時 要敢質押進攻 才能擴大你存股的本